建物現況確認書重要事項

01 Feb, 2021
建物現況確認書重要事項

 

我們想讓你了解的是

 

建物現況確認書為房屋買賣契約文件之一,尤其在中古屋買賣,買方通常無法具有充份資訊及時間,確定房屋之現狀,因此方要求賣方出具確定書,以釐清賣方瑕疵擔保責任,日後一旦發現房屋漏水、牆壁滲水等房屋瑕疵問題,便以此文件,證明賣方未據實以告主張民法上債務不履行及買賣契約瑕疵擔保責任。重點內容包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台等情況。再來就是同樣可能會影響房價的險惡設施,也規定須在說明書中揭露,買賣標的周邊半徑300公尺範圍內是否嫌惡設施、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施、中繼幫浦機械室及水箱所在樓層,應有了解必要。

建物現況確認書及不動產說明書,房屋買賣契約重要文件之一,尤其在中古屋買賣,買方通常無法具有充份資訊及時間,確定房屋之現狀,因此方要求賣方出具確定書,以釐清賣方瑕疵擔保責任,日後一旦發現房屋漏水、牆壁滲水等房屋瑕疵問題,便以此文件,證明賣方未據實以告主張民法上債務不履行及買賣契約瑕疵擔保責任,可在糾紛發生時保障當事人權利,除了不用繳回之外,內文不得記載「內容僅供參考」。

 

而透過房仲買賣房屋時,仲介應出具不動產說明書,內容除涵蓋建物現狀,另包括產權等狀況,基於不動產說明書解說之目的,在於使交易相對人,經由重要事項之說明,得就交易不動產之現況、權利關係、契約條件等充分理解,並為全面考量後,始決定是否成立不動產買賣契約。因此,詳實之不動產說明書內容有助於提供充分之交易標的資訊,以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序。

 

重點內容包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台等情況。會影響房價的險惡設施,也規定須在說明書中揭露,買賣標的周邊半徑300公尺範圍內是否嫌惡設施、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施、中繼幫浦機械室及水箱所在樓層。

 

無論是透過仲介或自行購買中古屋,買方都可要求賣方出具建物現況確認書,以確保房屋現狀及產權狀況,另透過房時仲介買賣時,尚可取得買方不動產說明書,如包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等。

 

在實務經驗上,賣方想免負瑕疵擔保,應先告知該瑕疵之明確位置,並取得相關證明,其中現場錄音或拍照簽名確認皆是合理方式,除非買方充分了解了,並同意即使房子存有瑕疵,才可以真的免責,否則難以免責。

 

按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵,民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。故物之瑕疵擔保責任之成立要件有:物之瑕疵須於危險移轉時存在;須買受人善意且無重大過失,例外於出賣人特別保證無瑕疵或故意不告知瑕疵,則縱買受人有重大過失,仍應負責;買受人就受領之物須為檢查通知,但出賣人故意不告知瑕疵者,不在此限。次按所謂權利瑕疵擔保責任,謂出賣人不能將買賣標的物之財產權全部或一部,移轉於買受人時,所生之擔保責任,民法第349條及第350條亦有明文。

 

買方應負瑕疵擔保義務,而契約上有加註現況交屋等字樣,如買方確實未告知瑕疵,而該瑕疵又非容易由外觀察考,買方蒐證證明交屋瑕疵就已經存在,賣方未告知買方,買方也未同意瑕疵交屋,買方在交屋後5年內發現瑕疵,並在半年內通知屋主,屋主依法擔起瑕疵擔保責任。建物現況確認書之重要內容有:

 

產權狀況

建物、土地標示及權利範圍及土地所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明),如坐落之縣(市)、鄉(鎮、市、區)、段、小段、地   號。面積。權利範圍。地籍圖及土地相關位置略圖等。合法建物房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍、建築完成日期(依建造執照、使用執照或稅籍證明資料或買賣契約等相關文件記載);若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者,請賣方提出權利證明文件。

 

違章建築房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍(依稅籍證明資料等相關文件記載);若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者,請賣方提出權利證明文件。若無房屋稅籍證明者(依買賣契約等相關文件記載),應敘明其房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍。

 

若含有未登記之增建、加建部分,應一併敘明。(3)建物用途,詳如附建物使用執照、建物登記謄本或其他足資證明法定用途文件(如建物竣工平面圖)。(4)建物測量成果圖或建物標示圖(已登記建物)及房屋位置略圖。

 

交易權利種類及其登記狀態:(詳如登記謄本)所有權(單獨或持分共有)。他項權利(包括:地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權)。有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依登記謄本及信託專簿記載)。基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。(1)有無他項權利之設定情形(包括:地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權)。(2)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。)。(3)其他事項(包括:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等)。

 

