刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告是否以房仲業者為限？
04 Jun, 2025
問題摘要：
不動產經紀業者在未與法院成立正式銷售委託關係前，仍得刊登代標法院拍賣不動產之資訊廣告，不受不動產經紀業管理條例第21條第一項之限制。此類代標廣告行為，法律上被視為對潛在買方之引誘要約，而非對法院之代銷行為。但經紀業者仍須注意廣告內容真實性與資訊揭露完整性，避免違反其他廣告或消保法規定，並維持產業之誠信與專業形象。對於消費者而言，在選擇委託代標法拍物件前，亦應審慎確認經紀業者的合法性、服務條件與報酬結構，並就法拍標的物是否為點交、有無違建或特殊交易風險等重點事項詳加解，以保障自身權益並避免後續糾紛。
律師回答：
關於這個問題，刊登代標法院拍賣房地產物件資訊的廣告，是否必須以房仲業者為限，涉及不動產經紀業管理條例第21條的適用問題。
該條第一項規定，不動產經紀業者須與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售物件，其內容應與事實相符，並註明經紀業名稱；若廣告與事實不符，業者應負損害賠償責任。然而，法院所辦理的強制執行拍賣，與一般的房地產銷售性質不同，並非由經紀業者與法院之間訂立委託契約銷售不動產，而是法院基於執行程序進行拍賣，經紀業者無權代表法院從事銷售行為。因此，法院拍賣房地產物件資訊的刊登，實際上不構成條例第21條所稱之「經紀業與委託人簽約後方得刊登廣告」的情形。
在實務操作上，不動產經紀業者常於報紙、網站、房地平台等媒體上刊登法院即將拍賣的不動產資訊，其行為主要目的在於提供資訊或吸引有興趣參與投標之民眾。這類廣告行為並非經紀業者代表法院出售不動產，也未涉及實際的買賣委託關係，而是屬於對潛在買受人進行資訊提供與業務開發性質。當有民眾表示投標意願，則經紀業者可能與該民眾成立「委託購買」的契約，由經紀業者代理或協助其參與法院的拍賣程序，此時才會產生條例所規範的委託關係。
查強制執行法所為之房地產拍賣，尚無由不動產經紀業與法院簽訂委託銷售契約書。復查法院拍賣房地產物件資訊，經不動產經紀業者透過廣告，徵求購買物件人之引誘要約行為，再由要約人（有意參加投標者）委託不動產經紀業者代理投標法拍物件，係屬「委託購買」性質，與不動產經紀業管理條例第二十一條第一項規定經紀業與委託人簽訂委託契約書後方得刊登廣告及銷售之性質有別，是以不動產經紀業者刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告自不受該條例第二十一條第一項之拘束。
(內政部92年4月10日內授中辦地字第0920004468號函)
「法院拍賣房地產物件資訊，經不動產經紀業者透過廣告，徵求購買物件人之引誘要約行為，再由要約人委託不動產經紀業者代理投標，係屬委託購買性質，與不動產經紀業管理條例第21條所規範情形有別，因此，不動產經紀業者刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告，並不受該條規範之限制。」可見該函釋對於實務中常見的法拍代標廣告行為予以合法化，確立其不構成違法廣告行為。
不過，雖然該等廣告行為不受第21條第一項直接拘束，但不動產經紀業者仍應遵守誠實信用原則與消費者保護相關法規，廣告內容不得虛偽不實或誤導消費者，例如不得明示或暗示「代標成功率百分之百」、「包標保證」，亦不得省略必要揭露事項，如拍賣標的僅有建物而無土地、或屋內尚有人占用等事實，否則仍可能構成廣告不實，衍生民事賠償或行政處罰責任。
-房地-法拍-房仲業
(相關法條=不動產經紀業管理條例第21條=)
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