成屋買賣契約締結應注意事項

07 Feb, 2021
成屋買賣契約締結應注意事項

 

我們想讓你了解的是

 

成屋買賣優點,在於買賣標的物於購買時已經建築完成,買方得以查看屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等房屋資訊,並得於締結後短暫期間取得產權,對於消費者具有更高的保障。新建屋(新成屋)多由建商與消費者(買方)訂立,並由建商單方提供契約條款供所有消費者簽約,此為由一方當事人(企業經營者)預先擬定之條款為內容而訂立之契約,稱為消費性定型化契約。為保護經濟或交易經驗弱勢的他方當事人,立法者特別在消費者保護法第11條至17條之1訂立相關規定。

 

因之,就成屋買賣。為保障消費者之權益,內政部目前印製「成屋買賣契約書範本」(內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(中華民國108年10月31日內政部台內地字第1080265629號公告,以下稱「記載及不得記載事項」)以規範定型化契約內容。另一方面,關於中古屋(中古成屋)買賣,即買賣雙方並非企業經營者或消費者,由於雙方缺乏締約知識,縱使有委請仲介人員,但對於仲介提供契約範本,不可一概接受,蓋仲介本身僅為報名締約機會而收取買賣成立之報酬,對於不利買賣契約成立之資訊,人之常情,難以期待仲介告知買賣雙方,主動破壞雙方可能成立買賣契約,因此,一般人亦可比照前揭契約條款加以修正,以適用個別情形。

房地價格高昂,買房簽約是大事,對很多人來說是人生大事情,自然不可馬虎。房地就是房地與土地合稱,即就是俗稱不動產(民法第66條規定)。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者,則指繼續密切附著於土地不易移動其所在,非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者,房屋即是一種定著物。

 

成屋買賣即屬一種建物(房屋)定著物及坐落土地之買賣。相較於,預售屋則在於訂約時尚無房屋存在,消費者權益全仰賴建商履行意願及能力。而成屋買賣優點,在於買賣標的物於購買時已經建築完成,買方得以查看屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等房屋資訊,並得於締結後短暫期間取得產權,對於消費者具有更高的保障。

 

新成屋多由建商與消費者(買方)訂立,並由建商單方提供契約條款供所有消費者簽約,此為由一方當事人(企業經營者)預先擬定之條款為內容而訂立之契約,稱為消費性定型化契約。為保護經濟或交易經驗弱勢的他方當事人,立法者特別在消費者保護法第11條至17條之1訂立相關規定。

 

就成屋買賣。為保障消費者之權益,內政部目前印製「成屋買賣契約書範本」(內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(中華民國108年10月31日內政部台內地字第1080265629號公告,以下稱「應記載事項」、不得記載事項」)以規範定型化契約內容。

 

另一方面,關於中古屋(中古成屋)買賣,即買賣雙方並非企業經營者或消費者,由於雙方缺乏締約知識,縱使有委請仲介人員,但對於仲介提供契約範本,不可一概接受,蓋仲介本身僅為報名締約機會而收取買賣成立之報酬,對於不利買賣契約成立之資訊,人之常情,難以期待仲介告知買賣雙方,主動破壞雙方可能成立買賣契約,因此,一般人亦可比照前揭契約條款加以修正,以適用個別情形。

 

以下就「成屋買賣」法律上應注意事項分述如下:

 

契約審閱期間至少五日

關於定型化契約之審閱問題,依消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。」

 

非消費者或企業經營者買賣不適用之,但其實審約期間是件重要的事情,如能加上冷靜期,以使雙方在訂立契約不受一時衝動而影響,在房地買賣契約訂立上,尤為重要。因之,法律上僅限定消費者於訂立定型化契約前,可要求企業經營者提供合理的契約審閱期間,以供消費者就定型化契約條款為足夠時間思維,進而決定締約與否。唯有如此方能適切符合契約自由之精神,並實現實質之契約正義,在一般房地買賣契約也有同等利益。

 

內政部應記載事項規定為「至少五日」(應記載事項一)。企業經營者如違反前揭規定者,於審酌期間內容,對消費者為不利,明定該條款原則上不構成契約的內容,以保障消費者權益。但消費者認為可以接受時,得主張該條款仍構成契約之內容。另企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利者,無效(不得約定拋棄審閱期間,不得記載事項六),該應記載事項依法仍構成契約的內容,是以,消費者仍得主張5日之審約期間,

 

值得注意,企業經營者於訂約前,未予消費者合理之審閱期間,亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款,不構成契約之內容,非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項,應視兩造間契約之性質,依相關法律規定補充之(最高法院98年度台上字第168號民事判決參照)。

