房地法律案例-人頭擅自將該不動產處分之效力

決議摘要：

最高法院106年度第3次民事庭會議決議

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

解析：

人頭、借名登記，在台灣是很常見的一種情況。當遇到借名登記契約的訴訟案件，當事人之間是否真的存在借名登記契約就是一個非常重要的爭點。其中常見的就是，父母子女間的借名登記，雖衡諸一般社會經驗，父母一開始即將購得之不動產所有權登記在子女名下，其原因關係不一而足，或有為節省日後贈與時之稅捐，或有為避免日後發生繼承事由時之紛爭，遂提前將不動產所有權提前登記在子女名下，故此際縱使子女並無出資購買不動產，然其仍可實質上取得該不動產所有權，僅父母或有可能先代為管理使用。是以父母將不動產所有權登記在子女名下，其可能原因容有多端，並不當然即係所謂父母將該不動產「借名登記」在子女名下。

不動產借名登記契約(人頭)，出名人將該不動產處分移轉登記予第三人，屬有權處分至於什麼是借名登記契約？當事人約定一方將自己之財產已他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方應允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上等同委任契約，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決參照）。
 

「按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異，為本院自106年2月14日以後所持之法律見解。」（最高法院107年度台上字第2096號民事判決）。

按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產（最高法院108年度台上字第412號民事判決）。