自殺或他殺造成房屋成為兇宅是否要賠償？

問題摘要：

因我國目前對於凶宅導致房屋貶值之經濟損失，缺乏明文規範與統一標準，因此若欲主張賠償，須依個案事實，透過民法第184條後段建立故意與不法行為之要件，並輔以鑑定報告佐證市價損失程度，方有可能獲法院支持。惟若租賃雙方可於契約中預作約定，如因借住、轉租或其他使用導致房屋成為凶宅，應負價值貶損賠償責任，則更能有效預防與處理日後可能發生之爭議。

 

律師回答：

關於這個問題，當房屋因自殺事件而成為所謂的「凶宅」導致市價貶損時，實務與學界大多認為此類損失屬於純經濟上損失，須以民法第184條第1項後段「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者」為請求基礎，以求伸張權利。此種純經濟損失，並不屬於具體權利受損，而是抽象的財產利益變動，例如房屋價值之下降，因此若要成立侵權行為，行為人除了客觀上加損害於他人外，還須具備主觀上之故意。此所稱故意，包含明知並意圖損害結果發生的直接故意，或雖未積極意圖但對損害結果發生有所預見而不違背其本意的間接故意。當房客或其親屬在租賃屋內自殺，導致房屋於市場上變成所謂「凶宅」，社會普遍存在嫌惡心理，房價或出租價值下跌，成為屋主主張損害的基礎。然而是否構成民法第184條後段所規範之侵權行為，在我國實務見解上仍存爭議。

 

即使房屋於自殺事件後變成凶宅，並產生顯著貶值，但因法院認為自殺人之主觀意圖係終結自身生命，未必認知或預見該行為將造成他人房價損失，因此難以認定其有損害他人財產利益之間接故意，故判決未支持原告之侵權賠償請求。然另一方面，另有實務見解肯認此類損害可由民法第184條第1項後段加以保護，尤其是在行為人明知其自殺會導致房屋貶值卻仍執意而為之的情況下，法院可能認為其主觀上已構成間接故意，符合侵權行為成立要件。此外，對於是否可依民法第433條要求損害賠償，亦須成立承租人允許第三人使用租賃物，並因該第三人行為致租賃物毀損、滅失者方可適用。但如僅因自殺事件導致房屋在市場上貶值，並無物理毀損或功能喪失，法院多不傾向將其視為第433條所規範之損害。因此，若房東未於租約中明定承租人對於「造成凶宅導致經濟價值損失」須負賠償責任，則即便事後有價值減損，仍可能無法依法獲得救濟。

 

法院大致上對於是否構成凶宅，採取「專有部分發生死亡事件」為界限，僅當死亡事件發生於房屋內主建物或附屬建物（例如陽台、廁所等），方認定為凶宅，並進一步評估交易價值是否受影響。至於凶宅概念本身即屬民間信仰與市場心理綜合產物，並無法律上明確定義，因此是否損及所有權權能，尚屬爭議。如判決中所述，純經濟損失雖非具體權利受侵害，但確實對財產總體價值構成影響，不動產估價專業亦普遍認為凶宅交易價格約為正常市價之七至九成間，法院依個案評酌貶值幅度，並非無依據。

 

此部分可參見臺灣高等法院民事判決97年度上字第486號所示：「按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213條第1項、第215條分別定有明文。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦有明文。楊何彩碧自殺墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台，係侵害上訴人之權利，如前述。兩造不爭執由中華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋於正常情形下其市價，及因發生墜樓身亡事件如欲出售殘餘市價現值為何。依據前開事務所勘估擬評發生墜樓身亡事件之非自然身故情形下與未發生該墜樓身亡事件分別之市場價格，鑑定報告就發生非自然身故情形不動產之建坪單價分析略以：「……一般所稱之『凶宅』其定義按內政部『不動產委託銷售契約書範本』的附件一『不動產標的現況說明書』第十一項：本建築改良物（專有部份）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事；至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）。本次訪查過程中，訪得一比較案例位於九和一街『百老匯宮廷』大樓，該案例之非自然身故情形與本標的相仿，其實際成交價格約為正常市價之八成，評估過程中亦以問卷方式訪問不動產從業相關人士，由統計結果顯示，與本勘估標的相仿非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見，且部份對凶宅交易顯然具實務經驗之受訪者，其個別意見亦落於此區間內，並與前述案例反應之減損程度相近，足見市價70%至89%應為普遍認知具本勘估標的情形不動產應有之減損後價格，……」…。由鑑定報告可知房屋發生非自然事故死亡，亦即是否發生兇殺或自殺致死之情形，屬於交易情形應揭露之事項之一，易言之，為影響交易人買賣房地交易價格因素之一；前開鑑定報告曾探訪相鄰地區相仿之非自然身故情形成交價格減損之案例，及訪問不動產從業相關人士，普遍認不動產價值減損70%至89%範圍之間；又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱，然心態程度不一，亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響，且系爭房屋相較於楊何彩碧於10樓之住處而言，10樓房屋為居住人有自殺死亡之情形，而系爭房屋係楊何彩碧自殺死亡之偶然意外發生結果地點，茲審酌上情及全辯論意旨之一切情況，前開鑑定報告就發生非自然身故情形不動產減損之價值以較小範圍為適當，堪認系爭房屋因發生非自然身故事件足造成交易或經濟上貶損幅度11%為可採，亦即其價值為一般市價之89%。被上訴人辯稱系爭房屋尚未出售，貶值尚未實際發生等語，尚非可採。」

