房客房屋交予第三人使用，房東是否因第三人自殺導致房價損失請求房客賠償？
04 Jun, 2025
問題摘要：
所有承租人，在出租關係中切勿輕忽對租賃物的管理義務，若將房屋交予他人使用，應充分評估風險並取得房東同意，避免日後因他人行為承擔重大法律責任。也提醒社會大眾，面對人生的困境，應尋求協助而非選擇極端行為，不僅可能損及自身性命，更可能讓關心自己的人深陷法律與經濟困局。事前在租賃契約中明確約定承租人之擔保責任，是目前最實際也最能具體落實風險控管的法律手段。雖然不能百分百防止意外事件，但至少能讓房東於事後取得賠償依據，將原本無法主張的損失納入法律責任範疇，對保障房東權益具有實質幫助。如需，我也可以幫你草擬一份契約條款範本。是否需要？
律師回答：
在一起令人感慨的法律案例中，一名女子向房東承租一間套房，在租賃期間出於同情心，將該套房無償借予一名婦人暫住，未料該婦人竟在該房內輕生，雖經送醫仍宣告不治。事後房東認為該物件已成為俗稱的「凶宅」，導致房屋市價大跌，提起民事訴訟求償，高等法院最終認定該房客需對房屋貶值負損害賠償責任，判賠金額高達四百九十九萬餘元。本案引發廣泛關注與討論，房客女子原本出於善意借用房屋，卻因意外事件落入龐大賠償的泥沼，令人不勝唏噓。
在屋內自殺是否為侵權行為？
依據民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」有以為婦人自殺的行為直接造成房屋價值的貶損，屬於侵害他人財產利益之行為，自應由行為人即婦人承擔賠償責任。惟婦人已經過世，法律上無從對其追償，因此法律焦點轉向房客是否需對婦人的行為承擔責任。
然而，房客或第三人雖然在承租的房屋內燒炭自殺，但若從法律角度加以分析，該行為並未直接導致該房屋的所有權權能遭受限制，也未造成房屋本體的毀損、滅失或結構、功能上的損壞。房屋仍可照常供房東之親戚或其他人使用、居住，並無妨礙其作為不動產所具備的本質功能。從法律上來看，房東對於其房屋的使用、收益及處分等所有權權能並未實質受限，並未喪失房屋所有權的主要內涵。
至於因房客於屋內自殺而使該房屋被視為「凶宅」，進而在不動產市場上產生價值貶損、交易困難或租金下降等現象，雖屬實務上常見情形，然而這類損失係因心理觀感或市場認知而產生，屬於所謂「純粹經濟上損失」，即並非因房屋實質物理損壞所致，而是源於外界對凶宅之主觀觀感所造成的價值評價變動，自應以民法第184條第1項後段：故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
在此案例中，雖無實際破壞套房之結構與功能，但因婦人輕生使得該物件於市場被視為凶宅，對買賣價值與未來租售皆造成難以挽回之損害，這屬於廣義上對物之「用益價值」或「交換價值」的重大損害。民法第184條第1項後段「背於善良風俗之行為亦屬侵權」，認為婦人以自殺方式造成房屋凶宅化，其行為顯已違反社會基本倫理與價值觀，且導致房東財產權嚴重受損，屬典型之侵權行為。依據實務見解，即使侵權人已故，若其行為係經由第三人允許進入並產生損害，則允許人亦需負起相應之民事責任，故借用人女子即被判決應賠償房屋價值損失。
第三人自殺是否要負責？
房客雖非直接造成凶宅之人，但其行為為將房屋借予他人使用，且該婦人在房內自殺，已造成房東財產的重大減損，法院認為房客仍需負擔相應之賠償責任。依民法第432條規定，承租人須以善良管理人之注意義務保管租賃物，如致租賃物毀損或滅失，須負損害賠償責任；第433條更明確指出，如由承租人之同居人、受其允許使用者毀損租賃物，承租人亦須連帶負責；即便是租賃物非物理性毀損，如凶宅之情緒與社會觀感傷害，也可能構成法律上的財產損害。
