大樓用水減壓閥設置住戶屋內，誰應該負責管理維修？如管理不當導致損害，誰應負責？
05 Jun, 2025
問題摘要：
減壓閥若為維護大樓整體水壓穩定所設，雖設於特定住戶室內，但其屬性應屬共用部分。依法應由管理委員會負責修繕與管理，其所生費用則由公共基金支付。若爆裂造成損害，需進一步分析事故發生原因與責任歸屬，判定應由管委會、特定住戶或全體住戶分擔。如因管委會疏忽致災者，應負損害賠償責任；如住戶阻礙修繕者，亦應負相應責任。建議社區應建立定期檢查與維修共用設備的機制，避免因設備老舊或疏於維護產生糾紛，保障全體住戶的共同利益與財產安全。
律師回答：
關於這個問題，在大樓管理與設備維護的實務中，經常會遇到關於某些裝置是否屬於「共用部分」或「專有部分」的爭議，進而影響其修繕責任與費用分擔的歸屬。
以大樓減壓閥為例，其若功能為調節整棟建築供水系統之水壓，使水量分布均勻穩定，即具有全棟供水穩定之公共效益者，通常即應認定為公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之「共用部分」。此等裝置雖可能設置於個別住戶之專有區域（如本案中位於五樓住戶室內），惟其目的並非專供該戶使用，而係維持整棟大樓之水壓穩定與用水安全，因此應屬共用設施之一環，依法其修繕、管理及維護責任應由管理委員會或管理負責人負責。依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分或約定共用部分的修繕、管理及維護工作，應由管理負責人或管理委員會為之，費用則應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔。若區分所有權人會議或規約另有規定者，則應從其規定。
然而，如果該減壓閥已經老舊或年久失修，卻未經定期檢查或維護，導致爆裂進而造成住戶家中淹水，產生財物損失，此時就涉及管委會或管理負責人是否有怠於履行修繕管理義務的問題。依照公寓大廈管理條例第36條第2款，管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。若因管委會怠於維護導致減壓閥故障，屬於管理疏失，造成他戶損害者，受害住戶可依民法第544條規定主張管理委員會違反委任契約之義務，進而請求損害賠償。
民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」而依據公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，若共用設施之故障係可歸責於特定區分所有權人或住戶之事由者，修繕費用應由該人負擔；換言之，倘若減壓閥本應由管理委員會維護，而其未盡善良管理人注意義務導致設備故障，即可歸責於管委會，損失應由公共基金或管委會賠償。
另一方面，雖然減壓閥設於五樓住戶室內，若住戶在得知該設備屬於共用設施之情況下拒絕讓管理委員會進入進行維修，則此行為即屬違反公寓大廈管理條例第6條第3項規定。該條明定：「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」若住戶違反此項義務致使修繕無法進行，導致後續爆裂等災害發生，則該住戶亦可能須就延誤修繕所致之損害承擔責任。
再者，若爆裂事件已發生，且產生具體損害，損失之歸責需視事故發生原因釐清。若係因管理委員會未定期保養維護所致，則應由管委會負擔損害賠償責任；若係因五樓住戶明知減壓閥有異狀，卻故意阻礙修繕所致，則該住戶應依民法第184條之侵權行為規定對受害住戶負責；若是單純設備自然老化，且無法舉證明確可歸責於特定住戶或管委會者，則依第10條規定，應由全體區分所有權人依應有部分比例共同分擔修繕責任與費用。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條)
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