法拍屋之產權何時移轉？

04 Jun, 2025

問題摘要：

法拍屋的產權在法律上自買受人領得法院所核發之權利移轉證書時即完成移轉，但該產權尚須完成地政登記方能對抗第三人，亦僅在登記後，方可依法再行處分或設定擔保。若欲從事後續交易或設定抵押，應即時辦理產權登記，以確保法律效力的完備性及交易安全。此制度設計既保障拍賣程序的簡便性，也維護不動產交易的穩定性與公信力。對於有意購買法拍不動產的民眾而言，解上述產權移轉與登記流程，有助於避免權利行使上的誤解與潛在風險。

律師回答：

關於這個問題，依據我國強制執行法第97條規定，法院拍賣的不動產，在買受人繳納完畢全部拍定價金後，執行法院即應發給「權利移轉證書」及其他必要書據。這張權利移轉證書的法律性質極為關鍵，因為它標誌著該不動產從原所有權人（通常是債務人）移轉至買受人之法律效果的生效時點。進一步地，強制執行法第98條第一項明定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；債權人承受債務人之不動產者亦同。」也就是說，在法拍屋程序中，所有權的真正移轉並非發生於得標或繳清價金之時，而是在買受人領得法院所發給的權利移轉證書那一刻起，法律上才正式取得該不動產的所有權。

這樣的制度設計，目的在於簡化拍賣程序中買受人取得產權的流程，避免冗長的行政登記手續成為權利移轉的障礙。然而雖然買受人在領得法院發給的權利移轉證書後即取得所有權，但依據民法第七百五十九條之規定，「不動產物權之得喪及變更，非經登記，不生效力於第三人」，也就是說，此一所有權的移轉雖已對當事人雙方（即原所有人與買受人）發生法律效力，但對於第三人來說，例如其他利害關係人、潛在買家或金融機構，仍然以地政登記為準。換言之，未完成登記前，買受人雖已取得產權，卻尚未具備公示效力，不能以該產權作為對第三人設定抵押或買賣之依據。

因此，在實務運作上，即使買受人取得法院發給的權利移轉證書，若欲進一步將不動產出售予他人、移轉產權、設定抵押或其他法律行為，仍必須辦理正式的所有權移轉登記，始能對第三人發生效力並完成交易或擔保行為。此點對於投資法拍屋的買受人而言，尤其重要。倘若僅持有法院的移轉證書而未辦理登記，即使與他人簽訂買賣契約並收取價金，仍無法主張有效讓與產權，可能構成對第三人之無效處分。

值得注意的是，強制執行法與民法在產權移轉時點上的界定各有不同，強制執行法強調在「領得移轉證書」即取得所有權，而民法則對抗第三人需以「完成登記」為準。兩者看似衝突，實則互補，前者屬實體權利之轉移，後者屬對外公示之效力設定，須一體理解。

實務上，法院發給之權利移轉證書為移轉登記之主要依據，買受人應持該證書、拍定證明、法院裁定等相關文件向地政機關申請辦理所有權移轉登記。當登記完成後，不動產登記簿將記載新買受人為該不動產之所有權人，此時產權才真正完整，並具有對抗第三人的效力。