房屋遷讓之訴，應如何提出？
04 Jun, 2025
問題摘要：
遷讓房屋訴訟的勝敗取決於原告能否證明其權利人地位，以及被告是否能證明自己合法占有，而強制執行階段則需周延準備書狀、保管地點與預估費用，避免突發狀況造成延誤或額外負擔。因此，在面對房屋使用爭議時，及早尋求專業律師協助，有助於更有效保障自身權益。
律師回答：
關於這個問題，房屋遷讓之訴，指要求現在占有使用房屋的人遷出房屋，將該房屋交還權利人（如：所有人、出租人、出借人等）。所謂遷讓房屋或返還所有物，係指請求目前實際占有並使用某不動產的人搬出該處所，將房屋返還給依法享有使用或處分該房屋權利之人，例如所有權人、出租人、出借人等。此類訴訟之法律基礎，通常建立於民法第767條所規定之物上請求權，亦即所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
當所有權人喪失對物之占有後，若欲透過返還所有物之訴恢復占有，則必須以現實上正在占有該物的人為被告，因為只有實際占有者，才具備返還之客體與義務能力。例如「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」(最高法院29年渝上字第1061號判決)
所有人即便知道自己失去占有是因第三人的作為所致，仍然不能向該名第三人主張「返還物」，除非其行為構成侵權。反之，若要主張物上請求權，一定要對正在實際占有該物之人提起訴訟，始為合法有效。
因此，在處理房屋被他人占有或不當使用的情況下，原權利人無論欲提起遷讓房屋、返還房屋或其他不動產返還訴訟，皆應明確確認目前實際占有者身分，並針對其提出訴訟，以符合法律要件與實務要求。而如原占有人早已將占有轉移他人，原權利人若未能針對現實占有者提起訴訟，即可能面臨訴訟敗訴之風險。
返還所有物訴訟乃為保護所有權人於所有權遭受侵害時得以回復其物權狀態之訴訟手段，訴訟標的即為請求返還所有物，而提起此訴訟之被告，須為目前占有該物者，如被告並非現占人，則法律不允許透過物上請求權對其主張返還，僅能在該人行為符合侵權要件時，另行提起侵權損害賠償訴訟。此一見解已為實務所採，為進行此類房屋返還或遷讓訴訟時不可忽視的重要原則。
若當事人主張因占有被侵奪而請求返還占有物，須以該當事人為「占有人」為前提，否則其請求將難以成立。所謂「占有人」，在民法體系中係指對特定物品具有「事實上管領之力」者，亦即實際掌控並支配該物，能夠對其進行使用、收益等行為者，並不以具有法律上權源為必要。此項定義，可從民法第940條以及第962條明確看出，皆以「事實上管領」為判斷基準。民法第940條，占有乃指對物有事實上支配之狀態，其重點在於實際控制行為，並非是否依法具有所有權、租賃權等法律關係。
再者，民法第962條規定，因侵奪他人之占有，原占有人得請求返還其占有物，強調返還請求權的主體為實際占有者。法院於前述判決中亦進一步說明，若當事人僅是基於合法之權源，例如具有買賣契約、贈與契約或其他民事法律行為所生權利，卻未實際取得對物之控制與支配，則縱使其法律上有請求權利，亦不能本於民法第962條所定之「占有」關係請求返還。
(最高法院於民國42年台上字第922號及64年台上字第2026號判決)
換言之，單憑法律關係而無實際佔有行為者，並不構成該條所稱之占有人，自無返還之請求權。
實務上，這樣的區別特別重要，因為部分案件中常出現當事人雖有合法的取得物品之契約，但因未完成交付而未實際占有，在此情形下，其權利人若主張占有被侵奪，而對第三人請求返還，法院便會駁回其訴求，理由即在於其非屬「占有人」。
而反之，若某人對某物實際上進行長期占有與使用，即便沒有正式契約關係，其仍可依法主張民法第962條之占有返還請求權。
因此，能否提起返還占有物之請求，其核心在於是否實際支配該物，而非是否擁有法律權源。這種制度設計在法律上主要係為保障占有安定性，防止他人以私力奪取占有之行為，同時鼓勵權利人透過正式法律程序主張物權或契約權利，以確保社會秩序與法律尊嚴。
在不動產訴訟案件中，「遷讓房屋」是一種常見的訴訟類型，涉及範圍相當廣泛，舉凡房客欠租不搬、共有人單方霸占房屋或法拍屋取得後未點交等情形，均可能成為訴訟標的。所謂遷讓房屋，簡單說就是「請住戶搬家」，目的在於讓原告取得房屋的實際使用權。
從實務上常見的類型來看，首先是租賃期間屆滿或房客積欠租金而拒絕搬離者，其次則是不動產透過繼承取得後，特定共有人實際佔用整棟房屋，導致其他繼承人無法利用，也會產生遷讓爭議；另外在法拍市場上，若標的物標註為「不點交」，新取得人雖然依法取得所有權，但仍需另外提出訴訟以排除原占有者，進一步取得房屋使用權。
法院在審理遷讓房屋案件時，首要關鍵是認定誰是房屋的所有權人或事實上處分權人。若為有登記之建物，調閱建物謄本即可得知所有權人，但若為違建或未登記建物，則需個案調查，例如透過興建者、長期占有者或實際管理使用人來認定處分權人。其次則是被占用人是否具備合法占有權源，若原告證明其為所有權人或事實上處分權人，則被告就須提出其占有依據，例如租賃契約、借用關係、共有人協議或法院裁定的分管決定等。
而此部分往往也是訴訟攻防重點所在，因為只要被告能證明其占有是合法且仍有效，法院即會判決原告敗訴，反之則判決遷讓。若遷讓訴訟勝訴且判決確定，下一步即為聲請法院強制執行，程序包含撰寫強制執行狀、繳納執行費用及法院實際執行。
其中執行費按房屋聲請執行時的交易價額千分之八計算，價額計算標準可能為房屋稅課稅現值、實價登錄或不動產估價。法院收到執行聲請後，會先向債務人發出履行命令，若仍未自動搬出，將依強制執行法第128條科處怠金。
若再不履行，法院即進入實地履勘、定期執行與強制遷讓。執行時若現場有遺留物，且債務人未到場，法院會要求債權人先將遺物搬至保管場所，並留下筆錄及通知債務人可前往領取。
若債務人在場，則會命其自行處理。此外，即便已判決敗訴，實際執行過程中仍可能出現被占用人反抗、損毀房屋等問題，不僅會衍生新的民刑事爭議，也會增加執行成本。因此實務上，即使獲得勝訴確定判決，律師通常仍會建議與對方協商搬遷時間與條件，甚至考慮提供合理的搬家費用以換取和平解決。
這是因為執行程序耗時耗力，且仍需承擔風險與費用，就算遷讓訴訟勝訴，仍有必要評估和解可能性。至於遷讓房屋訴訟的訴訟費用，係依起訴時房屋之交易價額計算，但不含土地價格，最高法院99年台抗字第275號裁定，此一裁判費應專就房屋價值計算。訴訟期間方面，第一審從起訴到判決，約為八個月至一年半。
-房地-無權占有
(相關法條=民法第767條=民法第940條=民法第962條=強制執行法第128條)
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