法拍屋遭人占用時，拍定人如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
法拍屋點交制度在法律上已有完備規定，拍定人若能掌握強制執行法第九十九條所揭示的適用條件與執行程序，即可有效主張其所有權與使用權利。惟實務操作中仍應多加注意查封前後之占有事實、現場實況與法院公告內容，以避免事後爭議，並為後續使用或處分該不動產做好法律與實務上的萬全準備。
律師回答：
關於這個問題，依據強制執行法第99條之規定，法院拍賣的不動產在完成拍定程序後，如該不動產仍由債務人占有，或在查封後遭第三人占有，法院應主動解除占有，將標的物點交予拍定人即買受人。這條文的核心精神在於保障拍定人能確實取得不動產的使用權，確保所有權移轉不僅止於形式登記，更落實於實際使用與占有之上。法院在辦理點交時，若遇到占有人拒絕交出房屋或有其他阻撓行為，則可依法請求警察協助執行，這是買受人權利實現的重要保障機制。
然而，並非所有占有情形皆可由法院點交。若第三人是在查封之前即已合法占有該不動產，例如已有租賃契約存在並仍於租期內，則該占有依法受保護，法院將不予點交，買受人須於拍定後自行與占有人協商解約、請求返還，或提起民事訴訟請求排除占有。此情形最常見於租賃未經登記但查封前已存在之情事，買受人如未查明即投標得標，則需承擔無法即時取得使用的風險。
對於債務人而言，若其於查封後仍占用不動產，則法院拍定後依法有權強制排除其占有，並點交予拍定人。拍定人若已領取法院核發的「權利移轉證書」，且完成價金繳納，即取得該不動產的所有權，有權請求法院協助進行點交程序。法院於辦理點交時，將安排法警或司法事務官到場執行，若有抗拒情事，亦可通知警方強制排除。
實務中，拍定人經法院完成首次點交後，原占有人仍可能「復行占有」，即再次進入並占用房屋，對拍定人造成干擾。對此，強制執行法第99條第3項亦已預為規定，若原占有人於點交後復行占有，法院仍得依拍定人聲請，再次解除其占有並完成二次點交，確保買受人權利的持續性與有效性。此程序雖然依法須徵收執行費，但為維護買受人實質權益，實屬必要措施。
由此可見，法院針對法拍不動產的點交制度，提供明確且多層次的救濟與保障機制。拍定人應熟知相關規定，於投標前即詳加查察拍賣公告中有無「不點交」註明，並可前往現場實地探訪，解該物件是否已有他人實際占用，以便評估後續點交可能遭遇的困難與費用風險。同時，於投標前可至地政事務所查調不動產是否有租賃登記或其他負擔，如能證明查封前並無合法占有，即可於拍定後由法院協助點交，避免自行提起民事訴訟的成本與時間耗費。
此外，實務上拍定人可在完成點交前進一步準備，如安排鎖匠、搬家公司等，於點交當日配合法院人員現場進行房屋清空與換鎖，以確保點交完成後能即刻進入管理、使用甚至出租或轉售，降低因占用延誤而帶來的權利實現風險。如遇點交後再度遭侵占之情形，也務必保留完整證據（如監視器畫面、證人證詞等），並迅速向法院聲請再度點交，以保障自身的法律地位。
-房地-法拍-點交
(相關法條=強制執行法第99條)
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