 

支付定金

買方與建商(代銷商)接洽購屋事宜後,接待人員往往會鼓吹當事人支付定金以保留購買權,可以繳納部分款項做為定金。有些建商都會變相收取訂金或是押金才能借閱契約,但其實規定不須付任何費用就能攜回審閱,可以免費借閱合約回家看個仔細。

 

蓋依民法第248條之規定,訂約當事人之一方由他方受有定金時,推定其契約成立。買方及時支付定金,可確保該買賣契約之成立生效,避免錯失購買良機。惟若仍有遲疑、猶豫時,則應暫緩支付定金,以免爾後反悔,定金被當成損害賠償而遭沒收(民法第249條)。

 

定金之數額,法律並無明文規定,得由當事人自由約定,而依民法第249條規定,定金於履約後應返還買方,或直接作為買賣價金之一部。

 

買賣契約應記載事項

 

如「買賣標的」、「買賣價款及付款約定」(含「原設定抵押權之處理」、「買方預定以貸款清償買賣價款方式」)、「所有權移轉」、「稅費負擔之約定」、「交屋」等約定、不得約定買方須繳回契約書(不得記載事項一)。

 

買賣標的

 

1、成屋標示及權利範圍:

 

已登記者應以登記簿登載之面積為準,並應明確加以標示相關資訊。不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞(不得記載事項四)。

如建物坐落土地(即土地坐落地號,面積,權利範圍,使用分區)。建物標示(建號、門牌、建物地號,面積(層、平方公尺,權利範圍,用途)、「附屬建物」(用途、面積)、「共有部分」(建號,共有持分面積,權利範圍)。

 

所謂的「附屬建物」,指的就是主建物室內面積的附屬部分,最常附屬建物如陽台、露台、雨遮等。 陽台上方有遮蓋物平台,露台上方無遮蓋物平台,雨遮是在窗戶或冷氣口用以遮雨小平台,花台為突出牆面供種花草無法站立平台。

 

所謂「共有部分」,「建物專有部分以外」且「不屬於專有部分,如:區分所有建築物的基礎、樑柱、承重牆璧、外牆、樓頂、連通數個專有部分的走廊、樓梯與通往室外的門廳、屋頂突出物、蓄水池、化糞池、電氣室、機械室、配電室。為建築實務上,對於公共設施常用之說法,「大公」、「小公」雖無法令依據,但已然約定成俗。一般而言,「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等,全體住戶均可能共同使用之公共設施;「小公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。


2、買賣停車位明確記載種類:

 

如「法定停車位」、「自行增設停車位」、「獎勵增設停車位」及「其他」、平面式停車位或機械式停車位,總停車位及位置。有獨立權狀者,面積,無獨立權狀,編號車位數量。

 

「停車位」,法定用語稱為「停車空間」, 依「建築技術規則建築設計施工篇」的說明, 將現行車位共分為「法定停車位」、「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」三種類型.

法定停車場的登記方式以 1991 年 9 月 18 日內政部函令為界:80年9月18日前,有以「主建物」方式登記,,有獨立權狀,可賣給任何人,若以「公設」方式登記,雖有獨立權狀, 只能賣給其他區分所有權人.。80年9月18日後,僅以「公設」方式登記在權狀中, 若登記為大公,,由社區全體住戶共同持有產權,使用權屬於全體住戶,,必須共同協商車位使用方式, 例如抽籤或每季、每年輪流停車等。而登記為小公,經由分管協議方式將特定範圍的使用權限指定給特定住戶,不想要車位之住戶就不需分攤持分。

 

3、維持原狀點交:

 

本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內,房屋現況除水電、門窗等固定設備外,買賣雙方應於建物現況確認書互為確認,賣方於交屋時應維持原狀點交,但點交時另有協議者,從其協議。不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任(不得記載事項二)。

 

點交也就是「清點交付」之意思,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之,即為民法第373條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。換言之,買方取得買賣標的物之占有並應受承利益及危險。

 

民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」民法第356規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」

 

現建商通知買方交屋,然完成之房屋或多或少均有改進之處,如買方於點交時未確實檢查並將瑕疵處通知建商,依上揭規定,除無法立即發現之瑕疵外,買方視為承認該房屋無瑕疵,建商之修復責任因而免除,買方將因而遭受損害。故買方於建商點交時務必仔細檢查並請建商立即改善,以免吃虧。

 

