你的房子蓋在我的土地上?應該如何處理?

04 Jun, 2025

問題摘要:

不論是單純的土地被非法興建、越界蓋屋,或公寓大廈內共用部分遭占用,只要該占用人無合法權源,土地或共有人即有權主張拆屋還地與不當得利。法制上的規範清楚地劃分了物權人的保護界線與使用者應負之義務,而舉證責任的配置與各項抗辯的成立要件,亦讓司法審理得以依個案作出公平的裁決。因此,若遇此類爭議,建議盡早尋求法律專業協助,以釐清權利義務、保障財產不受損害。

律師回答:

關於這個問題,當別人的房子蓋在自己的土地上時,這在實務上屬於典型的拆屋還地案例。無論該建物是否為未辦理保存登記的違章建築,或者已領有使用執照但卻發生越界情形,只要該建物的興建人未經土地所有權人同意,也未依法設定地上權或承租土地,便屬於無合法權源的占用。
 
對此,土地所有權人可依據民法第767條規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之」,對無權占用人提起民事訴訟,主張拆屋還地。這類請求屬於物上請求權之一,具對世效力,只要證明自己為土地所有權人,法院原則上即應支持其返還或排除妨害之主張。
 
除拆屋還地之外,土地所有權人亦可同時主張不當得利請求權,要求無權占用人返還其因無償使用土地而所取得的經濟利益,即相當於原可收取之土地租金。
 
依據民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益」,此類主張成立之要件為:無法律上原因、實際獲利與他人受損。而租金性質屬於分期給付,因此依民法第126條之規定,該請求權自可行使時起,經過五年不行使即因時效而消滅,因此主張不當得利所請之租金也受五年時效限制。
 
在拆屋還地訴訟中,無權占用人若欲抗辯,通常會主張其占有係有正當權源,例如已取得土地的租賃契約、設定地上權或其他使用許可關係。
 
但在訴訟中,舉證責任仍由占有人承擔。若無法提出任何證據證明自己合法占用,則法院即會判決其應拆除建物並返還土地。同時,在特定情形下,即使確為越界建築,只要該越界面積極小,且拆除建物所需之費用顯著高於土地本身價值,法院亦可能認定土地所有權人主張拆除為權利濫用。
 
此時,無權占用人可依公平原則,請求法院准其支付相當對價以取得該部分土地使用權,如支付租金、出價購買或請求設定地上權。這類抗辯需視個案情況具體審酌,包括越界範圍大小、土地用途、建物經濟價值與拆除成本等綜合因素。
 
而除了請求排除掉無權占用的情況外,因為土地被占用導致所有權人無法使用又無法出租,喪失原本可以收取的土地租金或土地使用的利益,而占用的人並沒有支付租金或地上權的權利金給土地所有權人,土地所有權人可以依據民法第179條:「無法上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,雖有法律上之原因,而其後以不存在者亦同」之規定,請求給付相當於租金之不當得利。
 
租金一般是以分期的方式為給付,其請求權時效依據民法第126條之規定,各期請求權因五年間不行使而消滅,故土地所有權人如係依據不當得利向無權占用者請求相當於租金之金額,因其性質同屬於租金,具有分期給付的特性,仍應受到五年時效之限制。
 
至於無權占用他人土地者,在拆屋還地的訴訟中,可以主張承租土地或設定地上權,支付租金或地上權之權利金而取得合法使用土地的權利。如果是越界建築的情形,越界範圍甚小,而房屋經濟效益甚大,拆除房屋費用又甚為驚人,則可以主張土地所有權人有權利濫用之虞,請求不予拆除,出價購買越界的土地、支付租金或設定地上權。
 
至於在公寓大廈管理中,如住戶擅自占用頂樓平台或一樓庭院等屬共有人共有部分之土地,其他區分所有權人即共有人仍可依同樣原則,主張拆屋還地或不當得利之返還,畢竟公寓大廈共有部分未經分管或專用約定,任何一戶皆無權單獨占用,否則即為侵害其他共有人之共有權利。此類情形常見於屋頂違建、地下室自用、露台封閉擴建等爭議,法院亦多數支持未占用者之排除或返還請求,並要求占用者返還相當租金利益。
 
公寓大廈如果沒有約定專用部分或未訂立分管契約,卻有住戶占用頂樓或一樓等共有人共有之土地,共有人即公寓大廈的區分所有權人亦得向占用之住戶請求拆屋還地、給付相當於租金之不當得利,以排除對於共有土地權利之侵害。

 -房地-拆屋還地

(相關法條=民法第126條=民法第179條=)

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