除本案涉及的侵權損害責任外，也應理解到房東與房客於租賃關係中各自的權利與義務。依民法第429條，房東應負責房屋的修繕與維持；而第430條進一步賦予房客於修繕不及時時自行處理並得從租金中扣除之權利。相對地，房客則應善盡對租賃物的保管與使用義務，如造成毀損或滅失則須負賠償責任。此外，在房屋使用中引入其他人居住或使用者，若因其行為導致租賃物受損，民法第433條也明確規定房客應負連帶責任。
臺灣高等法院103年度上易字第805號民事判決：「上訴人之女兒◯◯◯於系爭房屋內自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損，應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任，且◯◯◯於系爭房屋內自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損之程度，不亞於系爭房屋之毀損，依相類似者，應作相同處理之平等原則，出租人應可類推適用民法第433條之規定，請求承租人即上訴人負損害賠償責任，是被上訴人依民法第433條規定，請求上訴人賠償系爭房屋之交易價值減損，應屬有據。」
本案之所以形成判賠高額金額，乃係經法院委請專業鑑價單位評估後確認該房因「凶宅」性質已嚴重貶值，不僅喪失交易市場的競爭力，也使潛在買方卻步，形成實質損害。法院認為該損害雖非來自房客直接造成，但因其允許婦人借住，其結果與租賃物管理疏失有相當因果關係，亦未盡善良管理人應有之審慎行為，依法仍應負起賠償責任。
然亦有以，民法第432條及第433條規定的保管義務係以「保持租賃物之物理完好狀態」為核心，而非保障其價值或市場價格。房屋價值的升降，受多項因素影響，包括地段、屋齡、屋況、鄰里環境、政策變化及市場心理因素等，非單一行為即可全面解釋或負責，因此不能擴大解釋承租人之保管義務範圍至此。再者，若將房屋價值貶損因心理因素視為承租人應賠償之範圍，不但有擴張法律責任的疑慮，更將使承租人面對無法預知之風險，進而違反公平原則。畢竟，承租人無法完全掌控第三方或社會大眾如何看待某一事件對房屋價值的影響，若法院貿然要求房客賠償凶宅化造成的價值損失，恐將導致無限擴張的法律責任。
臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決：「按承租人依民法第432條或第433條規定應對出租人負損害賠償責任者，係因承租人乃實際占有使用系爭租賃物之人，對該租賃物自有保管義務，故明文規定承租人有注意義務之違反且致租賃物發生物理上毀損或滅失情事者，應負損害賠償之責。可見民法第432條及第433條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無毀損、滅失為已足。至於租賃物之價值是否減損，其影響成因多元，且態樣不一，尚非承租人所應負保管義務範疇，核與民法第432條及第433條所定之性質不相類似，且逕為類推適用，尚無端增加承租人之保管義務，難謂符合平等、公平原則。」
針對「房屋因特殊事件導致價值損失」這類難以事後追究責任的情形，較為妥善的處理方式，就是事前於租賃契約中明確約定，要求承租人就其或其允許使用人於租賃期間內的行為所生之損害負擔保責任或賠償責任。此舉可將不確定的風險轉為明確的契約義務，如「承租人應以善良管理人之注意義務保管並使用租賃物，並保證其本人、家屬、同居人、訪客或經其同意使用本租賃物之第三人，不得有任何足致租賃物價值損害或妨害他人交易意願之行為，若因前述行為致租賃物遭認定為凶宅、污染地、或其他影響交易價值之狀況，承租人應負完全責任，並就出租人所受損害，包括但不限於價值減損、空窗損失或轉手交易損失等，負損害賠償責任。」
-房地-房地租賃-自殺-兇宅
(相關法條=民法第184條=民法第432條=民法第433條)
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