拍賣公告的「使用情形」重點為何？

04 Jun, 2025

問題摘要：

在參與法拍屋投標前，拍賣公告中的「使用情形」是判斷是否能順利取得房屋使用權的重要資訊。依強制執行法第77條與第81條，法院拍賣前須查封並公告不動產的所在地、種類、占有狀況與特殊情事，例如是否由債務人或第三人占用、有無違建或災損紀錄等。「點交」與否更關乎買受人能否順利取得現實占有，若標示「不點交」，買受人須另循法律途徑請求返還。法院應詳實記載所有現況，協助投標人評估風險，保障其知情與投資決策權。

律師回答：

關於這個問題，在法拍屋的拍賣公告中，「使用情形」是投標人必須特別留意的重要資訊，因為它直接影響到得標後是否能順利取得房屋的實際使用權。根據強制執行法第77條及第81條的規定，法院在查封及拍賣不動產時，必須詳實記載不動產的所在地、種類、實際狀況、使用情形，以及其他可能影響交易的特殊情事，如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等情況。

「使用情形」的記載，主要是說明不動產目前的占有狀況，例如是否由債務人自住、是否有第三人占用、是否存在租賃關係等。這些資訊對於投標人而言至關重要，因為它們決定了得標後是否能夠順利點交房屋。若拍賣公告中載明「點交」，表示法院在拍定後會協助解除債務人或第三人的占有，將房屋交付給買受人；若載明「不點交」，則表示買受人需自行處理占有問題，可能需要透過法律途徑請求返還不動產。

此外，拍賣公告中也會說明不動產是否為違建、是否有停車位、是否為持分拍賣等資訊。這些細節對於評估不動產的價值和未來使用計劃也有重要影響。例如，若拍賣標的僅為建物而不含土地，或僅為土地的部分持分，可能會限制買受人的使用權利，甚至影響到未來的轉售價值。

因此，投標人在參與法拍前，應仔細閱讀拍賣公告中的「使用情形」及其他相關資訊，並可前往法院閱覽查封筆錄，以獲得更詳細的現況資料。必要時，建議諮詢專業律師或不動產專家，以全面評估投標風險，確保自身權益。

在強制執行程序中，法院拍賣不動產前須進行查封，並依強制執行法第77條規定，製作查封筆錄，詳細記載不動產的所在地、種類、實際狀況、使用情形，以及可能影響交易的特殊情事，如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等。這些資訊有助於應買人評估不動產的價值與風險，並決定是否參與投標。

為調查上述情況，執行法官或書記官可開啟門鎖進入不動產，或詢問債務人及占有人，並命其提出相關文書。必要時，亦可向警察及其他有關機關調查。若債務人或第三人拒絕配合，法院得依規定處以罰鍰或其他法律制裁。

拍賣公告應載明不動產的所在地、種類、實際狀況、占有使用情形，以及查封時發現的特殊情事。此外，若拍賣後不點交，亦應說明其原因，以保障應買人的知情權。這些資訊有助於應買人全面了解不動產的現況，避免購買後產生糾紛。

總之，法院在拍賣不動產前，應詳實記載不動產的各項資訊，並依法公告，確保應買人能充分了解不動產的狀況，作出明智的投標決定。

第81條

拍賣不動產，應由執行法院先期公告。

前項公告，應載明下列事項：

一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。

七、拍賣後不點交者，其原因。

辦理強制執行事件應行注意事項第43點　關於第81條部分：

　　（二）拍賣不動產公告記載本法第八十一條第二項第一款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、建號（或暫編建號）。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。

　　（四）拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。

　　（五）拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時，亦應詳記其原因事由，不得僅記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。