大樓頂設置基地台，要誰同意？

16 Jan, 2019

問題摘要：

對於在公寓大廈外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備的行為，的確需要經過頂層區分所有權人（住戶）的同意方可設立。這意味著即使管委會同意了這樣的行為，但如果未經頂層區分所有權人的同意，區分所有權人會議的相關決議將不具有效力。這樣的規定是為了確保公寓大廈的所有權人在重大事項上能夠有決策權，尤其是涉及到影響整個建築物外觀或樓頂使用的行為時。因此，雖然電信法對於設置無線基地台有相應的規定，但是在公寓大廈內，這樣的行為必須符合公寓大廈管理條例的規定，才能得到合法認可。如果電信公司未經頂樓區分所有權人同意就擅自架設基地台，這將是違法的行為。因此，頂樓區分所有權人對於這樣的行為有權主張無效，並要求拆除基地台。同時，新搬來的住戶也可以主張對於這樣的契約無效，因為它違反了公寓大廈管理條例的相關規定。總的來說，管委會的同意並不足以確保這樣的行為的合法性，必須經過頂樓區分所有權人的同意方可進行。

律師回答：

關於這個問題，當涉及公寓大廈的共用部分，如樓頂平台的使用，特別是在放置可能會影響建築物結構和居住環境的設備（如無線電基地台等強波發射設備）時，必須依照公寓大廈管理條例的具體規定行事。

公寓大廈外牆面、樓頂平台管理權

依公寓大廈管理條例第8條雖規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外…，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

依據電信法第32條規定：「第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得使用公、私有之土地、建築物。……第一項使用之私有建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。」

依照公寓大廈管理條例第33條第2款的規定，對於設置於公寓大廈外牆面、樓頂平台的廣告物、無線電台基地台或其他類似強波發射設備，必須得到該樓層或該部分的區分所有權人的同意。這是為了保障住戶的權益，確保這類設施的設置不會對居住環境造成不利影響。

即使電信法允許電信事業或公設專用電信設置機關使用私有建築物，如公寓大廈，進行基礎設施的設置，該法規也明確指出，若是設置在公寓大廈，需要取得公寓大廈管理委員會或區分所有權人會議的同意。如果沒有管理委員會，則需要獲得區分所有權人會議的同意。

頂層區分所有權人的同意

因此，對於位於頂層的任何設施安裝，不僅需要通過區分所有權人會議的決議，且特別需要獲得頂層區分所有權人的同意。如果安裝是未經這些同意進行的，那麼該決議是無效的，相關設施可能需要被移除以遵守法律規定。

但依據公寓大廈管理條例第33條規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」公寓大廈樓頂平臺，設置無線電台基地台等類似強波發射設備，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，未經頂層區分所有權人同意者，區分所有權人會議之決議，不生效力。

按區分所有權人會議之決議，固得依公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32條第1項：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」之規定，為多數決。

惟依公寓大廈管理條例第33條第2款：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」之規定，公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，未經頂層區分所有權人同意者，區分所有權人會議之決議，不生效力。

也就是說，雖然電信法規定，頂樓設置基地台經管委會同意即可，但是依公寓大廈管理條例規定，應經過頂樓的全體區分所有權人同意，始可設立。若只有管委會的同意，是不可以的，還必須要有頂層區分所有權人的同意才是完全合法。

外牆面、樓頂平台設置廣告物、無線基地台等類似強波發射設備，如設置在屋頂，應經頂層區分所有權人（住戶）同意。管委會的決定是無效的，電信公司未經頂樓住戶同意架設基地台，是不合法的，並且該無線基地台，就是電信法所稱的強波發射設備，判決應拆除基地台。換言之，未經頂樓區分所有權人同意，管委會和電信公司關於頂樓租賃放置基地台的契約是無效的。甚且，基地台租約期滿自動延長，屬於新契約而非原約，新搬來的住戶得主張無效。

在這類情況下，即使管理委員會或電信業者與頂層住戶達成了租賃協議，若未經其他必要的法定程序和同意，這些協議也可能被視為無效。这强调了在進行影響公寓大廈共用部分的重大決定時，需遵守相關法律條文和程序的重要性。