拆屋還地期限多久？勝訴後拆屋還地時效多長？
04 Jun, 2025
問題摘要：
拆屋還地請求原則上不受時效限制，但若占有人符合時效取得要件，土地所有權人將失去主張權利，因此發現土地遭無權占用後應儘快尋求專業協助，避免時效取得制度對自身權利構成實質威脅。透過訴訟主張返還土地及拆除建物，並依法請求返還相當於租金的利益，才是保障自己財產權最積極有效的方式。
律師回答：
最典型的拆屋還地案件就是鄰居在自家土地上興建房屋，當事人發覺之後多次請求對方拆除房屋並返還土地，對方均置之不理，造成當事人無法使用土地，委任律師依拆屋還地法條提起給付不當得利訴訟，並依該土地當年度申報地價的年息10%計算，在土地佔用調解後，對方占用土地所能獲得相當於租金之利益，請求對方給付不當得利。
關於這個問題，在民法體系下，拆屋還地指的是土地所有人針對未經同意在其土地上興建建物之行為，請求法院判決加害人拆除建物並將土地返還的法律行動。民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
土地所有人若發現自己的土地被他人擅自使用或蓋屋占用，即可依此條主張自己的所有權，並要求對方返還土地、拆除房屋、回復原狀。
至於能否請求損害賠償，若對方因無權占有土地而收取租金、進行營業等取得利益，土地所有人亦可依據民法第179條不當得利規定，主張返還利益。那麼「拆屋還地的期限有多長」呢？
原則上，所有權人請求返還土地屬於物上請求權，不受請求時效的限制，也就是說，只要權利人尚未丧失所有權，即可依法請求拆屋還地。
然而，民法第769條與第770條設有「時效取得」制度，長期占有人若符合要件，則可能反過來取得該不動產之所有權。例如，依第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」
若占有人起初並不知其所占土地屬他人所有，屬於善意占有者，且已占用達十年，即可主張時效取得。而第769條，若是占有人自始知情屬惡意者，則必須占有達二十年才能請求登記為所有人。
因此，即使拆屋還地請求權本身無時間限制，若占有人已達到時效取得的條件，所有權人將面臨請求權遭排除的實質風險。因此，土地所有人在發現土地被占用後應儘早採取行動，避免因長時間未主張權利而使占有人取得登記權益。
實務上最常見的拆屋還地情形，就是鄰地住戶在未經允許的情況下越界蓋屋，房屋部分或全部占用了他人土地。這類情況，所有權人可提出拆屋還地之訴，要求對方返還土地，並拆除房屋或其他建築設施。
只有在非常特殊的例外情形下，例如建築人非因故意或重大過失越界蓋屋，而鄰地所有人在明知下未即時提出異議時，依民法第796條之1可限制其請求拆屋還地的權利，僅能請求相當補償金。
或者，占有人已依法取得所有權，則原土地所有人即喪失原有主張權限。在實務處理上，若權利人提出拆屋還地請求，法院一經判決確定後，即可憑執行名義聲請法院強制執行，命被告於限期內自行拆屋，若對方拒不履行，法院可委由第三人代為拆除，費用由被告負擔。
此程序依強制執行法第127條進行，由法院命債務人履行一定行為或命第三人代履，達成土地返還與恢復原狀之目的。
在與拆屋還地請求一併處理的不當得利部分，法院多會依土地所在地當年度公告地價為基準，按年利率10%計算土地占用期間的合理租金利益。例如，地主發現土地被無權占用長達數年，可要求對方返還這段期間內相當於租金的利益。
當然，地主也可以選擇與占有人協議，以訂立租賃契約或出售方式解決爭議，惟若對方態度消極或惡意拖延，則宜盡速聘請律師提起訴訟，並保存相關證據如地籍圖、現場照片、土地所有權狀、建物是否登記等，以作為訴訟佐證。
-房地-無權占有
(相關法條=強制執行法第127條=民法第767條=民法第179條=民法第769條=民法第770條)
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