關於房屋因有人自殺成為凶宅是否即等同於房屋毀損？
04 Jun, 2025
問題摘要：
「自殺行為本身並不當然構成侵權」，而應從行為人主觀故意、承租人管理義務違反與損害結果間的相當因果關係出發，進行個案具體審查。未來在租賃實務上，建議房東在租約中加入明確條款，規範如有造成房屋變成凶宅或價值貶損時之責任分配，並要求承租人對其親友或同住人妥善管理，或納入保證人連帶擔保，方能有效減少風險並提升法律保護效力。
律師回答：
自殺是否當然構成侵權行為，一直是實務與學說上爭議激烈的問題，尤其當自殺發生於租賃房屋內，而致房屋因成為所謂「凶宅」而產生市場價值減損時，更引發是否構成民法第184條所定不法侵害他人權利、得請求損害賠償的疑義。若單以房屋成為凶宅而主張房東所有權或物權受損，法院多認為凶宅並未導致所有權本身受侵害，亦未影響其合法處分或使用能力，僅是因市場心理因素而造成的純粹經濟損失（pure economic loss），而非法律上所保護的「權利」，難以構成侵權要件。
侵權行為
依照民法第184條第1項前段規定，須有故意或過失而不法侵害他人權利，始成立侵權行為。至於後段則規定，以故意背於善良風俗之方法加損害於他人者亦須負賠償責任，但其構成要件必須行為人主觀上有意圖加損害於他人，或預見損害發生而不違背其本意。僅以自殺行為本身推認其加損害於房東財產的主觀故意仍嫌薄弱，尚須具體舉證其有造成損害的主觀意圖，方能依第184條主張賠償。由於兇宅本身並未所有權完整減損，無論在使用、收益及處分皆有阻礙，故不得依民法第184條第1項前段主張權利，僅得依同法第184條第1項後段主張主張權利，然而，
單純自殺行為雖為社會難以接受的行為方式，但是否屬背於善良風俗，尚非無疑，而且除非能證明自殺者有意識要造成房屋價值貶損，否則難以直接認定其具有侵權行為的故意。
在房屋租賃關係中，若租賃物遭受毀損、滅失或功能損壞，承租人是否應負損害賠償責任，主要依據民法第432條及第433條的規定。而此處所稱的「毀損」與「滅失」，在實務與學說上，通常被解釋為物理性或功能性的損害，例如結構破壞、水電設備損壞、房屋無法正常使用等明確且可辨識的損害。
然而，若房屋並未出現上述物理性毀損，而是因為特殊事件（如自殺、凶殺或社會觀感因素）導致房屋成為所謂「凶宅」，造成市場交易價值顯著貶損，該損失是否亦屬於承租人應賠償的範圍？此一問題即存在高度法律爭議。
在實務中通常傾向認為，「純粹經濟上損失」不構成民法第432條與第433條所稱的「毀損」、「滅失」之範疇，原因在於這類損失不具物理性或功能性變動，且屬於交易心理層面因素所引致，其評估標準主觀且難以統一。
因此，在未有特別約定的情況下，法院多傾向否定承租人對此類價值減損的賠償責任。尤其當租賃契約中對於「毀損」未作明確定義時，即無從主張承租人對於心理因素引起的價格波動負責。舉例來說，自殺事件雖令房屋成為凶宅並產生價值貶損，但因房屋本體未受破壞，結構完整，亦可正常居住使用，並不構成民法意義上的損壞或滅失，故承租人不應依租約或民法負賠償責任。
若出租人欲主張損害賠償，仍須舉證承租人或其允許使用者的行為符合侵權要件，即主觀上有故意或重大過失，客觀上導致其財產利益受損，且損害與該行為間具相當因果關係，否則主張難以成立。
租賃關係
其次，若自殺行為本身不構成侵權行為，是否可依民法第433條請求損害賠償？
若承租人之同居人或因承租人允許而使用租賃物的第三人，對該租賃物有毀損滅失之責任，承租人應負連帶賠償責任。然而，凶宅之形成並未造成租賃物物理上毀損或功能減損，其僅屬交易市場心理價值變動下的經濟損失，難以與民法第433條所稱「毀損」、「滅失」相提並論，亦無法以類推方式將租賃物價值貶損納入租賃物毀損之範疇，避免無端加重承租人之保管義務。
尤其在雙方租約條款中即便明文規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物、若因過失致房屋毀損應負賠償責任，法院亦常指出該「毀損」是否涵蓋凶宅所致價值下跌，仍需就雙方約定意旨與社會通念加以判斷，不得任意擴張解釋。
此外，如在本案中自殺者並非承租人本人，而是受其允許之使用人，更需具體釐清承租人是否已盡管理注意義務，是否可預防或避免發生自殺情形，若無重大過失，則依民法第433條亦難成立連帶賠償責任。
因此，如要成立承租人損害賠償責任，須就其是否未善盡善良管理人之注意義務，致使第三人自殺並造成租賃物使用價值受損，或明知對方精神狀況不佳卻未妥善處理等情節，並具體證明其與損害之間有因果關係，始有可能成立責任。
按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，固為民法第184條第1項後段所明定。該侵權行為類型之構成要件，須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人之目的，即行為人對加損害於他人，須有主觀上之故意始足當之。而所謂故意，包括明知並有意使其發生（直接故意）或預見其發生而其發生並不違背其本意（間接故意）。原審未說明許○誠係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據，遽認許○誠應依民法第184條第1項後段規定，對被上訴人負損害賠償責任，進而為不利上訴人之論斷，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。
(最高法院104年台上字第1789號民事判決)
