大樓換電梯，1、2樓沒搭也要分擔費用嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
常見一樓或二樓住戶因以無需依賴電梯而抗拒分擔更換費用，但此舉缺乏法律依據。民法第799-1條規定，區分所有建築物共用部分之修繕及相關負擔應由各所有人按其應有部分比例分擔，除非社區規約另有約定，否則即無可豁免之例外。此處「應有部分」是指各戶對整棟建物共用部分的持分比例，而非依實際使用情形而定。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第3條的相關規定，大樓電梯屬於社區共用部分之一，當住戶基於建築物安全與使用效能需要，決定進行汰換更新時，即使某些樓層住戶如一樓與二樓平時鮮少使用電梯，仍無法以未使用為由拒絕分攤費用，這是因為公寓大廈內的共用設施不僅為實際使用而設，更涉及整體社區的共同維護與安全責任。
公寓大廈管理條例第7條第5款規定，共用部分如電梯等屬於區分所有人生活利用上不可或缺之設施，其性質上即不得另行約定為專用部分，亦不得單獨排除部分區分所有權人不予分攤費用。
進一步而言，第10條及第11條則明定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理委員會負責，所需經費可由公共基金支付或依各區分所有權人之應有部分比例分攤，若涉及拆除、重大修繕或改良，更須依照區分所有權人會議決議為之，並同樣依比例分攤相關費用。換句話說，只要是社區決議事項，無論是否經常使用該共用設施，區分所有權人皆須依其應有部分負擔費用。
實務上，常見一樓或二樓住戶因以無需依賴電梯而抗拒分擔更換費用，但此舉缺乏法律依據。民法第799-1條規定，區分所有建築物共用部分之修繕及相關負擔應由各所有人按其應有部分比例分擔，除非社區規約另有約定，否則即無可豁免之例外。此處「應有部分」是指各戶對整棟建物共用部分的持分比例，而非依實際使用情形而定。
即便一樓或二樓住戶當下聲明不使用電梯，亦難保未來不會因住戶更替、家人需求或年長行動不便等情形而使用，因此這類設備仍應視為共用設施由所有住戶共同維護。進一步說明，若該社區已有區分所有權人會議召開並決議通過電梯汰換案，則依第11條及第18條規定，可由公共基金支付，若基金不足，則由所有區分所有權人按比例分攤，這也包含先前聲明「不搭電梯」的住戶。
若一樓或二樓住戶仍堅持拒絕繳費，公寓大廈管理條例第21條規定，當其積欠應分攤之公共基金費用達兩期以上或相當金額，且經管理委員會催告仍不繳納者，即可訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。也就是說，即便部分住戶對決議有異議，只要未於法定程序內提起異議或訴訟撤銷，其仍應受決議拘束。若該住戶未能於會議召開後合理時間內依法提起異議並獲法院支持，單方面不繳費將屬違法，未來仍須承擔法律責任，甚至於敗訴後加計訴訟費用與利息。此外，若管委會為慎重起見，決議時同步要求簽署「費用分攤切結書」，雖可提高執行便利性，但即使少數住戶未簽署，並不影響原決議的效力。若未來該住戶開始使用電梯，則不僅不能主張先前未出資即享用公共設施，實務上管委會亦得依不當得利或公平原則請求補繳相關費用，以避免形成使用與負擔不對等的不公平狀態。
此外，依照公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人於買入後，亦應承繼原區分所有人對社區的權利義務。也就是說，若一樓或二樓單位未繳納電梯汰換費用，未來若該戶出售，買方於未特別約定者下即會自動承繼相關欠費。
為避免法律糾紛，購屋者應在交易前要求查閱管委會帳冊與決議紀錄，確認是否有未繳管理費或應分擔工程費用等情形。因此，電梯更新一事雖為少數人短期內無感，但其屬於結構性長期設備，攸關整棟大樓安全與居住品質，無論住戶所在樓層、使用習慣或即時意願如何，皆應本於共同管理之原則予以參與與分擔。對於堅持不繳費者，管委會應依法催繳並準備進一步採取法律行動，以保障社區公平合理之運作秩序。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第7條=公寓大廈管理條例第11條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第24條)
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