法拍屋點交中，原屋主拒絕搬遷，應該如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
買受人若遇原屋主拒不搬遷，可依法依據強制執行法第99條向法院聲請點交，由法院依法執行排除占有並移轉實際使用權；若原屋主於查封後占有，則法院點交有強制力，若點交後復行占有亦可再聲請排除；倘若原屋主提出不合理搬遷費要求並威脅破壞屋內設備，可能構成恐嚇取財罪與毀損罪，買受人應即時報案或提出告訴；至於點交前切勿私自斷水斷電，否則可能反觸刑責。若無法透過法律快速排除占有，買受人可衡量時效成本與風險，考慮與屋主談妥搬遷費達成和解，以保障自身權益並儘早取得不動產的實質使用權。
律師回答：
關於這個問題，當法院拍賣不動產後，買受人依法應可透過法院點交取得實際占有權，但現實中常見的情況是，原屋主拒絕搬遷，甚至以索取高額搬遷費為條件，否則威脅損壞屋內設施。對此，應從法律程序與刑事責任兩方面說明如何處理。
強制執行法第97條規定，當法院完成不動產拍賣程序並由最高出價者拍定後，只要買受人依規定繳清拍定價款，法院即應發給權利移轉證書，而買受人自領得該證書之日起，即依法取得該不動產的所有權。此時，所有權人已轉為買受人，但是否能實際進入住用該不動產，仍需視占有情況而定。
強制執行法第99條規定，債務人應交出之不動產，若於查封後仍由債務人本人占有，執行法院得主動解除其占有並辦理點交予買受人。如果原屋主拒絕搬遷，法院在拍定確定後，即可安排法警與司法事務官進行強制點交，若遇抗拒情形，法院得請求警察協助執行。完成點交後，即使原屋主再度進入房屋復行占有，買受人仍可再次聲請法院進行排除與再點交，確保不動產使用權的順利交付。
如買受人已取得法院核發的「權利移轉證書」，即表示法律上已取得不動產所有權。但在尚未完成點交前，房屋仍由原屋主占用，買受人即便具備所有權，尚不具備實際支配權，因此不得擅自斷水斷電。倘若買受人為迫使原占有人遷離而採取斷水斷電等手段，恐涉刑法第354條毀損罪或第304條強制罪，尤其電力與自來水多由原所有人申請契約，若非買受人為戶名登記人，便無權片面中止服務。
關於原屋主要求高額搬遷費的行為，若其以不搬遷或威脅破壞屋內設備為要脅，則有可能構成刑法第346條之恐嚇取財罪。該條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，而以加害於人之生命、身體、自由、名譽、財產之方法，施以脅迫者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」若原屋主明示或暗示「不給搬遷費就破壞房子」，則可能構成犯罪，買受人可蒐集錄音、簡訊或證人等證據，向警方報案或提出刑事告訴。
此外，若在點交前屋內設備遭受破壞，買受人也可依刑法第354條毀損罪提出告訴，並得依民法第184條向加害人請求損害賠償。民法第184條明定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」買受人可憑拍定公告的現況照片、標示清冊與點交時的現況比對，作為損害證明，請求賠償損失金額。
雖然現行制度已提供買受人法律救濟途徑，但實務上，法院執行點交程序可能需要數週至數月不等，若屋內有物或遇重大抗拒，拖延時間更長。因此，在實務操作上，買受人亦可考慮以和解方式，支付合理數額之搬遷費，以換取原占有人盡速騰空交屋。此類和解安排，雖屬私人協商，法律上無義務給付，但若能順利解決交屋問題，實為節省訴訟與執行成本之策略選項。
-房地-法拍-點交
(相關法條=強制執行法第97條=強制執行法第99條=刑法第354條=刑法第346條=刑法第304條=民法第184條)
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