分別共有相關法律概念

08 Feb, 2019
分別共有相關法律概念

 

我們想讓你了解的是

 

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為分別共有及公同共有,分別共有即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利,如民法第817條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第818條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權,對於分別共有使用、收益、管理、處分及負擔及內外權利行使,應有了解之必要。

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為分別共有及公同共有,因之,共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。我國民法將「共有」分為「分別共有」、「公同共有」二種類型,又依共有標的可分為動產、不動產、債權或股東權均可成立共有,對於非物之權利之共有,可稱為「準共有」

 

分別共有即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利,如民法第817條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第818條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。簡單來說,數人共同享有一物的所有權,這些人就稱為「共有人」,而那一物即為「共有物」。

 

相對於公同共有意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意,分別共有物的各共有人,在外觀上,皆有明確的應有部分(可稱持分)。

 

分別共有管理

共同土地使用益權:各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權(民法第818條)。

 

(一)分別共有管理概念

 

所謂管理,包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為,並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

 

1、保存行為:

共有物之簡易修繕及其他保存行為,為了防止共有物的毀損、滅失,而維持其現狀的行為,包括「事實行為」或「法律行為」,例如:簡易修繕漏水。原則上可以由共有人單獨為全體共有人為之,無須得其他共有人同意。(民法第820條第5項)

 

2、改良行為:

不變更共有物的性質,而增加其效用或價值的行為,例如:將荒地開墾為可耕作的農田。原則上應以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者,其人數不予計算。(民法第820條第1項)

 

3. 利用行為:

指以滿足共有人共同需要為目的,同樣不變更共有物的性質,而決定其使用收益方法的行為。如:將共有土地出租或出借。利用行為,以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者,其人數不予計算。(民法第820條第1項)

 

此按租賃契約為諾成契約,當事人就租賃標的物及租金意思表示一致,契約即成立。又共有土地之出租,乃利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。且共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之,但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算,98年1月23日修正之民法第820條第1項定有明文(最高法院107年度台上字第1882號民事判決)。

 

(二)管理決定及裁定

 

按各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。民法第818條、第819條第2項、第820條第1項、第5項分別定有明文。共有物之管理,專指保存行為及改良、利用等行為而言,其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的,不變更共有物之性質或用途,決定其使用收益方法之行為,倘程度上已達變更共有物原來之用益狀況,使共有人原有之用益權受剝奪,且回復原狀將有困難者,則屬同法第819條第2項所指共有物之變更之情形,尚非共有物之管理行為,即應依該條項規定得全體共有人之同意。又區分所有建物屋頂平台為各區分所有人共有,各區分所有人對於屋頂平台之特定部分占有使用,須徵得區分所有人全體之同意,如未經他區分所有人之同意而就屋頂平台之全部或一部任意占有,即屬侵害他區分所有人之權利,他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害(最高法院109年度台上字第726號民事判決)。

 

共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之(民法第820條)。

 

共有人如採用民法第820條第1項以「多數決」的方式同意管理,此為「分管決定」,少數不同意或未表示意見者,仍受此「分管決定」的拘束。民法第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式,決定管理,倘有「顯失公平」的情形,「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更,法院因而所為的裁定,即為「分管裁定」。

 

分別共有費用及義務

共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還(民法第822條規定)。

 

按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者,其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。所稱管理,係指共有物保存、改良、利用等行為,以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用,此與共有物之處分行為(民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項規定)不同。又共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之,亦為民法第822條第1項所明定。查系爭土地遭系爭占用戶占用多年,杜祖誠收取之租金,甚至不敷支付稅金,共有人對該土地無法充分使用收益,為促進土地利用,出賣該土地以消滅共有關係,上訴人並可分得對價,非屬不利,然勢須處理系爭占用戶之拆遷問題,否則難以覓得買主,杜淑純4人乃委任陳景聰2人統包處理仲介出賣該土地及系爭占用戶拆遷問題等情,為原審確定之事實。則陳景聰2人因處理系爭土地遭占用之問題,與系爭占用戶全體達成拆遷補償之協議,排除系爭土地被占用之情形,而保全、增加該土地之價值,並順利覓得買主林元輝,以促使該土地之有效利用,自屬共有物之管理行為。原審據此認定陳景聰2人非僅一般土地買賣之仲介,上開仲介費及系爭占用戶補償金之支出,均屬共有物之管理費用,非出賣土地之之必要費用,既經杜淑純4人以應有部分合計逾2/3同意行之,上訴人自應按其應有部分分擔上開管理費用,而未論述土地法第34條之1第3項規定之適用問題,並無不當(最高法院107年度台上字第1262號民事判決)。

