房地法律案例-借名買房兼貸款還是委任?

26 Jan, 2019

裁判摘要:

最高法院107年度台上字第792號民事判決

 

按當事人之一方借用他方名義辦理不動產所有權登記,並委託他方辦理新貸款、償還舊貸款及陸續償還新貸款等事務,性質上屬於借名登記及委任之混合契約,如未違反法律之強制或禁止規定,或有背於公序良俗者,該契約自屬有效,且依民法第528條及第529條規定,應適用民法委任之規定。

 

查被上訴人因債信問題,為向新銀行貸款,以清償其積欠土銀通霄分行之系爭債務,乃與上訴人約定,將系爭房地所有權借名登記予上訴人,並由上訴人以之為擔保,向臺中商銀貸款,用以清償系爭債務。上訴人於96年1月29日受系爭房地所有權移轉登記前,已於同月10日匯款1,000萬元予土銀通霄分行,並交付系爭500萬元支票予代書溫上琦,用以清償系爭債務之一部及辦理系爭房地所有權移轉登記所需稅費,被上訴人即為上訴人設定1,500萬元抵押權。該支票業經兌領,溫上琦並退還支票餘款84萬9,446元。嗣臺中商銀於96年1月30日撥付系爭貸款4,000萬元予上訴人後,上訴人即於同日將其中2,450萬元匯款至土銀通霄分行,全數清償系爭債務,並塗銷該1,500萬元抵押權等情,為原審確定之事實。則兩造間之法律關係,應非單純之借名登記而已,尚包括處理借新還舊及清償新貸款等事務。原審僅將兩造間法律關係定性為借名登記契約,忽略上訴人另有其他受託事務須處理,即亦有典型之委任契約性質,尚有未洽。

 

次按當事人之任何一方,得隨時終止委任契約,民法第549條第1項定有明文。又委任契約關係終止後,當事人之一方得基於終止契約後之返還請求權,請求他方返還因借名登記或處理委任事務所移轉之權利或交付之標的物,惟當事人就該返還義務另有約定不確定之履行期限者,仍應俟該期限屆至時,始得請求返還。

 

被上訴人已終止該借名登記契約,固經原審認定。惟兩造間之法律關係尚非單純借名登記契約關係,被上訴人能否僅就該借名登記部分為一部終止,已非無疑;且依卷附資料所示,被上訴人自承兩造曾約定俟被上訴人或張塘崑及其家屬得自行向銀行辦理借貸時,上訴人即應無條件返還系爭房地所有權等語\。則兩造就終止契約後之返還請求權,是否另有「被上訴人或張塘崑及其家屬得自行向銀行辦理借貸」之履行期限約定,亟待釐清。如認確有上開約定,於該期限屆至前,被上訴人能否請求上訴人返還系爭房地所有權,即有再予研求之必要。乃原審未詳予究明,遽以被上訴人終止該借名登記契約後,即得請求返還系爭房地所有權,徒留系爭貸款債務予上訴人,所為不利上訴人之論斷,自有可議。

 

末按終止契約,僅使契約關係自終止之時起向將來消滅,並無溯及之效力;與契約解除係使契約關係溯及於訂約時失其效力,尚有不同。此觀民法第263條,就終止契約之效力,並無準用同法第259條關於回復原狀義務之規定自明。原審竟謂終止借名登記契約得依民法第263條準用第259條第1款回復原狀之規定,即有未合。

 

解析:

所謂借名登記,係指當事人約定一方將自己的財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方同意就該財產為出名登記的契約,契約當事人間之法律關係類推適用民法委任之相關規定。借名登記關係,借名人應保存各項證明文件如:買賣契約、出資證明 (包括匯款單據、支票、收款簽收單據)、繳納地價稅與房屋稅單據、保管不動產所有權狀正本、繳納予貸款銀行之匯款單據等。尤其,應要求名義人簽立不動產借名登記契約或出名者出具不動產借名登記的聲明書或約定書,以為免於舉證困難或出名者之繼承人不承認該借名登記,此時名義人倘有負擔其他義務者,如代為辦理貸款等,亦應約定於聲明書或約定書,否則名義人反而生不必要之存在。

 

本則判決,即借用他方名義辦理不動產所有權登記,尚委託他方處理貸款事務或其他事務(如出售不動產),就此契約應如何定性?按當事人之一方借用他方名義辦理不動產所有權登記,並委託他方辦理新貸款、償還舊貸款及陸續償還新貸款等事務,性質上屬於借名登記及委任之混合契約,如未違反法律之強制或禁止規定,或有背於公序良俗者,該契約自屬有效,且依民法第528條及第529條規定,應適用民法委任之規定。而借名人終止該借名登記契約後,是否得請求返還系爭房地所有權仍要視原委任契約內容而定,將使貸款債務予受任人之問題。


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