預售屋買賣法律上大小事

04 Feb, 2021
預售屋買賣法律上大小事

 

我們想讓你了解的是

 

所謂預售屋,依不動產經紀業管理條例第4條第3款規定「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的」,而依公寓大廈管理條例第58條第一項規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售」。以上開法規反面解釋,一旦取得建造執造,即得辦理銷售,預售屋交易中,買方往往僅能經由建照及廣告內容、業務員推介、契約條文,作為了解預售屋之建材、格局、配置,進而評估是否購買之依據,我國法律未禁止預售制度,並對預售屋設有若干法律規範,不論是買方、賣方均應有基本了解,避免因不諳法律而造成自身權益受損害。

所謂預售屋,依不動產經紀業管理條例第4條第3款規定「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的」,而依公寓大廈管理條例第58條第一項規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售」。

 

以上開法規反面解釋,一旦取得建造執造,即得辦理銷售,預售屋交易中,買方往往僅能經由建照及廣告內容、業務員推介、契約條文,作為了解預售屋之建材、格局、配置,進而評估是否購買之依據,我國法律未禁止預售制度,並對預售屋設有若干法律規範,不論是買方、賣方均應有基本了解,避免因不諳法律而造成自身權益受損害。

 

預售屋多由建商與消費者(買方)訂立,並由建商單方提供契約條款供所有消費者簽約,此為由一方當事人(企業經營者)預先擬定之條款為內容而訂立之契約,稱為消費性定型化契約。為保護經濟或交易經驗弱勢的他方當事人,立法者特別在消費者保護法第11條至17條之1訂立相關規定。因之,就預售屋買賣。為保障消費者之權益,內政部目前印製「預售屋買賣契約書範本」(中華民國 108 年 5 月 2 日內政部台內地字第 10802623801 號函修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」(中華民國 109 年 12 月 25 日內政部台內地字第 1090147669 號公告修正部分規定,以下稱「記載及不得記載事項」)以規範定型化契約內容。

 

建商蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。果建商是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約,以免日後建商和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第 1次登記),並申請建築改良物所有權狀

 

契約審閱期間至少五日

關於定型化契約之審閱問題,依消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。」

 

法律上僅限定消費者於訂立定型化契約前,可要求企業經營者提供合理的契約審閱期間,以供消費者就定型化契約條款為足夠時間思維,進而決定締約與否。值得注意,企業經營者於訂約前,未予消費者合理之審閱期間,亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款,不構成契約之內容,非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項,應視兩造間契約之性質,依相關法律規定補充之(最高法院98年度台上字第168號民事判決參照)。

 

依《應記載事項》第一點就是賣方須提供至少5日的契約審閱期,如建商在契約裡標有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣都是違法。有些建商都會變相收取訂金或是押金才能借閱契約,但其實規定不須付任何費用就能攜回審閱,民眾可以免費借閱合約回家看個仔細。簽約時若有疑慮,利用至少5日的合約審閱期加以研究,別貿然就簽下買屋賣身契。

 

建商在銷售預售屋時,通常會預先擬好預售契約條款,以供消費者購屋時使用。此項條例,依消費者保護法第2條第7款之規定,係屬「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方面預先擬定之契約條款。」即為「定型化契約」。因此種契約乃由企業經營者預先擬定,消費者並未參與制定,故為顧及消費者之權益,在一般預售屋實務上,通常會給消費者至少五天之審閱期,讓消費者可以自行或委託專案、律師來了解契約條款之利害關係,再行決定是否簽約或改約。

 

又建商不得要求消費者先付定金,才出示契約供消費者審閱。倘建商未給予消費者合理之審閱期間或要求定金才願出示契約,此外,依行政院公平交易委員會88年3月10日第383次委員會議決議,建築投資商銷售預售屋時,若要求客戶須給付定金始提供契約者,即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為。依該法第四十一條之規定:「公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止,改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。…。」消費者得具函向公平交易委員會檢舉。實務上,建商為免爭議及留下證據,大多會要求消費者簽署業已審閱契約之書面證明,然為保障消費者之權益,茍非真已合理審閱,自亦不宜貿然簽署。另消費者對於建商要求先付定金之不當作為亦可予以拒絕,堅持要求在不付任何代價的情況下,要求建商交付合約書審閱。

