法拍屋大多數拍賣原因，屋主提供擔保物（土地、建物）向銀行或債權人設定抵押權貸款後，無法繳納房貸，遭銀行或民間債權人交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋或土地。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，如設定多數抵押權，或得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，亦可設定抵押權，此時應如何處理此類事後設定用益物權、租賃？

 

依強制執行法第98條規定：拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。

 

多數抵押權

抵押權為擔保物權，係以支配標的物之交換價值為內容。而抵押權人之次序權，係指同一不動產，因擔保數債權，而設定數抵押權時，而抵押權人依其次序，所能支配抵押物之交換價值，依民法第865條規定：不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。

 

簡言之，即依其次序，所得優先受償之分配額。而各抵押權受償先後之次序或其相互間之關係，原則上，依民法第865條規定，各抵押權人間，係依登記次序之先後，定其受清償之順序。從而就同一標的物本得設定多數抵押權，而強制執行法第98條規定，法拍後存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。

 

最高法院97年度台上字第1952號民事判決：「查強制執行法第九十八條第三項規定「存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」已明揭拍賣之不動產上存在之抵押權及其他法定優先權，不問有無登記，原則上均因拍賣而消滅；僅於買受人（拍定或承受人）聲明願意承受抵押權及其所擔保之未到期或未定期之債務，經抵押權人同意者，對雙方均屬有利，始例外隨同移轉。倘不符上述例外情形，不動產上之抵押權及其他優先受償權，均因拍賣而消滅，以使買受人取得拍賣標的物之完全所有權。至於強制執行法第三十四條第四項規定「第二項之債權人（即依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償之債權人）不聲明參與分配，其債權金額又非執行法院所知者，該債權對於執行標的物之優先受償權，因拍賣而消滅，其已列入分配而未受清償部分，亦同。」其立法意旨係在規範未經登記之優先受償權，如債權人未自行聲明參與分配，執行法院輒無資料可據查悉，致未能列入分配時，基於塗銷主義之精神，其優先受償權仍不容繼續存在，始明定其對於執行標的物之「優先受償權」因拍賣而消滅，以保護拍定人之利益。此與同法第九十八條第三項規定之目的不同，不能因其未參與分配，即謂原有之擔保物權（抵押權）依然存在。原審本此見解，認上訴人就系爭建物之抵押權已因拍賣而消滅，而為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。」（同一意旨，最高法院96年度台上字第2202號民事判決意旨可資參照）。

 

強制執行法第80-1條規定：不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前二項之規定。第一項、第二項關於撤銷查封將不動產返還債務人之規定，於該不動產已併付強制管理之情形；或債權人已聲請另付強制管理而執行法院認為有實益者，不適用之。

 

執行法院拍賣法拍屋時，若是經由後順位的優先債權人，如先優位抵押權人，後順位抵押權或普通債權人聲請拍賣法拍屋，債權人須在拍賣法拍屋所得價金足夠以清償強制執行費，及前順位的優先債權後，剩餘的拍賣價金，始得進行拍賣法拍屋。

 

如執行拍賣的法拍屋所拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行的費用，執行法院就會將其事由通知聲請拍賣法拍屋的債權人，債權人於受通知後7日內，必須主動證明執行拍賣的法拍屋所賣得價金有剩餘可能，或是指定超過該項債權及費用總額的拍賣最低價額，債權人並且要聲明法拍屋於未拍定時，願負擔強制執行費用而聲請拍賣，若是聲請拍賣的債權人超過7日未向執行法院遞狀聲請；執行拍賣法院就會撤銷查封，將查封的法拍屋返還給債務人。

 

執行法院所拍賣的不動產，不動產的價值大，為平衡債權人及債務人的利益，方有強制執行法第80-1條第1項定有「拍賣無實益」的特別規定。為避免經一般債權人或是後順位優先債權人聲請執行拍賣，債務人即應全部清償債務，導致加速債務人破產及危害債信，才有「無益執行之禁止」。拍賣無實益有原則亦有例外，若是執行拍賣不動產的債權人，原本不動產的優先債權人，例如抵押權的第一順位抵押權人，或是其他優先受償權人聲請拍賣不動產，自然即無所謂「拍賣無實益」可言。

