區分所有權人會議應由何人於何時召集？主席有何資格？主要任務為何？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議召集與主持需依規定步驟，由合法召集人依法通知、公告召開；會議主席須具有主持會議程序及宣告決議成立與否之責任，其產生方式可由召集人兼任或現場推選。若會議程序或召集人資格不符，則所作決議即可能面臨撤銷風險，實務運作中不可不慎，並應以書面詳實記錄全程，供日後查驗與法律憑據，以保障全體區分所有權人之權利與社區管理之正當性。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第3條規定，區分所有權人會議為住戶共同參與社區事務決策之最高機關，關係全體區分所有權人之權益，其召集程序與主持人之產生，須嚴格依法進行，始具法律效力。
首先關於第一次區分所有權人會議之召集，係於建築物所有權登記完成後，當區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例亦達半數以上時，依第28條第1項規定，由起造人於三個月內召集召開。若起造人為多人者，則應互推一人為召集人。
此會議的主要任務，在於成立管理委員會或推選管理負責人，並依規定向地方主管機關報備，奠定未來社區管理制度之基礎。倘會議未達出席定額，則應依同條第2項重新召集一次會議。召集期間內若尚未成立正式的管理組織，則依第28條第3項規定，起造人即為暫時之管理負責人，負責日常管理維護事務。至於會議主席部分，雖無明文規定由誰擔任，惟實務上由召集人即起造人兼任主席，若起造人不願或不適合擔任，則得由出席區分所有權人現場互推產生會議主席主持會議程序。
自第一次會議後，日後定期或臨時區分所有權人會議之召集，則依第25條規定辦理。第25條第1項明定，區分所有權人會議應由全體區分所有權人組成，每年至少召開一次定期會議，並於有重大事故發生需及時處理時，或經五分之一以上區分所有權人及其比例合計提出書面請求者，召開臨時會議。依同條第3項，該類會議之召集人須具區分所有權人身分，得由管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任；若無該等人選，則由全體區分所有權人互推一人擔任召集人。其任期依規約或會議決議定為一至二年，連選得連任一次，若未定者則以一年為期。倘區分所有權人無法互推產生召集人，則可依第25條第4項規定，申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，若住戶未主動申請，主管機關亦得視需要逕為指定，或依規約輪流指定一人擔任，直至合法召集人產生為止。
再就會議主席資格與職責觀之，實務上主席應為具區分所有權人身分且具主持能力之人，由召集人兼任或現場推選產生，主席最主要任務在於主持會議程序，包括確認會議召開合法性、掌握會議進行秩序、處理臨時動議是否合法提出、進行表決統計與結果宣布、並應於會議結束後依第34條之規定，於十日內將會議紀錄書面送達全體區分所有權人及公告之，確保會議程序及結果之公開與透明。
主席並負有監督會議決議是否依照第31條及第32條之定額規定成立之責任，倘違法主持程序或違規表決，將可能導致決議遭法院撤銷或宣告無效，故其角色關鍵。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第28條=公寓大廈管理條例第34條)
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