 

分管契約

民法第826-1條規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」前揭規定為了避免共有人訂立分管契約之後,因轉讓自己的應有部分給予他人,而破壞了原有的共有物分管秩序安定。

 

按修正前之民法第820條第1項規定:共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議,依此項規定,僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用,立法例上就共有物之管理,已傾向依多數決為之,98年 1月23日修正之民法物權編,乃仿多數立法例,將該條項修正為:共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算。共有人間未能成立分管契約時,於上開規定修正施行後,共有人亦得以多數決為共有物管理之決定,此管理決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力,僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之,俾免多數決之濫用,且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益,明定共有物管理之決定,有故意或重大過失者,應負連帶賠償責任(同條第2項、第4項參照)。是新法修正施行後,共有人對於共有物之管理,除得經共有人全體同意以契約約定外,亦得以多數決決定,甚由法院裁定之。惟共有人間經全體訂立分管契約,約定各自占有共有物之特定部分而為管理者,該分管契約之終止,僅得經全體共有人同意為之,此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形,共有人尚不得逕以多數決終止分管契約,變更共有物管理方法之決定(。

 

共有物分管契約,不以共有人明示之意思表示為限,共有人默示之意思表示,亦包括在內。惟所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思者而言。(最高法院87年台上字第1359號民事判決)

 

倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管理之部分,互相容忍,對於他共有人之使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,以歷有年,固非不得認有默示之分管契約存在。(台灣高等法院98年度上易字第543號民事判決)

 

按分管契約,係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約,共有人請求分割共有物,應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時,土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限,倘因而異其所有人,基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量,為調和土地與建物之利用關係,承認在房屋得使用期限內,有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同(最高法院107年度台上字第879號民事判決)。

 

按分管契約,係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約,共有人請求分割共有物,應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時,因於該判決確定時,不當然發生共有物變賣之效果,共有物之所有權主體尚未發生變動,共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅,共有物之用益及管理回復原來之關係,除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定,共有人不得任意占有使用共有物之特定部分(最高法院107年度台上字第879號民事判決)。

 

公同共有股份之股東,為行使股東之共益權而出席股東會,係屬行使權利而非管理行為,自無民法第八百二十八條第二項準用第八百二十條第一項規定之適用,亦不得逕由依民法第一千一百五十二條規定所推選之管理人為之。就此權利之行使,公司法第一百六十條第一項固規定應由公同共有人推定一人為之,惟既係為行使公同共有之股東權所為推選,自應得公同共有人全體之同意,俾符民法第八百二十八條第三項之規定,倘未經全體公同共有人同意推選之人,即不得合法行使股東權(最高法院104年度台上字第2414號民事判決)。

 

返還請求權

民法第 821 條前段規定:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。」其中所謂「本於所有權之請求」,係指民法第 767 條第 1 項之物上請求權而言,包括所有物返還請求、妨害排除請求權、妨害防止請求權。

 

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之(民法第821條)。因此,共有人得對於第三人侵害其共同物之行為,單獨以自己名義提起請求或訴訟,不必得到其他共有人之同意或參與,但應請求侵害人向共有人全體返還而不得僅向自己返還(司法院院字第1950號解釋、最高法院41年台上字第611號判例)。

 