 

至於自殺行為是否有悖於善良風俗？

再者，即便成立民法第184條後段之侵權行為，若自殺人為無行為能力人（如精神病或未成年人），依民法第187條之規定，除非法定代理人有疏於監督之故意或過失，否則不負連帶賠償責任。法院對於是否成立法定代理人之賠償責任，亦將審酌其平時對自殺人之關懷與照顧程度，判斷其有無怠於履行監督義務。

 

如臺灣高等法院民事判決103年度上更(一)字第39號則認為，自殺屬於極端終結生命之方式，社會各界多方宣導勸阻。故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，可謂背於善良風俗，但人死已矣，除非有遺產，否則一般繼承人均會拋棄繼承，至於，未成年人自殺，多半會認為法定代理人難以注意或預防，即「上訴人依民法第184條第1項、第187條，請求林業振負法定代理人損害賠償責任，有無理由？按民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。依上開規定可知，民法第184條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184條第1項前段）、「利益侵害類型」（第184條第1項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184條第1項前段「權利」，與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意、過失為已足，後者則限須故意以背於善良風俗之方法加之為要件。查林麗娜為林凡之阿姨，林振業為林凡之外祖父，並為其法定代理人，林麗娜於99年8月19日以承租人名義與上訴人訂立租賃契約承租上訴人所有系爭房間後，將系爭房間交林凡居住使用。林凡於99年12月20日，在前述系爭房間內燒炭自殺身亡並陳屍系爭房屋，為兩造所不爭執。林凡於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺，並無造成系爭房屋之毀損、滅失或功能損壞，上訴人就系爭房屋法律上所有權權能之行使，即於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之權能，並未受到限制，是本件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權受有損害。上訴人雖主張其住處因上情而變為凶宅造成房屋貶值損失，且有關房屋價值之減損，即屬對於所有權中有關收益權能之侵害，亦非單純經濟上之損失等語，然因凶宅造成房屋貶值損失，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，係屬「純經濟損失」。按學理上所稱「純經濟損失」，是一種非因有形財產或具體人身受損害所引起的經濟利益損失，為加諸於被害人整體財產上的不利益，非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，與具體的物或人身之損害無關。是本件上訴人所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），該不利益應屬純經濟損失範疇，並非所有權權能之損害，此種純經濟損失非屬權利，係權利以外之利益，非得納入民法第184條第1項前段保護範圍。是上訴人本件主張之損害既屬純粹經濟損失，與民法第184條第1項前段保護客體即有未合，是上訴人主張系爭房屋貶值之損失，依民法第184條第1項前段、第187條，由林凡之法定代理人林業振負損害賠償責任等語，即無可取。次按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內，且須出於故意行為，即有加損害於他人之故意。自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗。再房屋內有自殺行為而致死亡，將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變為購屋糾紛，亦時常見諸報端，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項，再強制執行法第81條第2項亦修正建物內如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損，應為社會大眾所知悉。林凡自殺時雖主觀上出於殘害自己生命之意思而為，但對因此造成系爭房屋成為凶宅，日後難以出售，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，其仍執意為之，尚不得謂無間接故意存在，且因其自殺死亡造成房屋價值跌落，自有相當因果關係，上訴人主張林凡成立民法第184條第1項後段之侵權行為，即屬有據。惟按無行為能力人或限制行為能力人，不法侵害他人之權利者，以行為時有識別能力為限，與其法定代理人連帶負損害賠償責任。行為時無識別能力者，由其法定代理人負損害賠償責任。前項情形，法定代理人如其監督並未疏懈，或縱加以相當之監督，而仍不免發生損害者，不負賠償責任，民法第187條第1項、第2項定有明文。林業振辯稱綜合林凡年齡、在外就學、平時表現與伊之能力等各項條件，伊並未鬆懈其監督，且加以相當之監督，仍無法避免林凡自殺之意外，不應負損害賠償責任等語。…上訴人因而主張林凡自殺身亡，與經濟上壓力有關，顯見林業振未顧及林凡身心狀況，難謂已盡監督責任等語。…林凡雖應負民法第184條第1項後段侵權行為責任，但林業振並未疏懈其對林凡之監督，依民法第187條第2項規定，不負損害賠償責任，上訴人主張依民法第184條第1項後段、第187條規定，由林凡之法定代理人林業振負損害賠償責任等語，即無可取。」

-房地-自殺-兇宅

瀏覽次數：12