 

賣方對廣告之義務

賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分(應記載事項第2點)。此條在於消費者對於交屋狀況不符期待時,與廣告、附件、模型不符時,尤為重要,

 

建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖係指廣告宣傳品所記載者,至房屋平面圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件。」不得記載事項之第1點即明示「不得約定廣告僅供參考。」,從而建設公司所提供消費者之廣告、附件、模型等物,均構成契約之一部。另依消費者保護法第22條之規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,亦在加強對消費者之保護。

 

預售屋買賣契約應記載事項

由於預售屋買賣並無存在真實標的物,乃係對於未來擬興建完成之房地預先加以買賣,因此預售屋買賣實際上是權利買賣契約,除如對於擬興建房地加以界定(如坐落土地、分配房屋面積、共有面積、興建方法等),另就是付款、履行擔保等均應加以約定。

 

如「房地標示及停車位規格」、「房地出售面積及認定標準」、「共有部分項目、總面積及面積分配比例計算」、「房地面積誤差及其價款找補」、「契約總價」、「履約擔保機制」、「付款條件」、「逾期付款之處理方式」、「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」、「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「驗收」、「房地所有權移轉登記期限」、「通知交屋期限」、「有部分之點交」、「保固期限及範圍」、「貸款約定」、「貸款撥付」、「房地轉讓條件」、「地價稅、房屋稅之分擔比例」、「稅費負擔之約定」、「賣方之瑕疵擔保責任」、「違約之處罰」、「當事人及其基本資料」、「契約及其相關附件效力」等事項,且不得約定買方須繳回契約書(不得記載事項第4點)。

 

房地標示及停車位規格明確記載

土地坐落(地號,使用分區)、房屋坐落(同前述基地內編號、棟、樓、戶,主管建築機

關核准造執照(建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本)。買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層那一戶

 

停車位性質、位置、型式、編號、規格:買方購買之停車位屬法定停車位、自行增設停車空間獎勵增設停車,空間位置、平面式、機械式或其他種類,有無獨立權狀,編號車位數量,車位規格為長,寬,高。另含車道及其他必要空間,面積,如停車空間位於共有部分且無獨立權狀者,其面積應按車位(格)數量、型式種類、車位大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素,依比例計算之。(建造執照核准之該層停車空間平面圖影本)。前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者,雙方如有另訂該種停車位買賣契約書,其有關事宜悉依該契約約定為之。

 

房地出售面積及認定標準 

土地面積: 買方購買戶,其土地持分面積,應有權利範圍,計算方式係以專有部分面積占區分所有全部 專有部分總面積比例計算(註:或以其他明確之計算 方式列明),如因土地分割、合併或地籍圖重測,則依新地號、新面積辦 理所有權登記。 房屋面積: 本房屋面積,包含: 1、專有部分,面積。 (1)主建物面積。 (2)附屬建物面積。包括: 陽臺(面積)。 中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者,其屋簷(面積)及雨遮(面積)。 2、共有部分,面積。3主建物面積占本房屋得登記總面積之比例。 (三)前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時,買賣雙方應互為找補。

 

出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。附屬建物除陽臺外,其餘項目不得約定計入買賣價格(不得記載事項第2、第3、第7點)。

 

共有部分項目、總面積及面積分配比例計算

房屋共有部分項目應明確記載包含不具獨立權狀之停車空間、門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。共有部分總面積;專有部分總面積。前款共有部分之權利範圍係依買受專有部分面積與專有部分總面積之比例而為計算(註:或以其他明確之計算方式列明),其面積係以共有部分總面積乘以該權利範圍而為計算。

 

房地面積誤差及其價款找補

房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準,部分原可依法登記之面積,倘因簽約後法令改變,致無法辦理建物所有權第一次登記時,其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。

 

土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方得解除契約。

 

因為預售屋建造時間長,無法馬上眼見為憑,因此糾紛不斷,其中像是交屋後坪數與當時預售簽訂的合約有所出入,此時就需要進行「坪數誤差找補」。購買預售屋要交屋時,若實際坪數和當初合約講好的不一樣,少給的坪數會直接換算成價金,找補給買方,但該補多少可不是以當初每坪單價計算,而是拆分土地、建物及共有部分後,只針對建物價格去做計算找補,因此若坪數短缺,建商補給買方的金額,可能遠低於消費者想像。

