可以把房子公設部分全部登記在由全體住戶共同開設的一家公司內，由於全體住戶擁有該公司的股權？

問題摘要：

將公設部分登記在公司名下，由全體住戶以股東身份間接持有的構想，雖然在經濟或管理上似乎具有彈性與便利，但在現行法律架構下並不可行。依土地登記規則及公寓大廈管理條例的明文規定，公設部分必須依附於專有部分存在，專有部分與公設部分不可分離移轉或設定負擔。實務運作上，法院在拍賣或強制執行案件中亦必須將專有部分與公設部分一併處理，不可能容許以公司股權替代。惟若住戶有意透過公司或法人形式統一管理公設，則可依法設立管理委員會或成立財團法人，並以委任或契約方式授權其管理公設部分，然其性質僅止於管理，不涉及所有權的移轉。換言之，住戶可以透過組織的設計來提升管理效率，但不能違背現行法律對於公設部分不可分離移轉的強制規範，這是實務上必須嚴格遵守的法律界線。

 

律師回答：

在探討是否可以將一棟大樓的公共設施部分，全部集中登記於由全體住戶共同設立的一家公司名下，並由住戶透過持有該公司股權間接享有公設權利之前，必須先釐清現行法規對於區分所有建物、公設部分以及權利歸屬的規範。依土地登記規則第81條第2項之明文規定，區分所有建物之共用部分並不單獨辦理所有權登記，而是以標示部與附表的方式，記載於各專有部分所有權狀內，其建號、總面積及應有部分的比例，均於各區分所有建物的所有權狀記明，不另發給獨立的所有權狀。

 

換言之，公設部分的權利依法律設計，乃是附屬於專有部分的，無從將之脫離專有部分而獨立存在。這樣的制度安排有其立法目的，即確保區分所有建物住戶間的公平與安定，避免有人將公設部分獨立處分，導致居住品質或公共使用受到侵害。

 

若將公設部分轉而登記在公司名下，實質上會與土地登記規則及公寓大廈管理條例的強制性規範牴觸，因為依據公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，這表示專有部分與公設部分是法律上不可分割的整體。住戶若購買專有部分，就必然同時依比例享有公設部分的應有權利，這是法律所強制連結的權利結構，因此不得透過另設公司之方式加以規避。再者，若以公司為所有人，雖然股東為全體住戶，但從登記上已造成公設部分所有權與專有部分分離的情形，與上述條文相抵觸，將使公司成為形式上的所有人，而住戶僅持有股份，這將導致住戶在進行房屋買賣或移轉時，公設部分無法依附於專有部分一併過戶，衍生法律適用與登記實務上極大的困難。

 

例如，法院在強制執行或拍賣債務人名下的專有部分房屋時，依強制執行法及相關規定，必須將債務人對應的公設應有部分一併查封並移轉，但若公設部分全數集中於公司名下，法院即無法對應債務人持有之股份與其所屬專有部分的比例進行直接點交，僅能另行查封股份，這將導致新買受人雖取得專有部分，但其對應之公設使用權卻因股份仍需另行移轉或公司內部處理而受到障礙，違背公寓大廈管理條例第9條第2項關於住戶應依通常使用方法使用共用部分的本旨。

 

此外，公設部分之使用涉及大樓管理與維護，例如電梯、樓梯間、大廳、停車空間等，若登記於公司名下，未來公司治理結構、股權移轉、經營權紛爭都可能影響住戶對公共設施的使用權益，造成與現行公寓大廈管理條例下由區分所有權人共同管理的模式截然不同，反而衍生更複雜的法律糾紛。

 

公設部分與專有部分不可分離移轉，因此在拍賣或買賣案件中，公設部分必然隨同主建物一併移轉，買受人自動承受原所有人對公設部分的應有權利，而無須再辦理個別移轉登記。這意味著法律早已將公設部分內含於專有部分的所有權結構中，若以公司持股的方式替代，等同於創設法律未明文允許的權利型態，無法在現行制度下獲得合法化。

 

當然，從理論上而言，全體住戶設立公司並持股，確實能透過公司章程或股東協議模擬類似管理權的架構，但這種設計只能視為「管理機制」而非「所有權結構」。也就是說，公司可以作為管理主體，統一代表全體住戶進行公共設施之維護、修繕或營運管理，但不可能成為公設部分的登記所有權人。住戶對公司的股權，僅能解釋為對管理權的參與，而非直接的所有權標的。若債務人持有該公司的股份，股份仍可被查封拍賣，但這與不動產登記體系分屬兩個層次，不能取代法律對公設部分應隨專有部分移轉的強制規範。

-房地-法拍-拍定後處理

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