繼承房產才知有公司登記該址，可以如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
將公司登記在此，可能導致該房屋的租稅、水電費用增加，造成損害。在這種情況下，可能存在侵權行為的主張空間。戶籍遷入這間房子並未遷出，不能證明對房子的所有權造成損害，因為戶籍遷入和遷出主要是用來表彰個人的住所地位置。只要仍然是房子的共有人，並且未將戶口遷出，通常不會涉及到侵權的問題。當房客不辦理登記遷出時，房東可先行提出書面證明與調查申請，透過主管機關依職權撤銷登記；若該方法不適用或不被採納，則得進一步訴請法院排除妨害，要求房客依法遷出營業登記。為避免此類糾紛，建議在租賃契約中明確約定，租約終止後房客應於合理期限內辦妥營業登記遷出或註銷，否則應負擔因此對房東造成的稅賦負擔與法律責任，藉由事前契約設計來降低事後爭議風險。
律師回答：
關於這個問題，常見當房東將房屋出租供房客營業使用，在租賃契約到期或提前終止後，房客雖然人已搬離並停止營業，但卻未依規定辦理營業登記遷址或註銷，仍將營業地址留在原租屋處，這樣的情況在實務上常見，卻會對房東造成實質影響。例如房東可能因此被稅捐機關誤認仍有出租事實，進而課徵較高額的房屋稅或地價稅，甚至可能被要求補繳過去期間的稅款，此外也會不時收到與前房客有關的郵件、文書、公文，造成生活上的困擾。
針對這種情形，房東有若干可採取的法律途徑：
商業登記
首先可依商業登記法第29條第1項第4款規定向主管機關申請撤銷房客的商業登記，條文明定：「商業有下列情事之一者，其所在地主管機關得依職權、檢察機關通知或利害關係人申請，撤銷或廢止其商業登記或部分登記事項：……四、登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事。」由此可知，只要有實地調查證明該處無實際營業，並由房東出具書面證明該房屋未再出租予該房客，主管機關即可依法撤銷登記。
惟依據經濟部2002年發布的函釋（經商字第09102087090號），此二項要件須同時具備，且須經通知當事人說明後方得為之，亦即房東須先檢具證明，並由主管機關進行現場調查與程序通知，再完成撤銷程序。
而若房屋為數人公同共有，則依據2006年之函釋（經商字第09402207160號），應取得全體公同共有人同意始得辦理。
公司登記
至於公司登記部分，如房客設立的是公司而非商號，則適用公司法的規定。
公司法第10條第2款：「公司有下列情事之一者，主管機關得依職權或利害關係人之申請，命令解散之：……二、開始營業後自行停止營業六個月以上。但已辦妥停業登記者，不在此限。」公司法第397條第1項：「公司之解散，不向主管機關申請解散登記者，主管機關得依職權或據利害關係人申請，廢止其登記。」
當主管機關接獲利害關係人（如房東）檢舉後，會函請國稅局查明是否有擅自停業超過六個月之事實，若確認屬實，將命公司解散，並要求公司於15日內申請解散登記，逾期不辦理者，主管機關得依職權廢止其公司登記。然而若公司實際已遷往他址繼續營業或辦妥停業登記者，即無法依此程序處理，房東若仍希望將公司登記地址遷出，唯一的處理途徑就是循民事訴訟程序請求法院裁定遷出登記。
民事救濟
被繼承人留下一間房子，由6名兄弟姊妹共同繼承，而繼承人留下1間公司，由胞兄之女繼承，公司登記在這間房屋的地址，卻未事先告知當事人們，可否提告侵權行為及不當得利？另當事人的戶口從雙親過世前到現在，一直都登記在這間房子名下，是否也會涉及侵權？
當面臨公司登記在不屬於登記人所有的房屋地址上時，特別是該房屋係兄弟姊妹因繼承而公同共有之產權，就可能引發侵權或不當得利爭議。這類問題，需從幾個法律層面加以探討與分析。
首先，公司登記在房屋地址上是否構成侵權行為，需視是否經全體共有人同意。
依據民法第767條第1項規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求排除妨害。若公司在未取得全體公同共有人同意的情況下，將其登記地址設於該處，且導致房屋租稅、水電等費用增加，使共有人利益受損，就可能構成對共有人所有權的妨害，依民法第821條及同法第767條得請求排除該登記。進一步而言，若登記人非共有人，例如某兄弟姊妹的子女，雖然其母親係繼承人之一，但本人並無繼承父親房產的權利，即不具共有資格，則其擅自將公司登記在該處，法律上就屬於無權使用他人不動產地址，其行為便可能構成侵權。
其次，若要主張不當得利，須視該公司是否自該地址登記中取得利益。依民法第179條，不當得利須具備無法律上原因取得他人利益，且導致他人受損。若房屋登記為公司地址，無論實際營業與否，均可能減損共有人租賃、使用該房屋的權利與利益，例如房東無法出租給其他公司、被稅捐機關認定為營業用地、須負擔較高房屋稅與地價稅等，對共有人產生實質損害。此時即可能請求登記人返還其因免除租金支出而取得的租用地址利益。但須注意，不當得利之請求有民法第125條所定的五年時效限制，超過者將喪失請求權。
外，關於戶籍是否設於該房屋，若該名設籍者為共有繼承人之一，則戶籍遷入僅屬住所地之表彰，法律上不當然影響所有權行使，除非另有侵權事證，否則原則上不構成民法上所謂的侵權行為。房客租賃契約終止後，未將公司登記地址自該房屋遷出，已構成對房東所有權之妨害，得請求依民法第767條排除之。
同樣地，當登記人已無適法之占有權源，卻仍以該處設為公司地址，即屬妨害所有權人圓滿行使權利之行為，法院可准許請求遷讓返還及登記遷出。
臺灣臺中地方法院111年度訴字第1071號民事判決：「按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。本件被告於107年3月6日向原告承租系爭房屋，因而將其公司所在地設於系爭房屋，嗣兩造合意終止租賃契約，被告應於110年2月28日之前，將公司登記遷出，然被告迄未將公司所登記之所在地遷出系爭房屋，已妨害原告就系爭房屋所有權之圓滿行使。從而，原告依前揭規定請求被告將其公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，核屬有據。」
臺灣高等法院高雄分院111年度上字第166號民事判決：「上訴人目前均仍占有系爭建物，且仍以該址為公司設立登記地址，為兩造所不爭執，以其等均已無適法之占有權源，且公司設立登記對被上訴人就系爭建物所有權之圓滿行使有所妨害，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭建物，並將設立登記址遷出，當屬有據，應予准許。」
司法實務上也肯定房東的主張，認為當房客租約終止後仍保留原址為登記地址，將導致房東承擔非其義務的稅負與行政責任，已妨害所有權人對不動產的完全支配，構成民法上妨害排除的要件，因此房東得訴請法院命公司遷出登記。
-房地-侵權-公司地址
(相關法條=商業登記法第29條=公司法第10條=公司法第397條=民法第179條=民法第767條=民法第821條)
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