查本件上訴人林○娜向被上訴人承租系爭房屋，交林○居住使用，林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡，致系爭房屋成為凶宅，價值減損，被上訴人受有經濟上之損失，此為原審所認定之事實。林○自殺屬於極端終結生命之方式，雖為社會所不贊同，但是否即為有背於善良風俗，不無疑義。且林○燒炭自殺，雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意，原判決未說明其理由，遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意，進而推認林○之法定代理人上訴人林○振，應依民法第184條第1項後段、第187條之規定負賠償責任，已有可議。次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。倘林○不應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任，上訴人林○娜即無依民法第433條負損害賠償責任之餘地。再者，民法第432條第1項、第2項前段規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」。系爭租約第11條約定「乙方（即林○娜）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意，原判決胥未調查審認林○何以在系爭房屋燒炭自殺，及上訴人林○娜如何未盡注意義務，徒以上訴人林○娜應依上開規定負損害賠償責任，尚嫌疏略。
(最高法院103年台上字第583號民事判決)
查被上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊○富公司經營便利商店，萊爾富公司交由上訴人成○彥商行代為經營，成○彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故，致系爭房屋成為凶宅，經濟價值減損，此為原審確定之事實。似此情形，系爭房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害，上訴人究係侵害被上訴人何種權利，而須負民法第184條第1項前段之損害賠償責任，仍不無推求之餘地。原審遽謂陳○○因執行職務，過失不法侵害他人權利，成○彥商行自應依民法第188條第1項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任，已有可議。次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。倘陳○○不應依民法第184條第1項前段負損害賠償責任，萊○富公司即不應依民法第433條負賠償責任，況系爭房屋經濟價值減損，是否即為租賃物毀損滅失，尚非無疑。
(最高法院103年台上字第584號民事判決)
房屋物理上之毀損、滅失或功能之損壞，抑或亦包含交易價值貶損？
民法第433條規定，若承租人之同居人或其所允許使用租賃物之第三人致租賃物毀損或滅失時，承租人應負連帶賠償責任。但此處毀損亦限於物理或功能之破壞，而非價值減損。因此，在無契約特別約定情形下，法院亦難將凶宅價值下跌視為承租人可歸責的「毀損」。若出租人希望將此類損害納入可請求賠償的範圍，應在租賃契約中明確約定，列明因租賃期間內發生自殺、暴力事件、媒體報導等，致使房屋被社會認知為凶宅而產生價值下跌時，由承租人負損害賠償責任，或至少須協助辦理心理除障、淨化儀式等，或負擔相關費用。
如此，契約雙方即能以約定作為請求依據，避免事後訴訟中陷入事實認定與法律適用爭議。簡言之，在現行法律制度下，若租賃契約並無明確規範房屋價值減損即屬違約情形，實務上多難以認定承租人對此類損害應負損害賠償責任。僅當房屋確實因承租人過失導致實體結構或功能毀損，始可能構成民法第432條或第433條規定之損害賠償請求要件。
至於因心理觀感或市場印象導致之價值變動，如非源於法律上保護之權利受侵害，或未明確約定於契約中，即屬「純粹經濟上損失」，原則上不受民法侵權行為或債務不履行規範保護，出租人若欲求償，實務上成功機率並不高。因此，建議出租人在簽訂契約時即應審慎擬定條款，預先載明所有關於房屋使用、精神觀感影響、市場價值波動之賠償責任分擔規定，方能有效保障自身權益。
查系爭租約第11條約定：「乙方（即陳○德）應以善良管理人之注意使用房屋，除……外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」；第13條約定：「乙方如有……或損害租賃房屋等情事時，丙方（即上訴人）應連帶負賠償損害責任……」，上開約款所稱之「毀損」、「損害租賃房屋」，是否僅限於系爭房屋物理上之毀損、滅失或功能之損壞，抑或亦包含交易價值貶損，非無疑義。陳○德於系爭房屋自殺，致該屋成為凶宅，雖為原審確定之事實，然該自殺行為似未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞，或是使用功能之減損或喪失，於此情形，是否構成上開約款所指之「毀損」、「損害」，非無再為斟酌之必要。原審遽謂上訴人應依上開約款給付如附表編號7所示房屋價值減損之損害，亦有可議。
(最高法院109年台上字第2112號民事判決)
-房地-自殺-兇宅
(相關法條=民法第184條=民法第432條=民法第433條)
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