電梯間遭其他住戶電梯間遭其他住戶占用或使用，應如何處理？占用或使用，應如何處理？

04 Jun, 2025

問題摘要：

電梯間為全體區分所有權人共用之空間，依法不得由單一住戶占用或主張使用權，任何形式之私設、堆置或改作用途行為，皆屬違反公寓大廈管理條例之共用部分管理規範，得由管理委員會主動制止，必要時得報請主管機關依法裁罰。為避免爭議與責任擴大，建議住戶應配合社區公共空間管理，遵守相關規約與法令規定，共同維護良好且安全的生活環境。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈中，電梯間為全體住戶共同使用的設施，屬於典型的共用部分，若有住戶私自占用或使用電梯間，例如擺放物品、張貼私人公告、安裝監視器或作為個人用途等行為，不僅違反社區公平使用原則，更涉及公寓大廈管理條例相關規定，應予及時制止與處理。依該條例第7條第2款明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分。」該條文所列舉之共用部分，包括「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」等，實務上也包括與樓梯功能類似之電梯，因電梯雖非明文列舉於樓梯之後，但就其連通性與共同使用功能而言，法律解釋應屬同類替代者。

從法律架構來看，公寓大廈管理條例第7條所揭示的共用部分，係區分所有權人共有，性質上不得任意切割、獨佔或作為個人之專屬使用區域。而電梯間因與其他共用通道功能無異，自屬共用部分之列，故住戶不得主張使用權，更無從約定其為專用或約定專用部分，即使社區規約或管委會會議有所約定，若違反該條例之強制規定，亦屬無效。

若住戶私自占用電梯間，例如將私人物品長期堆放於電梯出入口，或在牆上張貼非經許可之私人告示、佈置宗教物品、擅自設置監視設備等，不僅影響他人通行便利及視覺觀感，更可能造成逃生安全隱患。一旦發生火災或緊急事故，這些私設物品會妨礙人員逃生，後果堪虞。是以，依公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物或妨礙出入之設施。雖條文未明列「電梯間」，但按功能與安全性觀點，電梯間仍應依照相同規範予以適用。

在實務操作上，若管委會發現住戶占用電梯間情事，應依第36條第5款規定，履行其制止違規行為之職務。首先應書面通知當事住戶，要求限期改善與清除占用物，如屆期仍未處理，則可依據公寓大廈管理條例第49條第1項規定報請主管機關介入，依法裁處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得命其限期改善或履行義務；屆期不改善者，得連續處罰。

另外，若因住戶違規使用電梯間導致他人受有損害，例如絆倒、受傷或設備損壞，則依民法第184條規定，該住戶將可能須負不法侵害他人權益之損害賠償責任。法院實務亦支持此一立場，認為共用部分之私設占用不僅侵犯共有人權益，亦可能構成侵權行為，得請求排除侵害與賠償。

當事人若非公寓大廈管理委員會成員，亦可透過向管委會或直轄市、縣（市）政府建築管理機關提出檢舉或申訴，由主管機關查察是否涉及違反建築物使用安全與公寓大廈管理規範。主管機關如查證屬實，將可依法裁罰並限期改善，甚至可要求限期排除障礙，恢復共用部分原狀。

進一步而言，為避免類似爭議發生，社區應透過區分所有權人會議或修訂社區規約，明定禁止占用電梯間之具體條文，例如可增列「不得於電梯間設置私人物品或張貼告示，違者得處以罰款及限期清除」，強化管委會依法制止的正當性與執行力，並確保規約經主管機關報備生效。