實務上,建商大多備有制式交屋表格,逐項列舉清點之項目,買家當可參考利用。(1)未登記之改建、增建、加建、違建部分;(2)建物型態、建物現況格局;(3)汽車停車位種類及編號、檢附分管協議書及圖說、說明約定專用部分及規約;(4)滲漏水;(5)輻射屋;(6)氯離子;(7)兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡;(8)火災警報器;(9)自來水供水及排水系統;(10)出租或第三人占有;(11)承租或占用他人土地;(12)山坡地住宅社區;(13)約定專用;(14)規約;(15)管理委員會;(16)附屬設備;以上內容均雖以表格方式呈現,惟仍為契約重要內容,尤其,買賣糾紛之解決,通常若能事前設計即可避免不必之糾紛,在買賣瑕疵上,如輻射屋、海砂屋或兇宅通常為交易視為重要事項,而解除契約並拒絕價款。其他瑕疵解決上,買賣雙方得協定解決方式,以避免買方動輒拒付全部價款,或起其他不必要之阻礙買賣進行之爭議。

 

買賣價款及付款約定

契約應記載「買賣總價款」、「土地價款」、「建物價款」、及「車位總價款」。

 

付款約定,應包括:1、簽約款,於簽訂本契約同時支付(本款項包括已收定金)。2、備證款,賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。3、完稅款,於土地增值稅、契稅稅單核下後,經通知日支付;同時雙方應依約繳清稅款。4、交屋款,無貸款者,於辦妥所有權移轉登記後,經通知日內支付;同時點交本買賣標的。賣方收取前項價款時,應開立收訖價款之證明交買方收執。

 

原設定抵押權之處理(賣方原有貸款處理方式)

 

買賣標的物原有抵押權設定者,其所擔保之未償債務(包括本金、利息、遲延利息及違約金)依下列約定方式之一處理,如買方貸款時;買方承受者,雙方應以書面另為協議確認(承受原貸款確認書)、買方約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。買方不貸款,賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。如未依上述期限清償者,買方有權自價金中扣除未償債務金額並於交屋款交付前代為清償,以及其他方式處理。

 

買方預定以貸款清償買賣價款方式

貸款成數(金額)不足:

 

買方預定貸款抵付部分買賣價款,並依下列約定辦理貸款、付款事宜:買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構;未指定者,得由賣方指定之。貸款金額少於預定貸款金額,應依下列方式擇一處理:

 

不可歸責於雙方時:買方應於貸款核撥同時以現金一次補足、買賣雙方得解除契約或其他方式。

 

可歸責於賣方時:買方得解除契約,其已付價款於解除契約定期,賣方應連同遲延利息一併返還買方;賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還於約定期限內(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。其他方式。

 

可歸責於買方時:除經賣方同意分期給付其差額外,買方應於接獲通知之日約定期限內(不得少於十個金融機構營業日)給付其差額,逾期未給付賣方得解除契約。

 

貸款手續辦理:

 

買方應於交付完稅款前,依通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等,並依下列方式擇一處理:

 

1、簽訂撥款委託書,授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付。將實際核准之貸款金額悉數撥(匯)入賣方銀行帳戶。於實際核准貸款金額範圍內,撥(匯)入銀行帳戶(還款專戶),以清償原設定抵押權所擔保之貸款,俟該抵押權塗銷後,由受託金融機構將剩餘款項悉數撥(匯)入銀行帳戶,賣方所開立或指定之專戶。或其他撥付方式。

 

2、通知雙方會同領款交付。但買方應於交付備證款同時開立與完稅款及交屋款同額且註明以賣方為受款人及「禁止背書轉讓」之本票或提供相當之擔保予賣方;賣方收受該價款時應將本票返還買方或解除擔保。買方未依約交付未付價款,經催告仍拒絕履行者,賣方得行使本票或擔保權利。第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者,其差額部分準用前款規定。

 

3、買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後,除房屋有輻射屋、海砂屋(氯離子超過法定標準)、兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡確認事項內容不實之重大瑕疵者外,買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託,或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款。

 

按房屋貸款係借款之一種,而清償期限屆至時借用人有無能力清償,每為貸款銀行最關心之問題,尤其房貸動輒數百萬元,更是如此。貸款銀行可要求借用人提供相當擔保,以保障權益。常見之擔保方式有下列兩種:人保,即是由借用人提供具有資力之第三人擔任連帶保證人,並與貸款銀行訂定保證契約,於借用人無力清償時,由連帶保證人負責清償(民法第739條以下)。物保,即是由借用人提供所購買之不動產為擔保,依法設定抵押權(民法第860條以下)予貸款銀行,一旦借用人無資力清償,貸款銀行經催告後,得向法院聲請查封拍賣擔保品取償之。

