住戶違規行為，管委會應如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
住戶違規行為在法律上有明確的規範與處理程序，管理委員會應本於法律及規約職權，秉持中立原則妥善處理。管委會除了有制止義務，更有報請主管機關處理之權責。遇有損害者亦可訴請法院請求賠償。透過依法行政與正當程序的落實，不僅可有效維護住戶權益與社區安全，亦可提升公寓大廈整體居住品質，達成「以法管理，以理服人」之社區共管目標。
律師回答：
關於這個問題，在現代都市住宅型態日益集約的情況下，公寓大廈的管理與住戶間的權利義務關係日趨複雜，當住戶有違規使用行為時，管理負責人或管理委員會究竟應如何依法處理，實務上有一套明確的法制機制。公寓大廈管理條例相關規定，住戶如有違反法令、規約或區分所有權人會議決議的情形，管理委員會首先應負有制止責任，並視情節向地方主管機關報請處理，甚至訴請法院救濟，形成一完整的處理流程與法律依據。
依公寓大廈管理條例第5條規定，區分所有權人對其專有部分雖有所有權，但不得以此為由實施妨礙建築物正常使用或侵害其他所有權人共同利益之行為。若住戶擅自進行構造變更、外牆裝設器具或變更空間用途，即可能觸法。
第8條進一步明定，住戶於非專有部分如外牆面、屋頂平臺、防空避難設施進行變更構造、設置遮雨棚、廣告物、鐵鋁窗等行為，除需符合法令外，若社區已有規約或區分所有權人會議決議，並經向主管機關完成報備者，住戶還應受該決議約束。
住戶若違反此條規定，管理委員會應予制止，若經制止仍不遵從，得報請主管機關依第49條處以新臺幣四萬元以上、二十萬元以下罰鍰，並得命其限期回復原狀，屆期不從者，得連續處罰，其拆除或復原費用由違規住戶負擔。
此外，第9條規定住戶對共用部分應依其設置目的及通常使用方法為之，不得擅自占用、封閉或變更使用目的。例如，樓梯間設置鞋櫃、走廊加蓋、頂樓違建等均屬違法使用共用部分。對於違反者，管委會不僅應制止，並得依性質請求主管機關處理，必要時也可訴請法院判令改善並請求損害賠償。
第15條與第16條進一步細化住戶不得擅自變更專有或約定專用部分的使用用途，例如不得將住宅作為補習班、餐飲營業場所，也不得擅自在公共空間棄置垃圾、堆置雜物、排放污染物，甚至飼養動物若影響公共安寧或衛生也在禁止之列。對於違反這些規定的住戶，若管委會制止無效，應報請主管機關處理，並可要求其回復原狀。
第17條則針對住戶經營危險營業或存放易燃物品進行限制，要求其依法投保公共意外責任保險，並負擔其他住戶增加之保險費差額。如住戶未依限投保，管委會應代為投保，費用由住戶負擔。
若住戶違反上述任一規定，依據第49條規定，主管機關得處以新臺幣四萬元以上、二十萬元以下罰鍰，並命其限期改善，屆期未改善者得連續處罰。特別是若住戶從事營業行為且違反第15條第1項或第16條第2項、第3項之規定，且因此造成他人死亡或重傷者，更須負刑事責任，最重可處七年有期徒刑及併科五百萬元以下罰金，立法者藉此強化公共安全與社區秩序。
處理住戶違規行為的法律流程一般始於制止通知。管理委員會首先應出具書面通知違規住戶，詳列違規事實與違反法令依據。若經通知後仍未改善，則應依公寓大廈管理條例第49條報請地方主管機關，如工務局或建管處，由主管機關裁處罰鍰並命其限期改善。此外，若住戶違規情節重大或屢勸不改，也可依第22條之所謂「惡鄰條款」，經區分所有權人會議決議後，向法院訴請其強制遷離。此條文乃針對積欠費用、屢次違規等重大影響社區秩序者所設，須符合「強制執行過後再度違規」、「金額達總價百分之一」、「三個月內不改善」等諸多要件。
在處理過程中，管委會亦須注意自身行為的合法性與程序正當性，切勿任意丟棄住戶物品或實施自力救濟，否則反而構成侵權或毀損行為，應循合法程序處理並留下書面紀錄以利舉證。對於需報請主管機關處理之事項，亦應依程序備齊證據，包括違規照片、通知書、規約條文、會議紀錄等，確保處理合法有效。
-房地-公寓大廈
(相關法條=公寓大廈管理條例第5條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第9條=公寓大廈管理條例第15條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第49條)
瀏覽次數：38