 

即交屋坪數小於合約坪數滿建商全數找補,無上限.交屋坪數大於合約坪數,消費者找補最多2%。找補價格並非買房時計算單價的方式,以購屋總價除以權狀坪數,而是分別以土地、主建物、附屬建物(公設等)、共有部分價款除以各面積所得(應扣除車位價款及面積)之單價無息計算。由於預售屋買的是「房」及「地」共同買賣,在預售屋總價應分別以土地及建物價款,建物計算單價僅須以建物價款計算。

 

預售屋因為看不到實際坪數,建商所計算房屋坪數,常包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮夾層屋是否合法及公共設施、陽台所佔坪數的比例。建商只列私有面積及公共設施面積,但未說明該夾層屋是否合法,所謂私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔。

 

私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。,未來成屋後坪數若有落差,規定其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方最多找補不超過百分之二,且誤差百分之三者,買方得解除契約。如聽到「以最低的價格買到較大的坪數」,要注意坪數沒有沒灌水,樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄,可能會產生空間的放大效果,交屋後才發現落 差很大,可能就是銷售員把夾層坪數都算進去,因此,購買時一定要問清楚:公設比有多高,自用面積多少,含不含夾層坪數。


 

契約總價

本契約價款應明確記載總價款、土地價款、房屋價款、專有部、主建物部分、附屬建物陽臺部分價款(除陽臺外,其餘項目不得計入買賣價格)。共有部分、車位價款金額。

 

履約擔保機制

預售屋應辦理履約擔保,履約擔保依下列方式擇一處理:

 

(一)不動產開發信託

 

由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時,賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

 

(二)價金返還之保證

 

預售屋由金融機構負責承作價金返還保證。價金返還之保證費用由賣方負擔。賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。

 

(三)價金信託

 

本預售屋將價金交付信託,由金融機構負責承作,設立專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。

前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方,受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者,受益權歸屬於買方。

賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。

 

(四)同業連帶擔保

 

建商與依公司章程規定得對外保證之同業同級公司等相互連帶擔保,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。前項同業同級分級之基準,由內政部定之。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。

 

(五)公會辦理連帶保證協定

 

本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。

賣方應提供加入前項連帶保證協定之書面影本予買方。

 

付款條件及逾期付款之處理方式

付款,除簽約款及開工款外,應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款,其每次付款間隔日數應在二十日以上。如賣方未依工程進度定付款條件者,買方得於工程全部完工時一次支付之。

 

買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時,買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息,於補繳期款時一併繳付賣方。如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催繳,經送達七日內仍未繳者,雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者,不在此限。

 

地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬

 

(一)地下層停車位

 

民眾買房簽約時對於土地、建物的部分都會張大眼看清楚,卻少確認車位資訊,除了要確定所在的樓層位置、尺寸大小及形式(平面、機械)很重要,建商通常會標示長寬,但少了高度。若有購買停車位應註明車位規格,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

 

本契約地下層共_層,總面積_平方公尺(_坪),扣除第五點所列地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分及依法令得為區分所有之標的者,其餘面積_平方公尺(_坪),由賣方依法令以停車位應有部分(持分)設定專用使用權予本預售屋承購戶。

 

(二)法定空地

 

本建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有,並為區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者,得予除外。

 

(三)屋頂平臺及突出物

 

共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台,不得為約定專用部分,除法令另有規定外,不得作為其他使用。

 

(四)法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺,如有約定專用部分,應於規約草約訂定之。

 

建材設備及其廠牌、規格

建商口頭上標準建材或是案場擺放的建材,可能都只是參考,即使於廣告上記載,亦應保留相關資料,真有有效的,應以真正寫在契約書上為準,通常建商不會寫確切品牌、規格等,到時候快交屋通常再以貨源短缺等理由換上同等級建材,但是等級如何鑑定消費者無法知道,所以建議簽約時還是盡可能將建材型號、品牌寫清楚,並且加註在契約才能有保障。

