拆屋還地、遷讓房屋訴訟，占有人須負占有權源之舉證責任
04 Jun, 2025
問題摘要：
只要所有權人對其不動產享有登記或實質所有權，且其提出具體返還請求，便可於訴訟中獲得初步的舉證優勢，除非占有人能釋明其取得占有之正當權源，否則即屬無權占有而須返還。這樣的制度設計在維護物權秩序與不動產使用正義上發揮了極大的作用，也促使占有人對其使用不動產的法律依據須更為嚴謹與明確。而無論是在拆屋還地、遷讓房屋，或其他所有權返還相關訴訟中，舉證責任配置的一致性與明確性，也為法院提供一套穩定的審理架構，讓物權歸屬的糾紛得以妥善解決。
律師回答：
關於這個問題，在不動產訴訟案件中，「所有權人」的權利受到最強烈的法律保障，尤其在涉及土地或房屋的使用與占有糾紛時，若該不動產並非由其所有權人所實際使用，所有權人便可依據民法第767條規定，對無權占有者提起返還所有物或遷讓房屋之訴訟，並請求其將占用物返還。
然法律也承認占有人不一定就是「無權占有」，因為實務上仍存在諸如租賃、地上權、借貸、典權、使用借用等法律關係，這些皆可能構成正當的使用權源，只要占有人能提出足夠證據證明其權利來源，便能阻卻所有權人之返還或遷讓請求。
但在舉證責任分配上，舉證負擔應由占有人承擔。換言之，一旦所有權人提出自己為登記名義人或實質擁有不動產的證據，並主張對方無權占有，其僅需證明其所有權存在，即可完成基本舉證責任。至於該名占有人是否具有正當使用來源，便需由對方自行提出證明。
在不動產的訴訟中，不動產「所有權人」的權利最大，不動產若由所有權人以外之人使用時，若無合法使用權源，所有權人即可訴請返還土地或遷讓房屋。
但占有人未必都是無權占有，例如租賃、地上權、借貸等法律關係，都可建立合法的使用權源，但在訴訟上，必須由占有人來舉證其有合法使用不動產的權利，若不能舉證，則法院即會准許所有權人之請求，占有人就必須返還了，還可能須依民法第179條負不當得利之賠償責任。
若占有人對於所有權人的所有權並無爭執，僅主張自己占有有理，則法院將不要求原告再證明對方是否無權占有，而是直接轉由被告舉證其占有係出於合法權源。若無證明，法院即會判決返還。此舉證邏輯延伸至拆屋還地與遷讓房屋的訴訟亦然。
當所有權人主張土地或房屋遭他人無權占用時，其僅需提出土地登記謄本或不動產權利證明文件，即可初步證明所有權存在，若占有人未能提出具有法律拘束力的權源，例如未出示有效之租賃契約、使用借貸書或其他可以主張「占有合法」的文件，那麼法院將依原告請求，判令被告返還該不動產或遷出房屋。
最高法院72年度台上字第1552號判決 ：「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」
此外，在拆屋還地訴訟中更常見的問題是建物係在他人土地上所建之情況，例如某甲私自在某乙之土地上建造房屋，乙主張其所有權並訴請甲拆屋還地，在此情況下，若甲主張係經乙同意興建，或主張已有地上權存在，則甲便須負舉證責任；若舉證失敗，便應依法拆除該建物並返還土地。而倘若甲所建之屋為違建，或未辦理合法使用登記，則法院通常會視其為無權占有，更傾向支持所有權人請求拆屋還地。
在遷讓房屋訴訟方面亦有類似情形，例如承租人租約期滿後未遷出，或其他共有人長期占用繼承房屋而拒絕其他繼承人使用，此時其他繼承人或出租人即可提起遷讓房屋之訴。法院判決勝敗的關鍵，亦繫於占有人是否能主張合法使用權源，若不能提供有效權源依據，則法院將判決其遷出房屋。此外，若占有人除未提出合法權源，還對房屋造成損害或衍生不當得利，則所有權人還可進一步請求損害賠償或追償不當得利。
-房地-所有物返還-拆屋還地
(相關法條=民法第179條=民法第767條)
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