拆屋還地之訴是什麼一回事？
04 Jun, 2025
問題摘要：
對於所有權人而言，若遇到土地被非法占用，應及時行使法律權利，蒐集證據並尋求法律專業協助，提起拆屋還地與不當得利訴訟，以保障自身財產權益不受侵害。若勝訴後對方仍不履行義務，也應積極進行強制執行，確保判決結果能具體落實，進而真正回復土地權利的實質行使。「權利濫用」在拆屋還地案件中雖可作為抗辯事由，但其適用條件仍屬嚴格，須有客觀利益不成比例與主觀濫權意圖明確存在，法院始會阻卻物上請求權的行使。土地所有權人於主張拆屋還地時，仍享有強固之物權保護原則，而占有人若欲抗辯，則需具備相當程度的證據與理由，方可能獲得法院支持。
律師回答：
關於這個問題，當自己的土地遭他人未經允許使用或興建建物時，即構成所謂的無權占有，而土地所有權人可依法主張返還土地與拆除建物的權利，這種情形在法律實務上常見於「拆屋還地」訴訟案件。
依據民法第767條的規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去；對於將來可能發生之妨害，亦得請求防止。此項規定不僅適用於所有權，亦準用於其他物權。當土地遭到未經同意的占用，且其上又興建建築物時，土地所有權人即可以該條為依據，請求法院裁判占用人將其房屋拆除，並將土地返還，即所謂的「拆屋還地」。土地被人長期占用，會造成多種法律與實際上的不利後果，包括財產權的受侵害、需進行法律訴訟以爭取返還，甚至可能因長期不行使權利而面臨占用人主張「時效取得」的風險。若土地所有權人對土地長期怠於主張權利，讓他人占有達一定年限，占用人可能依法取得土地所有權，這在民法的時效取得制度中已有明文規定，因此土地所有人應及早主張權利。
當發現土地被非法使用，應立即蒐集相關事證，如土地登記謄本、地籍圖、現場照片、地政測量資料等，並可透過發出存證信函或委請律師函告對方，要求其自動遷出或拆除建物，若對方仍拒絕，則可進一步提出民事訴訟請求拆屋還地。訴訟勝訴後，即可持判決書向法院聲請強制執行。實務上所謂「拆屋還地」即為針對非法建築與無權使用土地的占有人提起之民事訴訟，請求法院判命對方拆除房屋並返還土地，以維護自己作為土地所有權人的物上請求權。法院受理後，將審查土地所有權的歸屬、建物是否為合法建造、占有者是否具備合法使用權源，如租賃契約、借貸關係或地上權設定等。若占有人無法提出合法權源，且其占用行為妨害到所有權人的權利，法院多半會裁判原告勝訴，命被告拆屋並返還土地。
至於拆屋還地的訴訟流程，第一步為證據蒐集，確認建物所在位置是否逾越土地範圍，可透過請求地政機關實施地籍測量、現場勘查或聘請地政士輔助；第二步可先行與對方協商解決，如協商無效，則以發函、存證信函或律師函警告對方限期拆除與遷出；若對方持續占用且拒不拆除，即應撰寫訴狀向法院提起民事訴訟。起訴後，法院將就雙方主張進行審理，必要時進行現場勘驗或勘查，判斷是否屬無權占用行為。判決確定後，土地所有權人可持該判決向法院聲請強制執行，法院將命占有人限期搬遷，逾期未遷出的，法院即可動用公權力執行拆除建物並將土地返還原狀，相關費用由占有人負擔。
另外，若因土地遭無權使用，導致土地所有權人無法出租或使用土地而損失應有的收益，也可以依據民法第179條的不當得利規定，主張返還相當於土地租金之利益。由於租金請求具分期給付性質，依法其請求權須於五年內行使，否則將受到時效限制而無法請求。實務中，除返還土地與拆屋之外，不當得利之請求亦為常見附帶訴求項目。若占有人主張其有承租土地或其他合法使用關係，則應提出相關契約或其他證明文件舉證，若無法證明合法性，則法院將認定其為無權占有。至於特殊情況如越界建築，若建物經濟價值高、越界部分面積極小且拆除費用高昂，法院可能衡量整體利益後認定所有權人主張拆除係屬權利濫用，轉而允許占有人支付合理代價購買土地或設定地上權。
當土地所有人發現自己的土地遭到他人無權占用，並訴請拆除建物返還土地時，雖然實務上大多數此類「拆屋還地」案件都以土地所有權人勝訴告終，但仍有少數例外，占有人可主張「權利濫用」而獲法院支持，進而阻卻拆除之訴。
房屋基地部分越界建築，占用到鄰地之土地，土地所有人遂依民法第767條第1項提起訴訟，請求拆屋並返還土地；占有人則主張其訴訟構成對自身之重大損害，所有權人僅獲微薄利益，應屬民法第148條禁止之權利濫用。
衡量是否構成以損害他人為主要目的的「權利濫用」，應從土地所有權人主張之利益與被占用人所受損害作整體比較，若權利人所得之利益極微，而他人與社會所受損害重大，即有可能構成濫用，但此種衡量必須基於完整的主客觀要素判斷。
權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)。法院於審酌權利人之行使權利是否為權利濫用，雖屬法官本於利益衡量，綜合各種主客觀因素後所為裁量判斷，但法院如將不應列入審酌之因素予以加入，或將本應列入審酌之因素予以排除，則所作之裁量判斷，即難認符合禁止權利濫用原則本旨。雖經台北市建築管理工程處函覆，無留設防火巷或防火間隔之明文；但公共安全之保障，與有無法規限制並不具關聯性，防火巷或防火間隔，其功能目地在於公共安全之維護，縱依當時之法令未加以規定，既然與公共利益有關，自應將該公共安全列入審酌之因素，以落實權利社會化之基本內涵。原審以系爭建物為就有無建築執照之建築物，法無規定須留設防火巷或防火間隔為由，列入審酌因素，而未將無防火巷間隔之情形，列為應為審酌判斷因素之一，依上說明，自可有議。(最高法院104年度台上字第2480號判決)
-房地-拆屋還地
(相關法條=民法第179條=民法第767條=)
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