 

通常建商還會避談可解約的狀況,其實像是建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為建商違約,買方得依法解除契約,這些都是保障消費者條例,合約上最好也加註上去才有保障。

 

(一)施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工,除經買方同意,不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代,但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,致無法供應原建材設備,且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者,不在此限。

 

(二)賣方建造本預售屋不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料或其他類似物。

 

(三)前款材料之檢測,應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範,如有造成買方生命、身體、健康及財產之損害者,仍應依法負責。

 

(四)賣方如有違反前三款之情形,雙方同意依違約之處罰規定處理。

 

開工及取得使用執照期限

購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。至於開工時間根據規定須詳列為應在具體日期前開工,民國年月日之前取得使用執照,至於,「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」,則較為不具體,另外,還有業者會偷加可順延完工時間狀況,一般只有因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者以及因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時兩項,部分建商則會把買方遲付款、違約等狀況加進去,當作藉口延遲交屋。

 

本預售屋之建築工程應在約定明確日期之前開工,約定明確日期之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:

1、因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。

2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。

 

賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

 

驗收

完工準備交屋時,買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付,若約定金額較低的情形,不幸若發生驗屋糾紛時,建商修繕較無急迫性,若對此有疑問,在簽約時就要立即提出。

 

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下列方式處理:

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。

 

房地所有權移轉登記期限

(一)土地所有權移轉登記

土地所有權之移轉,除另有約定,依其約定者外,應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式,依有關稅費負擔之約定辦理。

(二)房屋所有權移轉登記

房屋所有權之移轉,應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。

(三)賣方違反前二款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,賣方應全數負擔;如損及買方權益時,賣方應負損害賠償之責。

(四)賣方應於買方履行下列義務時,辦理房地所有權移轉登記:

1、依契約約定之付款辦法,除約定之交屋保留款外,應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。

2、提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手續,繳清各項稅費,預立各項取款或委託撥付文件,並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓,及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。

3、本款第一目、第二目之費用如以票據支付,應在登記以前全部兌現。

(五)第一款、第二款之辦理事項,由賣方指定之地政士辦理之,倘為配合各項手續需要,需由買方加蓋印章,出具證件或繳納各項稅費時,買方應於接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提供,如有逾期,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方,另如因買方之延誤或不協辦,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,買方應全數負擔;如損及賣方權益時,買方應負損害賠償之責。

 

通知交屋期限

(一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務:

1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

2、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。

3、買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。

4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

(二)賣方應於買方辦妥交屋手續後,將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照(若數戶同一張使用執照,則日後移交管理委員會)或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方,並發給遷入證明書,俾憑換取鎖匙,本契約則無需返還。

(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續,賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時,不在此限。

(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,即應負本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

 

共有部分之點交

(一)賣方應擔任本預售屋共有部分管理人,並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起,由買方按月繳付共有部分管理費。

(二)賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料,移交之。上開檢測責任由賣方負責,檢測方式,由賣方及管理委員會或管理負責人,雙方協議為之,賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。

 

保固期限及範圍

按民法第356條規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」通常預售屋買賣契約,均會約定建商之保固責任與期間,其性質為建商於特定期間內負擔較重之瑕疵擔保責任,如「預售屋買賣契約書範本」第18條:「本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作…等)負責保固十五年,固定建材及設備部分)如:門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」亦同。

 

又建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍亦應了解,一般結構部分保固 15 年,固定建材及設備部分保固 1 年。現對於無法即知之瑕疵,買方事後於保固期內發現,應立即通知建商改善,並留有明確證據,否則保固期一過,買方需花費更大時間精力證明瑕疵及建商之修復責任,對於買方而言,將成為重大負擔。

 

(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

 

貸款約定及撥付

賣方雖可洽定特定之金融機構辦理貸款事宜,惟買方如可享有較低利率或有利於買方之貸款條件時,賣方應許買方變更貸款之金融機關,自行辦理貸款以為支付,始為公平。按房屋貸款係由買受人向銀行借款以支付購屋價金,而由買方分期支付利息及本金清償之方式,當銀行同意貸款,而依約將貸款撥交建商後即視為交款完畢,買方於斯時起,即需負責繳納貸款利息。但於建商通知之交屋日前之利息,得約定由建商負擔,由建商返還買方,以免加重買方之負擔。