 

用益物權及租賃

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，如設定多數抵押權，或得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，亦可設定抵押權，依強制執行法第98條規定，此時應如何處理此類事後設定用益物權、租賃？

 

依民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」

 

據此，抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益或設定地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效力。

 

對於抵押權有影響可除去權利

 

所謂對於抵押權有影響者，係指拍賣物發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之情形時，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，從而，若有抵押不動產經法院拍賣無人應買時，自可認為投標人係因顧忌該不動產現由他人占用中，於拍定後不能即取得抵押物之占有使用，而影響其出價應買之意願（釋字第304號解釋理由書、最高法院87年度台抗字第126號裁定參照）。

 

關於上開情形，執行法院可逕行調查並除去，而無需訴訟程序確定，此即最高法院89年台抗字第239號判決意旨：「按強制執行程序進行中，雖不得就原執行名義另行判斷債權人之請求權當否，但關於強制執行程序本身涉及之實體上事項，執行法院於得調查認定之範圍內，仍必須於該程序中自為判斷，不得動輒命當事人提起民事訴訟，有礙執行程序之進行，強制執行法第八條、第九條、第十七條、第十九條既明文賦與執行法院調查權，同法第三十條之一又準用民事訴訟法之規定，實務上即可據此為調查依據。」

 

「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。辦理強制執行事件應行注意事項第57點第4款定有明文。

 

準此，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，故只須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可除去租賃權。而抵押權人申請法院除去租賃權，法院所為准駁之處分，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（司法院院字第1446號解釋、最高法院86年度台抗字第160號裁判意旨參照）。

 

原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係

 

依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，其原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係，除「發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者」外，隨同移轉。

 

此一規定，不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利；但其抵押權不因此而受影響，為民法第八百六十六條所明定。是以辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之（最高法院86年台抗字第441號判決可資參照）。

 

又以抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法逕予執行，乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要。反之，如該項地上權或其他使用收益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在（司法院釋字第 304 號解釋理由書）。

 

法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第九十八條第二項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第十一條第一項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（土地法第一百零四條），此部分可參酌最高法院100年度台上字第802號民事判決意旨。

 

因之，現占有人祗須其租賃權或其他使用關係係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年台抗字第160號）。但若未除去，房客和前屋主為合法、單純的租賃、地上權關係，拍定人則要等待租約到期，方可收回使用。

 

此部分可見最高法院77年台抗字第339號「抵押人於抵押權設定後，將抵押物設定地上權於第三人，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權除去該地上權，而為有地上權存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有地上權存在，拍定後仍予保留之拍賣條件者。則該地上權非但未被除去，且已成為拍賣契約內容之一部。應買人投標拍定後，執行法院固無依抵押權人之聲請，將該地上權除去之餘地，應買人亦無聲請除去之權。」。

 

最高法院91年台抗字第33號：「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在扺押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。若執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合。」

 

此一種特殊的情況，不點交的房子，在拍定前，其所設定抵押權的貸款銀行已提出「排出租約設定」，原先不點交轉成點交；此部分可參酌79年台上字第193號：「…訴人之租賃權對抵押權人不生效力、且岡山信用合作社聲請拍賣抵押物時，上訴人之租賃權已被執行法院除去而不存在，則上訴人於被上訴人因拍賣而取得系爭土地所有權後仍佔用如故，即難認有正當權源。因此，銀行在放貸時，有時因擔心未來該房產遭拍賣，若有租約則會成為不點交屋，進而影響拍賣金額，造成貸款無法全額收回。」若有銀行放貸時常會要求屋主簽「無租賃契約」，租約是在那之後才簽的，也可要求法院執行點交。

 

抵押之土地上營造建築物

 

民法第877條規定：土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。

 

故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋雖為各別之不動產，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣（最高法院93年台上字第2554號、85年台抗字第643號判決意旨可資參照）。

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