未登記之改建、增建、加建、違建部分

依建築法的規定,未經主管機關審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用建築物。無建造執照/雜項執照及使用執照擅自興建使用的建築物,即屬「違章建築(下稱「違建」)」,而有遭政府拆除的風險。常見的違建型態如:

頂樓加蓋:屋頂平台突出物的增建,如透天頂樓加蓋屋。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖(建果圖),若圖面上頂樓沒劃設,而現場卻有建物的部分,就屬於違建。

 

陽台外推:陽台是指上方有遮蓋物(屋簷)的室外平臺,倘若拆除陽台與室內之間的隔牆,再加蓋外牆後使得室外空間變成室內空間使用,就算陽台外推。

 

露台外推:露台指上方無任何屋頂遮蓋物的室外平臺,加蓋遮雨棚甚或牆壁,即屬之。

 

夾層屋(俗稱樓中樓):指在原本挑高設計的天花板與地板之間再搭建一層樓地板(改成房間),自始未經過合法申請,也是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建。

 

騎樓外推:騎樓,指建築物一樓外牆牆面至道路界線之間的空間,在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域就稱為騎樓,一般會在騎樓範圍增設鐵捲門(甚至加蓋水泥圍牆阻隔),就算是違建。

 

法定空地加蓋:房屋法定保留空地的部分,搭建鐵皮或水泥建築,增加室內使用空間,加蓋的部分;最常見的是將屋後空地增建成廚房或前方露天車庫加蓋遮雨棚。

 

值得注意,既存違建(53年1月1日至83年12月31日)拍照列管角分類分期計畫處理,除非屬於大型違建、或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建計畫優先執行查報拆除。4年1月1日之新違建,除非有符合政府公告免查報或可以拍照列管的項目(但經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者除外),查報即拆除。

 

若為違建,未依法申請增、加建之建物,賣方應確實加以說明,使買方得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險。若買賣契約中有無增建部分已勾選「本買賣標的物包括現有已增建(含外推)之違章建築物,區域在頂樓,買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險…」,則法院即可能認定買方屬明知的情形,而認賣方無須負擔瑕疵擔保的責任。

 

即依臺灣高等法院98年度上易字第532號民事判決:「…就本件買賣標的物有無增建部分勾選『本買賣標的物包括現有已增建(含外推)之違章建築物,區域在頂樓,買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險;倘若發生爭議時,買、賣雙方同意依照本約第八條第四項辦理』,而系爭買賣合約第8條第4項關於房地點交部份則載明『違章建築物部分:在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者,買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價,減少買賣價金;若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時,則由買方自行負擔風險』……。」

 

建物型態、建物現況格局

建物型態,如一般建物:單獨所有權無共有部分,包括:獨棟、連棟、雙併等。區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。

建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。現況格局例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)

 

建物型態與現況格局(1)建物型態;一般建物:單獨所有權無共有部分(包括:獨棟、連棟、雙併等。)區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。其他特殊建物:如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。(2)現況格局(包括:房間、廳、衛浴數,有無隔間)。

 

汽車停車位種類及編號

停車位性質:(包括:法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位,如無法辨識者,應敘明無法辨識。)停車位之型式及位置(坡道平面、升降平面、坡道機械、升降機械、塔式車位、一樓平面或其他,長、寬、淨高為何?所在樓層為何?並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量為何?)車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)。檢附分管協議書及圖說、說明約定專用部分及規約。

 

滲漏水

有無滲漏水之情形,若有,滲漏水處具體位置、滲漏水處之處理方式,有賣方修繕後交屋、以現況交屋:減價、買方自行修繕等。

 

輻射屋

有無曾經做過輻射屋檢測; 若有,請檢附檢測證明文件。檢測結果有無輻射異常;若有異常之處理:賣方改善後交屋。以現況交屋:減價或買方自行改善、其他方式。71年至73年領得使用執照之建築物,應特別留意檢測。行政院原子能委員會網站已提供「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」供民眾查詢輻射屋資訊,如欲進行改善,應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。

 

氯離子

有無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項);若有,檢測結果:有無超過容許值含量,若有超過之處理:賣方修繕後交屋。以現況交屋:□減價□買方自行修繕。其他方式。83年7月21日以前,CNS3090無訂定鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值。83年7月22至87年6月24日依建築法規申報施工勘驗之建築物,參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日依建築法規申報施工勘驗之建築物,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照87年6月25日修訂公布之CNS3090檢測標準,容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日(含)以後依建築法規申報施工勘驗之建築物,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照104年1月13日修訂公布之CNS 3090檢測標準,容許值含量為0.15㎏/m3。上開檢測資料可向建築主管機關申請,不同時期之檢測標準,互有差異,買賣雙方應自行注意。


 

兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡

本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事:於產權持有期間有無曾發生上列情事。於產權持有前,賣方確認無上列情事。知道曾發生上列情事。不知道曾否發生上列情事。


 

水、電及瓦斯供應、電梯、無障礙設施、消防設備情形

使用自來水或地下水。若使用自來水,是否正常,若否,應敘明。有無獨立電表,若無,應敘明。使用天然或桶裝瓦斯。有無積欠應繳費用(包括:水費、電費、瓦斯費、管理費或其他費用)情形,若有,應敘明金額。使用執照有無備註之注意事項,若有,應敘明。電梯設備有無張貼有效合格認證標章,若無,應敘明。有無消防設施,若有,應敘明項目。有無無障礙設施?若有,應敘明項目。有無住宅用火災警報器。有無其他消防設施;若有,項目為何。非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人應依消防法第6條第5項規定設置及維護住宅用火災警報器。水、電管線於產權持有期間是否更新?是否正常;若不正常,由買方或賣方負責修繕。

 

出租或第三人占有

目前管理與使用情況:是否有依慣例使用之現況,若有,應敘明其內容。有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記,若有,應敘明其內容。有無出租或出借,若有,應敘明出租或出借情形。4.有無被他人無權占用,若有,應敘明被占用情形。有無供公眾通行之私有道路,若有,應敘明其位置及約略面積等情形。現況有無出租或被他人占用之情形;若有,賣方應於交屋前:終止租約、拆除、排除、以現況交屋,或買賣雙方另有協議罷方式處理。

 

承租或占用他人土地

現況有無承租或占用他人土地之情形;若有,賣方應於交屋前:終止租約、拆除、排除以現況交屋,或買賣雙方另有協議處理。

 

使用管制內容、山坡地住宅社區

使用分區或編定,都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。非都市土地,以土地登記謄本記載為準。若未記載者,應敘明其管制情形。其他如法定建蔽率、法定容積率。開發方式限制如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一併敘明。是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地,若是,應敘明其使用管制情形(非屬農業用地者免記載)。

 

若屬土地開發者,應敘明下列事項:(1)是否位屬山坡地範圍,若是,應敘明其限制重點。(2)是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍,若是,應敘明其限制重點。(3)是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍,若是,應敘明其限制重點。(4)是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍,若是,應敘明其限制重點。(5)是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區,若是,應敘明其限制重點。(6)是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區,若是,應敘明其限制重點。(7)是否屬自來水法規定之水質水量保護區,若是,應敘明其限制重點。(8)是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址,若是,應敘明其限制重點。是否為直轄市、縣(市)政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關有無提供評估建議資料。所有權人或其受託人可向直轄市、縣(市)政府建築主管機關申請相關評估建議資料。

 

約定專用、規約、管理委員會

集合住宅或區分所有建物(公寓大廈)應記載之相關事項A.住戶規約內容:(A)有無約定專用、約定共用部分(如有,應標示其範圍及使用方式並提供相關文件)。(B)管理費或使用費之數額及其繳交方式。(C)公共基金之數額、提撥及其運用方式。(D)是否有管理組織及其管理方式。(E)有無使用手冊?若有,應檢附。B.有無規約以外特殊使用及其限制(A)共用部分有無分管協議,若有,應敘明協議內容。(B)使用專有部分有無限制,若有,應敘明限制內容。(C)有無公共設施重大修繕(所有權人另須付費)決議?若有,應敘明其內容。(D)有無管理維護公司?若有,應敘明。有無約定專用部分;若有,詳見規約。有無公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項;若有,檢附規約或其他住戶應遵行事項。有無管理委員會統一管理;若有,管理費金額及繳納方式、有無積欠管理費。

 

附屬設備

是否計入建物價款中,隨同建物移轉或不計入建物價款中,由賣方無償贈與買方或由賣方搬離。附屬設備項目,如電視、電視櫃、沙發、茶几、餐桌、餐桌、鞋櫃、窗簾、燈飾、冰箱、洗衣機書櫃、床組(頭)、衣櫃、梳妝台、書桌椅、置物櫃、電話、保全設施、微波爐、洗碗機、□冷氣、排油煙機、流理台、瓦斯爐、熱水器、天然瓦斯、其他、有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱。樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施。

 

以上內容均雖以表格方式呈現,惟仍為契約重要內容,尤其,買賣糾紛之解決,通常若能事前設計即可避免不必之糾紛,在買賣瑕疵上,如輻射屋、海砂屋或兇宅通常為交易視為重要事項,而解除契約並拒絕價款。其他瑕疵解決上,買賣雙方得協定解決方式,以避免買方動輒拒付全部價款,或起其他不必要之阻礙買賣進行之爭議。

 

周邊環境

如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行(場)、葬儀社)。


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