若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍是否對於其他住戶有效？
05 Jun, 2025
問題摘要：
若公寓大廈起造人與個別承購戶於售屋時即明訂車位使用權，並指明特定區域供特定住戶使用，即構成法律上所承認之「共有物分管契約」，依公寓大廈管理條例第15條、土地登記規則第80條與第81條規定，該使用安排對契約當事人具法律拘束力，亦應受管理委員會與其他區分所有權人尊重。若有後續爭議，仍可依據原始約定、圖說、登記事項與規約記載，主張自身之使用權利；倘若無上述約定而欲分配或重新調整，則需透過區分所有權人會議決議，始得進行合法變更。此一制度設計兼顧公平與秩序，有助於維護社區停車空間使用之穩定性與正當性。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的實務運作中，停車位的使用權是否對所有住戶具有拘束力，經常成為爭議焦點。若建商或起造人已與各承購戶於買賣契約中事先約定停車位之使用範圍與對象，這類約定依據現行法制可視為一種「共有物之分管契約」，依判例與實務見解，對當事人之間具有拘束力，甚至在特定情況下可及於後手繼受人。
公寓大廈管理條例第3條第5款之定義，所謂「約定專用部分」，係指共用部分經約定供特定區分所有權人專用者，因此，當起造人與承購戶已明確指定某車位為特定住戶所專用，即屬於法定之「約定專用部分」。再依該條例第15條規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分與約定專用部分，不得擅自變更，違反者將由管理委員會制止，情節嚴重者亦得報請主管機關處理並要求回復原狀。此一規定體現法律對於約定使用秩序之尊重，亦確認此類使用權之法律效力。
此外，土地登記規則第81條第1款，公寓大廈中同一建物所屬之共用部分，應依區分所有權人使用情形分別合併，另編建號並登記為各相關區分所有權人共有。惟若部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予以除外。這表示，即使停車空間在登記上屬共用部分，亦可就使用情形個別處理，予以區隔與分管。
依民法第820條，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
實務上，建商於銷售初期階段與承購戶對車位作出特定分配並明定使用對象與範圍，構成實質上的分管契約。依最高法院96年台上字第1152號民事判決見解，該分管契約對契約當事人具有拘束力，即便該停車位並無獨立產權登記，依其與其他共用部分合併登記的方式處理，也不妨礙承購戶就其約定車位享有實質的專用使用權。
在實務運作上，若有住戶質疑此類車位使用安排之效力，首先應檢視是否於原建物買賣契約或銷售書面中有明文記載，且此約定是否已反映於規約、管理條約或由區分所有權人會議決議確認。一旦確認係屬建商與承購戶之合意分管契約，其效力即在該特定住戶與起造人之間發生。至於其對第三人（如日後購買無附車位之住戶）是否有拘束力，則應視其是否明確揭示於規約中或是否有辦理報備登記，並視該第三人是否明知或可得而知該約定內容來認定。
進一步來看，土地登記規則第80條亦規定，區分所有建物所屬共用部分應依區分所有權人之設置目的與使用性質約定情形，分別合併登記為共有；其建號、總面積與權利範圍應於各專有部分所有權狀中載明，而不另發給所有權狀。此規定目的在於將共用部分的實際使用情形，予以客觀化與標準化，以便主管機關與住戶理解與管理。因此，若起造人於起造階段即完成這類登記程序，並明定車位使用範圍於圖說與使用執照中，對於日後車位使用權之主張將更具正當性與合法依據。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=土地登記規則第80條=土地登記規則第81條=民法第820條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第15條=)
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