法拍屋與資訊搜集-法院點交篇

27 Sep, 2016
法拍屋與資訊搜集-法院點交篇

 

我們想讓你了解的是

 

法拍屋,屋主無法償還債務,經由債權人交由法院強制執行拍賣以抵還債權人房屋或土地。簡單地說,經由法院拍賣之房子,法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,民間習俗對於法拍屋忌諱,法拍之拍賣價格會比市場價低,其中影響拍賣價格最重要的資訊就是「是否點交」,本文即是對於法拍屋「點交」進行探討論。

法拍屋,一般而言之就是屋主無法償還債務,經由債權人交由法院強制執行拍賣以抵還債權人房屋或土地。簡單地說,經由法院拍賣之房子,由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,再加上民間習俗對於法拍屋忌諱,法拍之拍賣價格會比市場價低,法拍屋不可入內查看屋況,又無房屋出售人或房屋仲介之協助,無法瞭解屋況,資訊如何取得,如屋況(如是否為兇宅、危樓等)、點交等資訊均屬於相當重要之項目,其中影響拍賣價格最重要的資訊就是「是否點交」,點交也就是「清點交付」的意義,

 

點交與不點交

法拍屋依法院是否有點交義務,可分成「點交」跟「不點交」兩種,有點交的法拍屋,在拍定之後,拍定人可以聲請法院執行處強制執行點交,使拍定人取得房屋占有,因為有第三公正且具有公權力機關介入點交過程。若是空屋無人居住時則自行點交,會同鄰里長、大樓管理員共同進入、直接換鎖即可。 一、債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。

 

因此,點交的法拍屋況,通常不會太差,且無庸耗時耗費去訴訟觀點。有點交的法拍屋,爭議少,價格相較未點交之法拍屋為高,但是相對而言,想要介入競價牟利之人或自住客自然也比較多,買到便宜好物件的機會相對較低,若從投資的角度來看,反而較差。買的是「不點交」的法拍屋,情況就不一樣了,因為少了點交這個程序,很多人擔心碰上不當占有人(即俗稱「海蟑螂」),沒有相當能力及法律知識者,都能不碰就不碰,競價的人較少,價錢較低,一般法拍業者便是抱著這種「富貴險中求」的心態協助進行法拍業務。

 

強制執行法第77條規定:查封時,書記官應作成查封筆錄,載明下列事項:一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者,其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名,如有依第四十八條第二項規定之人員到場者,亦應簽名。

 

強制執行法第77-1條規定:執行法官或書記官,為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係,得依下列方式行之:一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人,並得命其提出有關文書。二、向警察及其他有關機關、團體調查,受調查者不得拒絕。前項情形,債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書,或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者,執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人,並認非予管收,顯難查明不動產狀況者,不得為之。第三人有前項情形或拒絕到場者,執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰。

 

其中關於點交部分,查封時,書記官應作成查封筆錄,載明不動產之所在地、種類及其他應記明之事項;如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者,應載明債務人及第三人占有之實際狀況,第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者,其權利存續期間,強制執行法第77條第1項第2款及辦理強制執行事件應行注意事項第40項第1款分別定有明文。

 

拍賣前,法院會先查封房屋,必須調查房屋現況、釐清實際的使用狀況,並且調查結果記明於查封筆錄中,因此,關於房屋是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水等會影響交易的事項,都可以從中得知,另外,在調查的結果,也會做為房屋後續是否點交的參考,若房屋在查封時,仍有租賃關係或其他有權占有關係存在,通常較有可能被認定為無法點交的型態。

 

拍賣物點交與否,可在查封筆錄中可以看得出端倪,即依強制執行法第77條第1項規定,查封時書記官應作成查封筆錄,查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形」。是這條項法條第2款所定應記載的事項,「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告,依同法第81的規定,亦應記載「占有使用情形」。

 

參與投標者為明瞭查封情形的必要,可依公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。參考法拍公告所載之查封筆錄,以法拍屋是否有權要求點交通常依上開筆錄為準,基本上法拍屋依拍定後是否有權要求一併點交,可分為下列情形:

 

確定點交之法拍屋

在買受人付清價金,並取得權利移轉證書後,法院協助拍定人將房屋點交清楚,藉由公權力來排除債務人或第三人對房屋的占有,在點交完成後,買受人才正式成為房屋的占有人與事實上的處分權人。

 

