購買法拍屋應注意什麼？拍賣過程中不動產點交與不點交是什麼一回事？
04 Jun, 2025
問題摘要：
購買法拍屋前應特別注意下列幾點：第一，詳閱拍賣公告確認是否「點交」，若屬「不點交」，應慎重考慮；第二，投標前應親自查看不動產現況與查明有無占用人、租賃人、長期居住人或債務人本人仍居住其中；第三，點交雖由法院負責，但若日後占用人反覆進入，仍應即時聲請法院再點交並保留證據；第四，若拍定後仍有占用人主張租賃關係或拒不遷離者，買受人須自行進行民事返還程序；第五，避免違法自行驅離占有人或強制斷水電，以免觸法。
律師回答：
關於這個問題，購買法拍屋時，雖然能以相對低廉的價格取得不動產，但同時也潛藏諸多法律風險與不確定因素，投標人務必審慎評估並詳細查明標的現況，特別是拍賣公告中所載「點交」與「不點交」的內容，這將直接影響買受人能否順利取得該不動產的實際使用權。
強制執行法第99條規定，法院於拍定後若不動產仍由債務人或查封後之第三人占有時，可依法排除其占有並將房屋實際交付予買受人，這即是所謂的「點交」程序。相對地，若法院未承諾進行點交，買受人日後欲取得不動產實際占有權時，便須自行與原占用人協商或提起民事訴訟，這即屬「不點交」。
在參與法拍前，投標人應先行檢視拍賣公告，了解標的物是否具備點交條件，包含房屋是否空屋、是否有租賃契約、查封前是否已有第三人合法占用等情形。如果公告標示為「點交」，則表示法院於拍定後將協助買受人取得實際占有權，即買受人於繳清價金並領得法院核發的「權利移轉證書」後，法院會依法排除債務人或其他查封後進駐的占用人，協助完成不動產的點交。若遭遇拒絕搬遷或占有行為，法院得請求警察協助執行，買受人不須另行提出民事返還訴訟，省去不少時間與成本。(張登科，強制執行法，第382-第383頁)。
然而，若標示為「不點交」，則表示法院不負責協助買受人取得占有。此種情況常見於不動產於查封前即已有第三人合法租用或無法認定是否屬非法占有。買受人取得所有權後，若該第三人拒不搬遷，就必須由買受人自行另行提起民事訴訟，請求返還不動產。此舉不僅程序費時費力，尚涉及是否須證明對方占有不具合法性與是否構成無權占有的法律爭點，實務上常為購買法拍屋後最棘手的爭議來源。
因此，投標人應在投標前詳閱法院拍賣公告，並親自實地勘查不動產現況，或向管理委員會、鄰近住戶、地政機關、法院執行處等單位查詢目前是否有實際占有人、租賃關係、欠繳管理費、水電費等情形。特別是如公告未明確標註是否點交，更應詢問法院承辦人員，以免日後得標後陷入漫長法律程序。
此外，在「點交」程序中也須注意，即使法院協助排除占有，若原占用人再度侵入，拍定人仍可再向法院聲請「二次點交」，而法院仍負有執行義務。這項制度設計主要為保障拍定人的實際權利，並防止原占有人以抗拒或拖延手段繼續非法占用不動產。實務見解，拍定後法院為點交不動產，雖然形式上屬於行政執行程序，但其實質法律關係仍屬私法上的買賣性質，法院僅協助移轉所有權與占有權，而所有法律效果仍應回歸民法之物權移轉與占有保護體系。
法拍屋雖有價格優勢，但隱藏法律風險甚鉅，尤其在點交與否的程序上，更應事先明確瞭解相關規定與後續風險。拍定人如能清楚掌握相關程序與應對機制，才能順利取得不動產並保障自身權益。
-房地-法拍-點交
(相關法條=強制執行法第99條)
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