獎勵增設停車位應如何管理？可以約定為約定專用部分？
06 Jun, 2025
問題摘要：
獎勵停車位制度在合法取得與登記下，具有完整產權並可供不特定人使用，但其設置、使用與轉讓仍須符合法令與社區規約之規範。無論是登記為主建物專有部分、共用部分或公共設施，都應配合都市計畫、建築法規及公寓大廈管理條例之整體規定，並透過分管協議書、管理規約與住戶共識來妥善管理，以確保權益明確、社區秩序穩定。
律師回答：
關於這個問題，所謂「獎勵停車位」是基於政府為鼓勵建築開發商增設停車空間所設計的政策機制，屬於一種建築容積或使用項目的獎勵制度。當建商在取得建築執照時，依照規定設置之「法定停車位」已經達到最低標準，若其再額外加設停車位並符合相關規定，則這些超出部分即構成「獎勵增設停車位」。這類獎勵機制的核心目的，在於補足都市發展中對於停車空間的迫切需求，因此政府允許開發商在符合條件下進一步取得容積獎勵或其他使用彈性。
建築技術規則建築設計施工編第59-2條第1項：「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。」
內政部營建署營署建管字第1000056512號函：「……二、……用上開修正條文之建造執照申請案，其鼓勵增設之停車空間應為營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用。」
值得關注的是，獎勵增設停車位的「使用對象」為「公眾」，其意指不特定的人均可使用，不論是建商在建築完成後將之出售、出租給區分所有權人或其他社會大眾，只要未特定限定為住戶專用，皆符合所謂「供公眾使用」之條件。
依據公寓大廈管理條例第3條之用語定義，專有部分係指建物中具有獨立使用性並可單獨登記為所有權標的之部分，例如住家單位或具備法定門牌的獨立店面；而共用部分則指除專有部分外，供所有區分所有權人共同使用的建物區域，例如樓梯、電梯、屋頂平台等。若停車位之構造不具獨立性（例如須經共用出入口進出），則登記上通常須視為共用部分。
而其產權登記方式，亦可根據設計規劃與實際需求，採獨立產權登記或登記為公共設施（如登記為大樓的附屬設施部分），皆屬合法方式。特別的是，此類停車位可與法定停車位分別登記，若其具有構造與使用上的獨立性、獨立出入口，並取得防空避難室所在地址證明者，更可依建築法及不動產登記相關規定登記為主建物，亦即作為專有部分予以買賣、移轉與設立獨立權狀。
實務上，由於一格車位不可能單獨配置門牌號碼，因此這類專有停車位通常係以集體登記方式，將所有獎勵停車位整合登記為一個專有部分，並由多位購買人依持分共有，車位使用則藉由「分管協議書」加以約定各自對應的格位。這份分管協議書在實務交易中極為關鍵，它界定各權利人對應之具體停車位編號與位置，避免日後產生使用爭議。
是否可經住戶間協議，約定為約定專用部分？
第8條明定，公寓大廈之外牆面、屋頂及非專有的防空避難設施若要加設構造物，如遮雨棚、廣告看板、鐵鋁窗等，除應依法辦理報請主管機關核准外，若大廈已有規約或區分所有權人會議之決議，則須依決議執行並報備，否則即屬違規行為。停車位若設置於地面層且構造有擴建情形，亦可能涉及第8條之變更構造限制。
第9條則進一步規範共用部分之使用原則。住戶對共用部分應依其設置目的及通常使用方法為之，即不得擅自將共用空間變為私人用途，例如占用出入口設置遮雨棚、攤位或設置私人車位。若住戶違反此等使用原則，管理委員會得制止之，並可報請主管機關處置或依法訴請法院處理；若因違規造成損害，更得依法請求賠償。
在實際操作上，停車位雖可能於登記上為專有部分，但其實體使用仍須受第36條所規定的管委會管理職權拘束。管委會負責共用及共有部分之清潔、維護與修繕，若停車位使用違反社區整體管理原則或妨礙其他住戶權利，管委會有義務介入協調與處理。
若住戶違規使用獎勵停車位，如擅自增設隔間、出租非住戶或從事非停車使用等，則主管機關可依第49條處以罰鍰四萬至二十萬元不等，並可要求限期改善，否則得連續處罰或命其回復原狀。
-房地-公寓大廈-停車位
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第9條=公寓大廈管理條例第36條=建公寓大廈管理條例第49條=築技術規則建築設計施工編第59-2條=)
瀏覽次數：2
