法拍屋因非基於原所有權人意思而出售不動產，難以期待原所有權人有積極意思交付房屋。不動產查封後，僅限制債務人之處分權，並不影響債務人依通常之用法使用收益不動產，於查封程序不能排除債務人或第三人之佔有，常見有債務人為阻礙拍定而設定用益物權或租賃。

 

為安定買受人之地位，提高拍賣之效果，故強制執行法規定由拍賣不動產之執行法院直     接解除債務人或第三人之佔有，使歸買受人或承受人佔有，為點交。民事強制執行為提高應買人之應買意願，於強制執行法設有點交制度，除可提高應買人之應買意願進而為拍定外，可增加執行債權人之債權獲得滿足機會。執行法院為使拍定人取得不動產之占有，必先確定何人為點交義務人，方能排除其占有，將不動產點交於拍定人。

 

點交方式

房屋點交，簡單來說，就是解除原房屋占有而由有權占有之人取得占有，而法拍屋因非基於原所有權人意思而出售不動產，難以期待原所有權人有積極意思交付房屋，在法拍屋點交，依強制執行法第99條規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」

 

履勘或點交期日，皆會通知債務人，如債務人不到場，亦不停止執行，法條依據為強制執行法第3條之1、77條之1、99條之規定，即調查不動產之實際狀況，占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。執行人員於執行職務時，遇有抗拒者，得用強制力實施之。

 

按拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。依強制執行法第98條第1項、及土地登記規則第27條第4款、第35條第3款、第34條之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；買受人單獨申請移轉登記，亦得免提出其所有權狀或他項權利證明書」。　　

 

點交義務人

債務人當然為點交義務人，現占有之第三人，又可區分為查封前之第三人和查封後之第三人，查封前無權占有之第三人(強執法第99條第2項)和查封前有權占有之第三人(強執法第99條第2項規定，其占有為強執法第98條第2項但書之情形者，查封前為有權占有，可能係基於地上權或租賃關係占有，但後不動產抵押權所設定或發生，其存在對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，皆為點交義務人。查封後無權占有之第三人亦為點交義務人(強執法第99條第1項)。強執法第99條之點交義務人為現占有之債務人、查封前無權占有和查封前有權占有之現占有之第三人以及查封後無權占有之現占有之第三人。

 

因此，拍定人取得權利移轉證書（無庸所有權登記完成），即聲請法院人員（如書記官）與當地管區員警會陪同得標者至房屋現場，進行強制執行，依法點交房屋與買受人，此等程序為原強制執行程序之繼續。此部分可參酌最高法院79年台抗字第255號判決意旨所載，「債權人承受債務人之不動產者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條後段規定甚明。承受人依同法第99條第1項規定，聲請點交不動產之執行，與因債權人之聲請而開始之查封拍賣程序有別，構成另一執行程序，並非原查封拍賣程序之延長。

 

除去租賃或使用收益關係

 

房屋遭查封後，房屋原所有權人所為之出租、出借或設定地上權等行為，將會減低日後實施拍賣時第三人參與投標之意願，衡諸常理，常造成法拍屋之拍定價格低落，為了提高債權人獲償機率，債務人行為性質上屬於強制執行法第51條第2項所稱「其他有礙執行效果之行為」，因此，雖該出租、出借或設定地上權關係本身雖然合法有效，對於債權人不生效力。（強制執行法第113條準用第51條），換言之，出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。房屋現使用人卻不能以該租賃或借貸契約關係對抗債權人之意，拍定人可以要求法院解除使用人之占有。

 

拍定前，債權人亦得依強制執行法第51條之規定請求除去阻礙強制執行之查封之不當占有行為，此雖與同法第99條規定者不同，亦屬於債權人保全債權之手段，此見諸最高法院91年台抗字第406號判決意旨：「強制執行法第九十九條第一項固規定債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。」

 

惟此僅係就不動產在拍定後應如何排除有礙強制執行效果之行為所為之規定，對於不動產在實施查封後拍定前，第三人未經執行法院允許即行占有查封物或為其他有礙強制執行效果之行為者應否予以排除，強制執行法第二章第三節 (對於不動產之執行) 則未有規定，為貫徹強制執行之效果，執行債權人自得依強制執行法第113條準用同法第51條第3項規定聲請執行法院予以排除。

 

此可見諸最高法院92年台抗字第61號判決意旨：「強制執行法第五十一條第三項之規定，於不動產執行程序準用之，此觀同法第一百十三條規定自明。故不動產實施查封後，第三人未經執行法院許可，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院自得依職權或依聲請排除之，俾以貫徹強制執行之效果，確保執行債權人之權益。至於同法第九十九條第一項規定債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，係有關不動產拍賣後點交之規定，與上述第三人於查封後為有礙執行效果之行為，執行法院得予除去，以利執行之規定，核屬二事。」

 

強制執行法第99條之規定，關於點交執行之對象，強制執行法第1項前段和第2項的情形，執行法院都應解除其占有，點交於買受人或承受人。依上開法條規範體例，可將現占有人區分為債務人和第三人，債務人當然為點交義務人，現占有之第三人，又可區分為查封前之第三人和查封後之第三人，查封前無權占有之第三人(前揭法條第2項)和查封前有權占有之第三人(前揭法條第99條第2項規定，其占有為同法第98條第2項但書之情形者，亦即查封前為有權占有，可能係基於地上權、租賃或借貸關係占有，但是後於不動產抵押權所設定或發生，其存在對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者)皆為點交義務人。查封後無權占有之第三人亦為點交義務人(強執法第99條第1項)。是點交義務人為現占有之債務人、查封前無權占有和查封前有權占有之現占有之第三人以及查封後無權占有之現占有之第三人。

 

