好宅變凶宅是否構成侵權責任？

問題摘要：

凶宅形成的侵權責任法律依據明確，屋主得主張房價貶損屬於民法第184條後段保護之純經濟損失，若死亡行為屬故意且違背善良風俗，如自殺、兇殺等，且行為人具責任能力，法院通常認為侵權責任成立，屋主可請求損害賠償。法院實務對於自殺凶宅問題已逐漸建立穩定見解，尤其當行為人明知其行為將導致房屋成為凶宅並貶損價值時，更應負責任。不過，是否成立責任仍須個案審酌，特別是行為人責任能力、精神狀態以及監護人是否盡責等均須詳加審查。為預防相關風險，建議屋主或大樓管理單位應妥善強化安全防範措施，避免非自然死亡事件發生，以維護不動產價值並保障住戶權益。未來亦可透過法律改革，明確規範凶宅損害賠償範圍與舉證責任，強化交易安全與市場公平性，避免因凶宅事件衍生的爭議無法妥適處理。

 

律師回答：

關於這個問題，關於好宅變凶宅的侵權責任問題，法律上的討論重點在於房屋內若發生非自然死亡事件，例如兇殺、自殺等，雖然並未對房屋造成任何物理上的損害，其結構、安全與功能皆不受影響，但該屋因帶有死亡陰影，市場心理上產生負面觀感，房價隨之大幅貶損，成為俗稱的凶宅，此時原屋主是否得向加害人或自殺者請求損害賠償，即成為法律上的重要爭議。凶宅問題實質上屬於純經濟損失問題，並非財產物理毀損，依現行法律並無專法規定，需回歸民法第184條侵權行為責任規範加以評析。

 

按民法第184條第1項後段規定，若行為人故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，即使該損害非直接財產損失，亦應負損害賠償責任，因此若自殺者或加害人在屋內死亡行為被認定具備故意且背於善良風俗，自可成為侵權責任之基礎。

 

實務見解中，對自殺是否背於善良風俗曾有深入討論，自殺行為屬於極端終結生命方式，社會普遍不予贊同，甚至視為不孝，確實違背善良風俗，若自殺行為具備意識能力，造成他人損害即應成立侵權責任。此處關鍵在於自殺者當時是否具備責任能力，即有無辨別自己行為法律後果之能力，例如精神障礙、重度憂鬱或其他心理疾病導致喪失行為能力者，法律上即無須負侵權責任，若屬無責任能力人，則得探討監護人、法定代理人是否有過失或監督疏失而成立間接責任。

 

本案中法院認定自殺者當時具備責任能力，確實因自殺行為導致房屋成為凶宅，屋主理論上可主張侵權行為，但因被告外祖父已盡照顧義務，法院最終不令其賠償。從此案例可知，法院已明確肯認凶宅房價貶損屬可賠償之損害，且自殺行為符合侵權責任要件，關鍵僅在於自殺者有無責任能力與加害行為之間的因果關係。

 

此見解亦引發學界對凶宅損害賠償的高度關注，學說上普遍認為凶宅損失屬純經濟損失之一類，不涉及物理毀損，但因不動產具高度社會心理性，其市場價格受重大社會觀感影響，應納入民法第184條後段規範範圍內，值得法律保護。尤其凶宅交易價格通常顯著低於正常房價，成交價僅6至8折，若死亡情節特別重大，例如兇殺、分屍、陳屍屋內長時間等，甚至低於5折，因此凶宅問題不僅是精神層面，更具實質經濟影響。

 

有關於凶宅的損害賠償問題，也有許多學者相當關注此議題。該議題有幾個值得討論的爭點，首先是凶宅的房價慘跌究竟是否為民法184條所保障的範圍？

 

目前我國法上並未明文規定屋主得向誰主張「不可貶損我的房屋交易市場價格」，因此實務或學界多認為這種房屋交易價格之貶損，屬於純經濟上損失，可由民法184條第1項後段保護之。民法184條第1項後段規定，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦須負起損害賠償責任。而自殺者是否「故意」輕生而加損害於屋主？自殺行為是否有悖於善良風俗？

 

侵權責任是否成立，必須行為人具備有責任能力始可，而責任能力的判斷標準則為有無識別自己行為在法律上應負責任的能力，即辨別法律上是非利害的能力。例如：我們不會要求兩歲幼童負起打破杯子的責任，因為幼童無可能認知到自己打破杯子該負起的法律責任，故而不具備責任能力，而是由父母親代為負責。

 

雖然已經是成年人，在一般狀態之下當然可以認知到特定輕生方法將導致死亡，而自身死亡在屋中將會導致房屋變成凶宅、影響房價。然而責任能力有無的重點不在於年紀，而在於有無可能認知到自己要負甚麼法律上責任，因此無意識狀態或精神活動之病態上錯亂，致不能自由決定其行為，而加損害於他人者，不負侵權行為責任。

 

如臺灣高等法院民事判決103年度上更(一)字第39號則認為，自殺屬於極端終結生命之方式，社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，可謂背於善良風俗。由於不動產為高額財產，凶宅損失經常達數百萬甚至上千萬，若法律不加保護，恐難維持財產權保障與社會正義，故實務上法院傾向保護屋主權益。現行內政部不動產說明書規定，賣方在產權持有期間若房屋專有部分曾發生兇殺、自殺等致死事件，依法應揭露，凶宅已被視為交易重大瑕疵，買方得依民法第359條主張解除或減價，此亦證明凶宅問題具有法律重要性。

 

回到侵權責任核心，自殺者是否應負損害賠償責任，重點在於其行為當時有無責任能力、是否故意、是否違背善良風俗以及損害結果是否可預見，法院實務普遍認為成年人自殺屬故意行為，一般而言具備責任能力，能預見其行為後果且違背善良風俗，故成立侵權責任機會高。然而若自殺者因精神疾病、精神錯亂等特殊原因喪失責任能力，或自殺未遂後死亡，則仍須個案審酌，不能一概而論。至於監護人或法定代理人是否需負責，則須進一步認定其是否盡監護義務，未盡義務時方成立間接責任，否則無須負責。

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