 

出買之房屋如經賣方設定抵押貸款,縱於房屋出賣時買賣雙方約定房貸由買方負擔,其約定若非經貸款銀行同意並變更貸款人為買方時,對於貸款銀行仍不生效力,一旦買方未依約償還時,貸款銀行仍將向原貸款人即賣方求償,甚至於拍賣抵押房屋取償仍有不足時,貸款銀行將另取得執行名義,對賣方其他財產執行之,賣方僅能事後請求買方賠償之,故賣方欲保障權益,應於出賣時通知銀行變更貸款人為買方,並確實辦妥手續。出賣之房屋如經出賣人向銀行設定抵押貸款,故買受人發覺買賣之房屋有抵押權存在時,應請求買方於移轉所有權時將抵押權塗銷,如賣方無力一次清償,買方亦可辦理承受該抵押債務,並將抵押債權額自買賣價金中扣除。

 

(一)第七點契約總價內之部分價款新臺幣_元整,由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時,買方有權變更貸款之金融機構,自行辦理貸款,除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外,買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

(二)前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額,其差額依下列各目處理:

1、不可歸責於雙方時之處理方式如下:

(1)差額在預定貸款金額百分之三十以內者,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

(2)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得少於七年),由買方按月分期攤還。

(3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

2、可歸責於賣方時,差額部分,賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分,買方有權解除契約。

3、可歸責於買方時,買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

(三)有關金融機構核撥貸款後之利息,由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。

 

本契約有前點貸款約定者,於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後,除有違反第十一點第二款、第三款或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機構終止撥付前點貸款予賣方。

 

按建商與買方簽定預售屋買賣契約後,於洽訂銀行貸款事宜時,建商通常會要求買方開立與貸款同額之本票作為擔保,而貸款核准後,建商即應歸還上開本票予買方。如事後建商未主動歸還,買方切記一定要將該擔保本票索回。原因一旦該票據由第三人取得,買方即有給付票款之義務,不因貸款已經交付而免責。

 

房地轉讓條件

(一)買方繳清已屆滿之各期應繳款項者,於本契約房地所有權移轉登記完成前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。

(二)前款之轉讓,除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外,賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之___(最高以千分之一為限)之手續費。

 

稅捐及費用負擔

地價稅、房屋稅之分擔比例:

 

(一)地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準,該日期前由賣方負擔,該日期後由買方負擔,其稅期已開始而尚未開徵者,則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額,按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額,由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除,俟地價稅開徵時由買方自行繳納。

(二)房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準,該日期前由賣方負擔,該日期後由買方負擔,並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。

 

稅費負擔之約定:

 

(一)土地增值稅應於使用執照核發後申報,並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅,其逾三十日申報者,以提出申報日當期之公告現值計算增值稅,由賣方負擔,但買方未依第十四點規定備妥申辦文件,其增加之增值稅,由買方負擔。

(二)所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。但起造人為賣方時,建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。

(三)公證費由買賣雙方各負擔二分之一。但另有約定者從其約定。

(四)應由買方繳交之稅費,買方於辦理所有權移轉登記時,應將此等費用全額預繳,並於交屋時結清,多退少補。

 

賣方之瑕疵擔保責任

(一)賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定。

(二)有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。

 

違約之處罰

(一)賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者,買方得解除本契約。

(二)賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約,買方得依法解除契約。

(三)買方依第一款或第二款解除契約時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款百分之__(不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。

(四)買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之__(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。

(五)買賣雙方當事人除依前二款之請求外,不得另行請求其他損害賠償。

 

按民法第三百五十六條規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」通常預售屋買賣契約,均會約定建商之保固責任與期間,其性質為建商於特定期間內負擔較重之瑕疵擔保責任,如買方於保個期間通知建商瑕疵之事並請求修復,建商怠於修復,縱保固期間已滿,應認建商之修復責任尚未解除,買方仍得請求建商履行之。惟實務上為免爭議,買方應審慎蒐集,保留相關證據,以免投訴無門。


瀏覽次數:593


 Top