 

所有權移轉

雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊,並加蓋專用印章交予受託地政士/受託律師/買方/賣方或其他人負責辦理。

 

本件所有權移轉登記及相關手續,倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者,應無條件於通知之期日內配合照辦,不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。

 

買方於簽約時如指定第三人為登記名義人,應於交付必備文件前確認登記名義人,並提出以第三人為登記名義人聲明書,該第三人應在該聲明書上聲明是否同意與本契約買方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章。

 

辦理所有權移轉時,除本契約另有約定外,依下列方式辦理:申報移轉現值:以本契約第三點之土地及建物價款申報。以公告土地現值及建物評定現值申報。

 

賣方若主張按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時,應於契約書內(按優惠稅率申請核課土地增值稅確認書)另行確認後,據以辦理之。

 

稅費負擔之約定

買賣標的物應繳納之稅費負擔約定如下:地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用,在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納,交屋日後由買方繳納;前開稅費以交屋日為準,按當年度日數比例負擔之。辦理所有權移轉、抵押權設定登記時應納之稅費負擔:所有權買賣移轉,買方負擔:印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等。賣方負擔:土地增值稅由賣方負擔。但有延遲申報而可歸責於買方之事由,其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。簽約前如有已公告徵收工程受益費應由賣方負責繳納。其有未到期之工程受益費由買方繳納者,買方應出具續繳承諾書。由賣方繳清。

 

抵押權設定登記規費由買方負擔。辦理本買賣有關之手續費用:簽約費、所有權移轉代辦費、如辦理公證之代辦費及公證費用、抵押權設定登記或抵押權內容變更登記代辦費、塗銷原抵押權之代辦費,如有其他未約定之稅捐、費用應依有關法令或習慣辦理。但交屋日逾所載交屋日者,因逾期所產生之費用,由可歸責之一方負擔。前項應由賣方負擔之稅費,買方得予代為繳納並自未付之價款中憑單抵扣。

 

各種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書 費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

 

交屋

買賣標的物,應於尾款交付日或貸款撥付日約定期限內由賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。

 

因可歸責於賣方之事由,未依前項所定日期交付標的物者,買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額,賠償買方因此所受之損害。

 

買賣標的物倘有使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件,賣方除應於訂約時將其情形告知買方外,並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人,買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。

 

賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者,賣方負損害賠償責任。

 

賣方之瑕疵擔保責任

賣方擔保本買賣標的物權利清楚,並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事,如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事,賣方應予告知,並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。

 

違約之處罰

賣方違反所有權移轉、交屋約定時,買方得定相當期限催告賣方解決,逾期仍未解決者,買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額,全部退還買方外,並應支付與已付房地價款同額之違約金;惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。

 

買方因賣方違反交屋而依本條前項約定解除契約者,除依前項約定請求損害賠償及違約金外,不得請求損害賠償。

 

買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時,買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方,如逾期一個月不付期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催告後,自送達之次日起算逾七日仍未支付者,賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金;惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限,賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產,買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。

 

賣方或買方有可歸責之事由致本契約解除時,一切稅費均由違約之一方負擔。除應依本條約定辦理外,因本契約所生其他違約事由,依有關法令規定處理。

 

附則

通知送達及寄送:

 

履行本契約之各項通知均應以契約書上記載之地址為準,如有變更未經通知他方,致無法送達時(包括拒收),均以第一次郵遞之日期視為送達。

 

本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力。

 

當事人及其基本資料:

 

本契約應記載當事人及其基本資料:買方之姓名、國民身分證統一編號、戶籍地址、通訊地址、連絡電話。賣方之名稱、法定代理人、公司(或商號)統一編號、公司(或商號)地址、公司(或商號)電話。

 

契約及其相關附件效力:

 

契約自簽約日起生效,買賣雙方各執一份契約正本。

契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。不得約定廣告僅供參考(不得記載事項三)。

 

建商所提供消費者之廣告、附件、模型等物,均構成契約之一部。另依消費者保護法第22條之規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。亦在加強對消費者之保護,為避免建商不負責任,前揭廣告等應使建商加以確保其事實性。

 

特約事項

雙方契約除上開約定事項外,常見個別加以約定,如約定房屋不得有「大樓管線轉彎處」、「管線匯集處」(破裂首當其衝,平常也會發出低頻噪音)、「墳墓」等嫌惡設施,在實務上是否為瑕疵固有爭議,惟經約定者即得視為瑕疵,並得約定相關法律效果。


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