何謂點交履勘？如何聲請履勘？須攜帶或準備什麼東西？
04 Jun, 2025
問題摘要：
不論是拍定人欲掌握不動產狀況，或債權人為確保執行效果，點交履勘皆屬關鍵階段。建議收到法院履勘通知之當事人應審慎應對，攜帶相關證明文件到場陳述，必要時亦可委任律師協助應對，避免程序上不利處分。若自認對點交或占有關係有所爭執，則應於程序中積極提出主張及證據，以維護自身權益，減少後續強制執行帶來的法律風險或損害。
律師回答：
關於這個問題，點交履勘是指在法院進行強制執行程序中，為查明拍賣不動產的實際狀況、占有使用情形、內部現況及是否可能點交予拍定人所進行的一項實地調查行為。
此程序通常會於拍定前或點交前由法院或其指定之執行書記官進行，其目的在於調查不動產是否有第三人占有、債務人是否仍居住、現場是否有租賃、使用、占用等情形，並視需要記錄現場照片、訊問占有人等，以作為後續拍定或交付時的依據。點交履勘可由利害關係人，例如債權人或已拍定不動產的應買人向法院提出聲請，也可能由法院主動安排執行期日並通知相關當事人出席。
欲聲請點交履勘者，應以書面方式向原執行法院提出聲請狀，並註明聲請人之身分、與案件的關聯、履勘之目的與具體原因，例如：查明現場是否有人占用、是否存在妨礙交屋的事實等，亦可請求法院於履勘時一併公告點交期日，以利後續順利接管拍定之不動產。法院經審酌認為有履勘必要，即會定期日並通知當事人到場，包括債務人、應買人、占有人及其他利害關係人。
收到法院通知將進行履勘或點交的當事人，應依履勘通知書說明欄準備相關資料與物品。通常應準備以下幾項：一、身分證明文件（如身分證或居留證）；二、若有代理人出席，須附上委任狀及代理人身分證明文件；三、如為債權人或拍定人，應攜帶拍定紀錄、權利移轉證書或其他能證明其權利之文件；四、如為債務人或占有人，並主張其有合法占有權源者（如租賃契約），應準備租約正本及可佐證資料（如租金支付紀錄）。如有主張點交不當之理由，亦應攜帶相關證明資料於履勘當日向法院或書記官陳明。
實務上常見民眾疑問為：「法院為何能在我未同意下進入屋內？」這必須說明，法院於進行點交履勘時，係依法行使公權力之執行行為，依強制執行法第3-1條、第77-1條、第99條等規定，執行法院為查明不動產之實際狀況及後續能否點交，有權於債務人或占有人未配合時，開啟門鎖進入不動產，並得命占有人提出有關文書，或向第三人及有關機關調查相關資料。債務人若拒絕陳述、提出虛偽文書或不配合開門，法院可命其管收，第三人亦得處以新臺幣一萬五千元以下罰鍰。當法院執行人員在執行職務時，如遇到阻撓或抗拒，亦可請求警方協助並得依法使用必要之強制力完成執行任務。
履勘與點交的差異在於履勘著重於查明現況，具有「調查」性質，而點交則是法院「執行交付」，將不動產占有狀態從債務人或第三人轉移至拍定人或承受人，具有「移轉占有」的法律效果。若法院於履勘後認定債務人或無權占有人仍非法占有，並未自動交出標的物，即可定期實施點交程序並聲請警方協助完成不動產之實際移交。
-房地-法拍-拍定-
(相關法條=強制執行法第3-1條=強制執行法第77-1條=強制執行法第99條)
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