強制執行法第99條規定:債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者,前項規定亦適用之。依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序,應徵執行費。

 

點交又可分為幾類

(一)確定點交:

查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

 

(二)部分點交:

法拍屋何謂亦有所謂『部分點交』,即建物(例如:集合式住宅大樓、社區)之公設屬於公有部分是不點交,例如:地下室、樓梯間……等公設範圍,因並未特定使用人占有,法院無法點交,惟實務上仍視為點交之法拍屋。

 

此可見諸最高法院95年台抗字第508號判決意旨所載:「所謂應有部分,係指分別共有人得行使權利之比例,乃抽象存在,非指共有物之特定部分,而辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第五款規定:「拍賣債務人之不動產應有部分時,應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時,亦應詳記其原因事由,……」,第五十七項第五款規定:「拍賣債務人之不動產應有部分者,應將該債務人現實占有部分,點交於買受人或承受人」。故拍賣不動產應有部分而債務人無現實占有部分者,自毋庸予以點交。」但是有固定之車位或債務人現使用部分仍得點交。

 

(三)有條件點交之法拍屋

查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,拍賣筆錄通常註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

 

(四)不點交換變點交之法拍屋

拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

 

不點交之法拍屋

買法拍屋『不點交』,即是法院不會執行以上程序,若屋內仍有租賃情形或佔用者之情形,得標者須自行與佔用者溝通。當法院於查封時,做完現況調查後,發現有租賃關係存在、有第三人佔有等情況時,會將房屋認定為無法點交。法院僅會於拍定完成後,發予買受人權利證明書,而不會協助排除房屋上的任何占有狀態,

 

實務上若是無法點交的房屋,通常較會令一般投標民眾望而卻步,但相較之下,也容易形成較划算的價額。如查封前即有租約,無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,涉及偽造文書之刑責居多,強勢債權人(如銀行),便會另行訴訟排除。債權人未排除之前,投標人有很大的投標風險。有時拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

 

通常,在公告中沒有載明不點交的拍賣物,法院就得在得標者繳清價款以後,發給不動產移轉證書同時指定日期將拍定的不動產點交給得標人,經過點交手續以後,得標人這才為完整的所有權人,可以隨心所欲地支配自己的不動產。買受人要自己負起收回不動產的責任,所以在參與投標以前,得先將不點交的法律上原因弄清楚,用作預估被他人占用期間的損失參考,所出標價才不致太離譜。

 

從法律程序解決問題,真的有這麼麻煩嗎?其實不然!不點交不動產,法院在發給所有權移轉證書以後就不再管這檔事了!如不點交的原因若是單純的租賃關係,買受人就得有作房東之準備,依民法第425條規定,「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」這

 

對於法院替債務人拍賣不動產的強制執行,得標的買主要接納原先的所有權人與承租人簽訂的租賃契約,繼續成為原契約的出租人。除非原租約沒有經過公證,或者租期超過五年,依同條第二項的規定,才不在適用的範圍。

 

新的所有權人依照法律的規定,既應履行出租人的義務,讓租賃契約繼續存在,但也有自取得所有權的這一天開始,要求承租人給付原約定租金的權利,拖欠不給,達到一定數額(如2個月),經過催告還是不給,新屋主有權終止契約,收回房屋。如果承租人主張有關租金已提前先行給付給原出租人,縱有其事,也是承租人與前出租人間的情事,後出租人不受拘束,仍然可以催討欠租。

 

依強制執行法第98條規定,買定人在拍定程序取得房屋的所有權,並依法辦理所有權移轉登記後,房屋的所有權人,即使在尚未點交前,前屋主保有事實上管理與占有的權利而已,因此,買定人可以依照依照民法第767條、民法第179條的規定,提起遷讓房屋訴訟,請求對方必須遷讓房屋、同時返還等同於租金的不當得利。

 

以常理論之,若屬於拍定前後無權占有,或查封後之有權占有(如租賃之類),祇是花時間去打官司,解決問題而已。最怕是有權占有,此時往往考驗購屋者之手段,如何取得房屋占有相當艱難的問題,需要特別有方法之人方可實現權利。

 

總之,「不點交」的法拍屋,但事前搜集資訊,如屬於可以處理的問題,雖然要點時間處理,但絕不是處理不了的難題,為了省錢,擔負合理風險也是必須的,但需要拍定人願意付出時間和心力斡旋,委請具有法拍之法律知識及手段之專家律師協助,應有必要。


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