法院判決以「變賣」方式分割共有物時，共有人可以購買嗎?需要提出自己應有部分價金嗎？
04 Jun, 2025
問題摘要：
法院若就共有物判決以變賣方式進行分割，共有人，依法可以參與投標，與其他投標人公平競爭得標資格。如未能得標，則得依民法第824條第6項行使優先購買權，以得標人相同條件要求承買該不動產。若有多位共有人主張優先權者，則以抽籤方式確定。而拍定後之價金分配亦考量共有人比例，若共有人本身即為得標者，其原有比例價金亦可作為價金抵付的一部分。此一制度設計，兼顧共有人既有權益與拍賣程序公平性，也有助於降低共有人因不當分割造成的經濟損失與情感剝奪，值得在相關分割爭議中積極運用。
律師回答：
關於這個問題，當法院判決以變賣方式分割共有物時，作為共有人是否可以參與購買該共有物，或於他人得標後主張優先購買權，法律上已有明確規範。依據民法第824條第1項，法院得依聲請裁判分割共有物，採取原物分配、原物分配並金錢補償或變賣方式進行分割。而當法院判決選擇變賣共有物時，即進入強制執行程序，拍賣該不動產後，將所得價金依共有人之應有部分分配之。此處需注意的是，民法第824條第6項與第7項特別規定共有人在變賣程序中享有的「優先購買權」，其立法目的在於兼顧共有人對共有物的特殊情感連結，並保障其維持共有物使用或投資規劃的合理期待。
依據民法第824條第6項的規定，變賣共有物時，共有人有在「與他人相同條件下」行使優先承買權的權利。也就是說，即便並非當初拍賣時出價最高者，只要開標結果為他人得標，仍可以得標人之相同價格與條件為基礎，聲明行使其優先購買權，進而排除第三人得標的效力。若有多位共有人同時主張優先承買權時，依規定應以抽籤方式決定承買人，藉此確保公平機制的運作與程序正義。
進一步地，共有物因變賣而取得之價金，性質上仍為共有財產之轉化，故拍賣所得價金仍須依共有比例分配給原共有人。換言之，即便拍定人為共有人，其繳納的全部價金不會「白白流入」其他共有人手中，而是回到自己應得的比例份額。因此在實務上，也允許共有人於得標時不必實際繳納全部價金，而得由法院於拍定後直接從分配金額中扣抵其應繳納部分，亦即得以分配金額抵付價金。此種設計目的，在於減少程序繁瑣，簡化行政操作，並避免不必要的金流循環，有效貫徹便利與效率原則。
按變賣分割之判決，因共有物變賣所得，性質上為共有財產之變形，仍屬原不動產共有人所共有，惟依確定判決，應按所諭知之一定比例分配予各共有人，即就共有之賣得金錢，應相互移轉應有部分而互負給付義務，是雖執行名義上有原告、被告之稱，執行程序上有債權人與債務人之別，但實質上應認為各當事人均兼具債權人與債務人之性質（臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第18號研討結論參照）。
此外，若共有人本身參與投標並於開標時為最高價者，自可直接得標，無須再主張優先購買權。但若並未投標，僅於他人得標後主張優先購買權，則須依規定於法定期限內（通常為開標結果通知後數日內）提出聲明，並提供與得標人相同之價金及條件，以完成優先承買程序。此時法院將審查其共有人身份與承買條件是否相同，如符合規定即承認其優先承買效力。
再者，拍賣屬於法院強制執行程序之一環，實務上視為一種特別的私法買賣行為。即拍賣成交後，視為由原共有人（債務人）將不動產出售予得標人，並透過法院之介入完成價金交付與產權移轉程序。在此情況下，若得標人為共有人，則整個拍賣程序雖由法院主導，其法律本質上仍屬於私法領域內之所有權移轉行為。法院拍定後，得標人可向地政機關辦理登記移轉手續，而免除其他共有人主張妨礙分割或產權瑕疵之抗辯。
-房地-共有物分割-變價分割-法拍-變賣
(相關法條=民法第824條)
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