惟法拍屋若為第三人占有或其他查封前占有者，除非第三人是為債務人占有，或實施查封後始行占有，否則無法逕由法院點交，此部分可參見，最高法院72年度台抗字第337號判決意旨所載：「強制執行程序中關於不動產之拍賣點交，如所拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第九十九條規定，強行點交該物與買受人或債權人。」

 

即使債權人一直沒有發現債務人將房屋出租予他人之情事，到了最後，當執行法院之強制執行程序進行到「拍賣後之點交程序」時，法院執行人員依強制執行法第99條第1項規定，動用強制力來解除現使用人之占有，以便將該房屋點交給該房屋之買受人或承受人（拍定人）。及最高法院94年台抗字第629號：「第三人在查封前依租賃關係占有拍賣之不動產，而其租賃關係經執行法院除去者，執行法院應解除其占有，點交予買受人或承受人。」

 

第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。有「債務人受點交後復占有該不動產者」或「債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時」或「第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者」情形之一者，亦同。

 

再度點交

 

不動產經點交後，原占有人復占有該不動產，由買受人或債權人聲請再解除其占有者，其聲請應另分新案。依強制執行法第99條第2項、第124條之規定，聲請續為執行，以原占有人復行占有者始得依聲請再予點交，並以強制執行法修正施行後，經聲請執行法院點交者為限。

 

除非於查封前已訂有出租、出借或設定地上權，於拍定後不點交者外，一旦經法院拍定後，屋主若不主動遷離，法院可解除屋主之占有將法拍屋點交予買受人，如點交後原屋主復行占有時，拍定人得聲請執行法院解除其占有再點交之。

 

法院已解除占有後，原占有人再度占有，亦可依上開法條規定請求再度點交，此即如最高法院73年度台抗字第227號判決意旨所載：「相對人執有之執行名義，既係命再抗告人應將其所有前述騎樓地，供相對人通行，執行法院前此執行時，將該騎樓地之堆積物除去後，再抗告人又在同一騎樓地設置鐵捲門，如足以阻礙相對人之通行，則執行名義所載相對人之通行權，未因執行法院對於執行標的物之強制執行而達其目的，參酌強制執行法第九十九條第二項規定：執行法院解除債務人之占有後，債務人復再占有，債權人得聲請執行法院再解除其占有之規定，相對人據以聲請再為強制執行，洵無不合。」可資參照。

 

此一法拍屋「點交」制度乃係民事強制執行為提高應買人之應買意願，於強制執行法設有點交制度，除可提高應買人之應買意願進而為拍定外，尚可增加執行債權人之債權獲得滿足機會。故點交制度有其存在之必要。執行法院為使拍定人取得不動產之占有，必先確定何人為點交義務人，方能排除其占有，將不動產點交於拍定人。

 

按原執行名義，於執行點交完畢時已其效力，故再行點交，應非原交付命令之續行執行，應係新執行名義，故應另行分案，並徵收執行費。又再行點交，雖無次數之限制，但以原佔有人復即佔有為限。

 

繼承財產或共有物分割之裁判 

 

強制執行法第131條規定：關於繼承財產或共有物分割之裁判，執行法院得將各繼承人或共有人分得部分點交之；其應以金錢補償者，並得對於補償義務人之財產執行。執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。

 

遺產未分割之前，為全體繼承人公同共有(民法第1151條規定參照)。當繼承人想要分割遺產時，可有以下方法，被繼承人之遺囑內已訂有分割之方法，或託其他人代訂時(民法1165條第1項規定)。協議分割(民法第830第2項準用第823條第1項規定)。裁判分割(民法第830條第2項準用民法第824條第2項)。而遺產經分割後，各繼承人間之公同關係即消滅，而各繼承人則單獨取得所分得部分遺產之所有權。分割共有物判決之性質應屬形成判決，惟依強制執行法第131條第1項有特別的規定，而使得我國法院普遍認為分割共有物判決兼有形成判決及給付判決之性質(強制執行法第131條第1項、最高法院79年度台上字第243號判決、70年度台抗字第122號裁定、最高法院75年1月14日第一次民事庭會議決議(一)參照)，因兼具給付判性質而有執行力，得以該分割確定判決為執行名義而聲請強制執行

 

強制執行法第131條第1項規定只限於占有遺產而應為點交之人或應以金錢補償之義務人，始可將該判決當作執行名義，對債務人(就是其他繼承人)聲請強制執行(見最高法院104年度台抗字第422號、101年度台抗字第896號裁定)。 

 

點交範圍 

房屋內或土地上之動產

 

點交範圍應及於房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。即依強制執行法第100條規定：房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。前二項規定，於前條之第三人適用之。另依強制執行法第99條及第124條所定債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。

 

未分離之農作物

 

應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分，點交於買受人或承受人。

 

從物

 

點交範圍及於從物，如停車位或違章建築之類，此即依最高法院92年台抗字第338號判決所載：「按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第六十八條第一項、第二項分別定有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，執行法院應予一併點交。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交。」

 

漏未查封增建物

 

依公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定， 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。故建物所坐落之基地或法定空地，應一併查封。

 

漏未查封的增建物或共有部分，雖然不在拍賣範圍內，或是不在點交範圍內，不過因為「主物」及「從物」關係，產權仍然屬於拍定人所有。但法拍屋會有附屬建物，卻沒有列在點交範圍內。所謂的「附屬增建物」，就是沒有辦理保存登記的建築物，都俗稱為「違建物」，比較常見在頂樓增建、屋後增建，或是透天厝旁邊增建。法院查封時，如果遇到增建物，法院通常會請地政測量機關囑託測量登記，並且也將附屬建物訂立底價，自不得加以點交，僅得再行聲請執行，惟部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛。

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