按公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意,民法第828條第3項定有明文。又各共有人對於第三人,得就共有物之全部,為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之,且依同法第831條規定,該規定於所有權以外之財產權,由數人共有或公同共有者,亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求,應限於回復共有物時始得為之。準此,公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意,或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求,得單獨或共同起訴外,倘係基於公同共有法律關係為請求者,仍屬固有之必要共同訴訟,應由公同共有人全體起訴,當事人之適格始無欠缺。……上訴人簽立同意書,承諾無條件依陳梁榮妹全體繼承人協議分割方案辦理移轉登記該不動產……被上訴人依同意書所得行使之系爭不動產所有權移轉登記請求權,應屬上訴人及陳信幸等三人公同共有,被上訴人基於該公同共有債權起訴請求上訴人為移轉登記,既非對上訴人為回復公同共有物之請求,自屬固有之必要共同訴訟,應由公同共有人全體起訴,當事人始為適格(最高法院104年度台上第1號民事判決)。

 

應有部分處分權

各共有人,得自由處分其應有部分(民法第819條第項)。相較於共有物之處行、變更、及設定負擔,共有人可自由處分其應有部分,因此包括出售並移轉、設定用益物權或擔保物權。

 

按各共有人得按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權,民法第818條定有明文,係指各共有人得就共有物全部,於無害他共有人之權利限度內,可按其應有部分行使用益而言。是共有人對共有物之特定部分占有使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之一部或全部任意占有收益,即屬侵害共有人之權利,共有人除得依同法第767條第1項前段、第821條規定,請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物外,並得依侵權行為法律關係,請求該無權占有之人按共有人就共有物之應有部分比例,賠償共有人所受損害。本件上訴人為系爭房屋之事實上處分權人,其並無基於時效取得地上權而占有系爭土地之主觀意思,無請求登記為地上權人之權利,且未能證明系爭土地他共有人全體同意將系爭房屋所在之系爭土地特定部分交陳銀河或上訴人占有使用,為原審合法認定之事實。是被上訴人依上開規定,請求上訴人拆屋還地,並按被上訴人各就系爭土地所持應有部分比例,賠償被上訴人所受損害,核屬權利之正當行使,並未欠缺權利保護要件,或違反誠實信用原則及權利濫用之情事。

 

超過應有部分利用之不當得利

按民法第818條所定各共有人按其應有部分,對於共有物之全部有使用收益之權,係指各共有人得就共有物全部,於無害他共有人之權利限度內,可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時,即係超越其權利範圍而為使用收益,其所受超過利益,要難謂非不當得利。又所受利益雖原有法律上之原因,而其後原因已不存在者,依民法第179條後段之規定,仍屬不當得利。而不當得利法律關係之成立,與利得者是否善意或惡意無關,即利得者縱為善意,如無法律上之原因受有利益,致他人受損害,仍成立不當得利,至於善意、惡意,僅於返還利益之範圍有異而已(民法第182條參照)。查1193號判決認上訴人合法解除系爭協議,並判命被上訴人返還新竹房地應有部分2分之1予上訴人而確定,為原審所確定之事實,似見系爭協議已因解除而溯及訂立時失其效力,與自始未訂協議者同。則原審以被上訴人有新竹房地之所有權為由,認其偕同家人居住使用該房地,未構成不當得利,其所持之法律上見解,自有可議。次按各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利(最高法院109年度台上字第21號民事判決)。

 

按土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時,土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限,倘因而異其所有人,基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量,為調和土地與建物之利用關係,乃承認在房屋得使用期限內,有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人,房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者,僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題,自無關上開規定之適用。次按各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利(最高法院108年度台上字第2208號民事判決)。

 

共有不動產處分權

共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意(民法第819條第2項)。是以,共有物之處分,在民法規定下,必須取得全體共同有人之同意,但共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意,有時極為困難,部分共有人如不同意時,他共有人又不得訴請法院命其同意,影響土地或建築物之利用至鉅。

 

為免妨礙都市計畫之執行,發展社會經濟及增進共有物的有效利用,於土地法第34條之1第1項加以修正,即「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」相關規定,可參見《土地法第三十四條之一執行要點》,依土地法第三十四條之一規定,部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應就共有物之全部為之(第1點)、本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為及共有物分割;所定變更,以有償或不影響不同意共有人之利益為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為限(第3點)。本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」,係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言;「應有部分合計逾三分之二」,係指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算(第7點)。


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