調漲管理費的區分所有權人會議老是流會，該怎麼處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
若第一次調整管理費之會議因人數不足而流會，最妥善且合法的做法，是依公寓大廈管理條例第32條重新召開區分所有權人會議，針對同一議案再行表決，此時出席及表決門檻較低，更易達成社區共識與合法決議，並具備法律拘束力。反之，單純透過意向調查表或表格簽名收集住戶意見，即便形式上取得多數簽署，仍恐因欠缺會議通知、充分討論、表決程序與事後反對機制等程序保障，導致決議無效甚至引發爭訟，應避免作為正式替代機制。為保障社區自治之合法性與安定性，建議管委會應依照法定會議程序逐步推進，並於會前強化說明與溝通，爭取更多區分所有權人出席與支持，以符合法律程序與實質正當性要求，最終實現管理費公平合理分擔之目的。
律師回答：
大樓共有40戶住家與20戶店面，目前住戶每坪管理費為50元，但1至3樓店面每戶僅收1500元，顯然未依其使用實情與面積合理分擔。管委會已就調整店面管理費提案召開區分所有權人會議，卻因出席率僅達四分之一而未符開議門檻而流會，導致調整未果。此種情況是否可透過簽署表格或其他替代方式處理？
關於這個問題，在社區管理實務中，針對管理費的調整，尤其是針對店面與住戶間管理費分擔比例之不均問題，常是社區爭議的焦點所在。
依公寓大廈管理條例第18條及第23條規定，管理費為全體區分所有權人依會議決議繳納之公共基金，對其徵收比例與計算方式亦得以社區規約另為約定，然規約內容之變更或對全體住戶產生拘束力之事項，必須依正式程序進行會議表決。
第31條明訂區分所有權人會議須有三分之二以上人數及面積出席，並以出席人數與面積之四分之三同意方能通過重大決議。然而，若初次會議因出席不足或同意不足而無法達成決議，第32條即設有補救程序，明文允許就「同一議案」再次召開第二次會議，其開會門檻大幅降低至僅需區分所有權人三人且達五分之一人數及面積出席，即可進行決議，表決則以出席人數與面積過半數為準。該條並進一步規定，如會議結束後，將決議內容依第34條第一項送達各區分所有權人，且七日內未有過半數人數與面積的書面反對者，該決議即「視為成立」，此即「消極成立」制度，極具彈性，亦強化社區自治之實踐可能。
至於是否可透過發送表格讓住戶簽署表達意見，以代替區權會決議？
實務上此方式雖具便捷性，但因不具正式會議程序與通知程序，易有程序瑕疵與任意操作疑慮，依目前法規並無明文依據，且法院多不承認其具有效力，因此恐難以成為合法有效的管理費調整方式，亦難對全體區分所有權人產生拘束力。
唯有依第32條召開第二次正式會議，依法作成決議，並完成會議通知、開會紀錄、結果送達及反對意見統計等程序，始能構成有效之管理決策，且獲得法律保障。
至於議案內容本身是否構成「顯失公平」而可能遭撤銷之問題，則應另依民法第799-1條第3項，依其計算方式是否合理、是否有足夠使用比例差異與負擔依據判斷。例如若店面實際使用空間大、用水用電頻繁、來客出入頻繁影響共用區域使用壽命，且其管理費收取顯與其他住戶差距懸殊，則具備合理調高依據，不構成對少數人之權利濫用。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=公寓大廈管理條例第34條)
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