如何投標法拍？
04 Jun, 2025
問題摘要：
參與法院拍賣投標需具備高度準備及法令遵循能力，從投標書填寫、保證金封存、證明文件準備到價格策略與開標注意事項，皆需謹慎處理。尤其不動產拍賣具有法律程序性質，得標後若處理不當，將影響後續移轉登記、稅費負擔與實際使用效益，故建議欲參與拍賣者應詳閱公告、請益專業並妥善規劃。
律師回答：
關於這個問題，投標法拍就是投標人及其代理人應向法院購買「投標書暨保證金封存袋」，填妥投標書並將保證金放進封存袋內，於法院限制之投標時間內將該封存袋黏封後投入標匭。
按「拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標之方法行之。」「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。前項書件，應載明左列事項：一、投標人之姓名、年齡及住址。二、願買之不動產。三、願出之價額。」為強制執行法第85條、第87條所明定。次按，「法院認定投標是否有效時，應依投標書各項記載之外觀，為整體與綜合之考量，並依其投標能否確保投標之秘密性及正確性，客觀認定之。倘投標書之記載，足以確定其投標應買之不動產與拍賣之不動產具有同一性者，且無其他無效事由時，其投標即應認為有效。」「不動產之拍賣，以投標方式行之者，投標人應於開標前繳納定額保證金，並以書件（即法院印制之投標書）載明：一、投標人之姓名、年齡、住址，並簽名蓋章。若委託代理人到場，代理人須提出已有特別授權之委任狀。投標人為未成年人或法人者，須書明其法定代理人。投標人為多數人者，亦應分別列明。二、願買之不動產，例如不動產之坐落標示。三、願出之價額，密封投入執行法院所設之標櫃。」辦理強制執行事件應行注意事項第50點第4款及強制執行須知第11點第4款分別定有明文。
法院依強制執行法所為的拍賣，係債務人積欠債務無法清償，債權人取得執行名義後，聲請法院查封予以拍賣的一種清償債務的程序，其性質依實務上見解，係採私法行為說，而為私法上的買賣，以債務人為出賣人，僅其標賣底價係以不動產公告現值為準（或以加成方式，俾能接近市場價格），但通常仍較市場價格為低。透過法院拍賣而買受債務人的不動產，當然必須填寫投標書，及投下投標書。
投標法拍，亦即參與法院所辦理的不動產拍賣程序，是一種特殊的購屋方式，常見於債務人無力清償債務，債權人取得執行名義後向法院聲請強制執行拍賣其不動產。在此程序中，投標人必須依循法院的規範及作業程序，購買「投標書暨保證金封存袋」，並在拍賣公告所載明的投標時間內，將填妥的投標書與保證金一併投入法院設置的標匭。根據《強制執行法》與相關辦理強制執行事項注意事項的規定，投標書中須載明的內容包括：投標人姓名、年齡、住址並簽名蓋章，若為代理人則須附具特別授權委任狀，若為未成年人或法人，則須載明法定代理人姓名及證明文件，若為多人共同投標，也需逐一列明。
此外，應詳細填寫願買不動產的坐落位置，應與拍賣公告所載內容一致，不可錯誤，以免投標無效。投標價格應明確記載，若標的為土地與建物，應分別填列價格並計算合計總價額。需注意的是，土地移轉將由出賣人負擔土地增值稅，從拍賣價金中優先扣除；而建物移轉則須由得標人繳納契稅，故在合計總價不低於底價且有機會得標的前提下，出價策略應以土地價高、建物價低為原則，以降低未來契稅負擔。
至於實際操作層面，投標保證金必須以現金、銀行本票或其他法院公告方式繳納，金額為底價的一定比例（通常為20%）。投標保證金與投標書一同裝入法院專用的封存袋中密封並簽名封貼，於公告所定投標時限內投入法院標匭。投標時間一般為拍賣當日開標前的30分鐘至1小時，投標結束後法院立即開標，依出價最高且符合底價者為得標人。
若因故未能得標，保證金會全數無息退還；如經開標後為最高出價者，法院將通知得標結果，並於法定期限內（通常為七日）繳納全額價金。未如期繳納者，將沒收投標保證金，並取消得標資格。需特別注意的是，拍定後聲請不動產移轉登記時，需檢附法院拍定證明書、繳清價金證明與契稅繳納單等文件。
在法拍投標中，有關代理投標的問題亦應留意。若為親屬代理應附戶籍謄本及委任書，若非親屬關係代理投標，部分法院要求須由不動產經紀人或律師代理，並須提供合法執業資格。根據《不動產經紀業管理條例》規定，從事法院拍賣代理業務者，須具備經紀業資格與經紀人員。
除基本的申請文件、投標流程與法律依據外，投標人亦需注意：投標書與封存袋不可任意書寫、塗改，應事先詳閱法院公告的「地方法院民事執行處不動產投標參考要點」，以免因程序瑕疵被法院認定為無效投標而喪失得標機會。對於案號、標示、身分證明文件與委任文件應事先備齊並確保正確無誤。
此外，法院拍賣的不動產係以公告現值為底價，雖經加成後較接近市場價格，但實務上仍常有低於市場行情之情況，具有潛在購屋優惠空間，惟應留意拍賣標的可能存在占用、稅費、點交問題，建議事先實地查訪標的物現況並了解點交條件、占用人狀況、欠稅紀錄、管理費欠繳、法定用途是否變更等，避免標得後衍生爭議。必要時可委請專業律師或經紀人協助處理。
-房地-法拍-投標
(相關法條=強制執行法第85條=強制執行法第87條)
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