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大樓換電梯，1、2樓沒搭也要分擔費用嗎？
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問題摘要： 常見一樓或二樓住戶因以無需依賴電梯而抗拒分擔更換費用，但此舉缺乏法律依據。民法第799-1條規定，區分所有建築物共用部分之修繕及相關負擔應由各所有人按其應有部分比例分擔，除非社區規約另有約定，否則即無可豁免之例外。此處「應有部分」是指各戶對整棟建物共用部分的持分比例，而非依實際使用情形而定。 律...
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獎勵增設停車位應如何管理？可以約定為約定專用部分？
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問題摘要： 獎勵停車位制度在合法取得與登記下，具有完整產權並可供不特定人使用，但其設置、使用與轉讓仍須符合法令與社區規約之規範。無論是登記為主建物專有部分、共用部分或公共設施，都應配合都市計畫、建築法規及公寓大廈管理條例之整體規定，並透過分管協議書、管理規約與住戶共識來妥善管理，以確保權益明確、社區秩序穩定。 ...
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大樓用水減壓閥設置住戶屋內，誰應該負責管理維修？如管理不當導致損害，誰應負責？
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問題摘要： 減壓閥若為維護大樓整體水壓穩定所設，雖設於特定住戶室內，但其屬性應屬共用部分。依法應由管理委員會負責修繕與管理，其所生費用則由公共基金支付。若爆裂造成損害，需進一步分析事故發生原因與責任歸屬，判定應由管委會、特定住戶或全體住戶分擔。如因管委會疏忽致災者，應負損害賠償責任；如住戶阻礙修繕者，亦應負相應責...
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關於公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議，其規約自訂決議人數有無限制？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第31條賦予社區自治彈性，使區分所有權人得視實際管理需求於規約中另訂決議標準，並未限制最低或最高決議門檻。只要所訂規約決議條件符合法定程序並經會議通過，原則上即具有拘束力，惟內容仍不得違反法律、公平原則與比例原則。區分所有權人若對規約內容或程序有所爭議，仍可循民事訴訟途徑請求確認規約無...
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公寓大廈管理委員會可以就公設瑕疵，與建商和解或進行訴訟嗎？
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問題摘要： 公寓大廈管理委員會雖於社區事務扮演重要角色，但其法定權限應嚴守公寓大廈管理條例所規範之範圍，對於涉及區分所有權人與建商間私法關係之瑕疵爭議、賠償主張或和解協議等，管理委員會並無當然代理權，須依程序取得區分所有權人會議決議授權，否則其所為之行為對個別住戶不生拘束力。以兼顧社區整體運作效率與區分所有權人個...
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大樓住戶及所有權人，非得遵守｢公寓大廈規約｣嗎？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例明文賦予規約實質法律拘束力，且不因是否實際參與制定或是否為原始住戶而影響其效力。規約既經區分所有權人會議決議即具有法律拘束力，不僅所有權人與住戶應遵守，無權占有人亦不得違反。違反規約者可被制止、處罰，情節重大者甚至面臨法院判令遷離或出讓區分所有權等處分。因此，大樓住戶與區分所有權人確實...
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若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍是否對於其他住戶有效？
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問題摘要： 若公寓大廈起造人與個別承購戶於售屋時即明訂車位使用權，並指明特定區域供特定住戶使用，即構成法律上所承認之「共有物分管契約」，依公寓大廈管理條例第15條、土地登記規則第80條與第81條規定，該使用安排對契約當事人具法律拘束力，亦應受管理委員會與其他區分所有權人尊重。若有後續爭議，仍可依據原始約定、圖說、...
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區分所有權人會議應由何人於何時召集？主席有何資格？主要任務為何？
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問題摘要： 區分所有權人會議召集與主持需依規定步驟，由合法召集人依法通知、公告召開；會議主席須具有主持會議程序及宣告決議成立與否之責任，其產生方式可由召集人兼任或現場推選。若會議程序或召集人資格不符，則所作決議即可能面臨撤銷風險，實務運作中不可不慎，並應以書面詳實記錄全程，供日後查驗與法律憑據，以保障全體區分所有...
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隔壁鄰居在共同樓梯間私自裝監視器、感應器，應如何處理？
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問題摘要： 為避免此類爭議反覆出現，建議社區應透過區分所有權人會議，修訂社區管理規約，明確載明「不得於共用部分擅自裝設監視設備，違者經催告不改正者，得訴請拆除並報請主管機關處理」等條文，並報主管機關備查，以提升法定效力與執行力，保障社區公共空間之安全、秩序與居民隱私權。如此一來，才能兼顧居住安全與法律秩序，確保社...
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公寓大廈區分所有權人會議紀錄未送達之效力？
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問題摘要： 區分所有權人會議紀錄未依第34條送達，僅屬程序瑕疵，並不當然導致決議無效，除非係重召會議情形且未踐行第二項反對意見通知程序，方影響該決議之成立與否。實務執行上應確保會議紀錄之即時製作、依法公告及送達，以避免爭議發生並落入違法撤銷風險，確保社區運作之合法性與穩定性。 律師回答： 關於這個問題...
