佔地不走，提訟拆屋
04 Jun, 2025
問題摘要：
在請求拆屋還地的同時，即便當初土地出借無約定明確期限，只要符合民法第470條或472條之要件，所有權人即可依法終止借用關係，請求返還土地及拆除地上建物。若對方無法提出合法使用權源，又拒絕返還土地，所有權人得依法提起拆屋還地訴訟，並進一步請求返還不當得利，保障自身不動產權益不受侵害。土地所有人亦可併同主張不當得利，要求返還相當於租金的金額。依民法第179條規定，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。因對方未支付任何租金而使用土地，實際上已經獲得無償利益，則須依照一般租金行情補償土地所有人。而依民法第126條關於分期給付請求權時效之規定，最多可主張過去五年內的租金金額。
律師回答：
關於這個問題，如果繼承一塊土地，卻發現土地上已有他人蓋好的房屋，對方聲稱是基於早年祖父的同意而蓋屋居住，卻拿不出任何書面契約佐證，這就涉及到土地無權占有與拆屋還地的問題。依民法第767條的規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，亦得請求排除或防止侵害。因此，只要該房屋所有人無法提出土地合法使用的依據，例如承租契約或地上權設定契約，土地所有人就可以依法提起民事訴訟，請求對方拆除房屋並將土地返還。
首先，可先與屋主進行溝通，確認他們是否有書面證明能證明其使用土地的合法權源，例如祖父是否有與他們簽訂土地使用借貸契約、租賃契約或地上權契約等，如有則應查明契約內容與期限，確認是否仍有效。如契約存在且尚未到期，原則上應讓對方繼續使用至契約期滿；如契約已經到期，則可以選擇是否續約、調整租金或要求其返還土地。
當初若未對土地使用訂立具體的借貸契約期限，民法第470條的規定，土地出借人仍可依法請求返還土地。該條明定，若借用契約未載明使用期限，則借用人應於借貸目的使用完畢時返還土地，而若已經過合理期間，亦可推定借用人已完成使用目的，出借人便可請求返還。即便當年只是基於親友間的口頭約定或人情允讓，只要時間已久，或土地所有人已無法再達成繼續出借的初衷與目的，便有權依法請求返還該土地。
此外，民法第472條，貸與人亦可基於若干原因終止借用契約，要求借用人返還土地，這些原因包括貸與人因不可預見之情事需自用借用物、借用人違反使用約定或未經同意轉讓予第三人使用、因借用人疏忽致物有毀損之虞，甚至僅因借用人死亡也可終止借用。
由上述可知，即使當初借用土地並無書面契約或期限約定，只要符合民法第470條或第472條所列條件，土地所有權人便可主張契約已經終止，要求返還土地。特別是土地長期未收取租金，又非基於買賣、租賃、設定地上權等有償契約關係下的使用，原則上便屬於「使用借貸契約」的性質，屬於無償使用。在這種無償借用的情況下，土地所有人並不需證明借用人有過錯或違約，只需證明使用目的已達或已有返還需要，即可請求對方歸還土地。
例如，若土地出借原係基於親屬關係，讓對方臨時搭建房屋居住，但多年來未約定租金且無續期行為，如今土地所有人基於自身需要或計畫出售、改建土地，欲終止這段借用關係，即可依上述法律條文主張契約終止。若借用人不同意搬離，所有權人則可依法提起「拆屋還地」訴訟，向法院請求排除侵害與返還土地。
在法院審理過程中，土地所有權人須提出其擁有土地的證明文件，如地籍謄本與繼承權利證明，並證明該使用為無償借用，或至少對方無法提出合法占用依據。當法院判決確認對方不具占用正當性後，即可裁定限期拆屋還地，並得透過法院強制執行完成拆除與返還程序。
值得注意的是，若該房屋建物本身並未辦理建築登記或屬違章建築，即使實際已存在數十年，亦不影響土地所有人行使返還權利。因土地所有權人依法對其土地擁有使用、收益、處分之權利，任何未經允許之使用，若無相對的法律基礎，即屬無權占有。此外，若對方主張有租用或其他合法權源，則必須自行舉證其合法使用依據，否則將無法主張合法占用，也無法阻止土地所有人行使拆屋還地之權利。
若對方根本無契約或契約已逾期而仍占地不搬，此時即應視為無權占有。可考慮透過地政事務所申請鑑界作業，確認土地範圍與房屋是否確實坐落於名下土地上，再進一步準備資料，例如土地地籍謄本、繼承登記資料、現場照片等證據，向法院提起「拆屋還地」民事訴訟，請求法院命對方限期拆除房屋並返還土地。
同時，若對方無正當權源又長期占用土地，導致無法出租或使用，也可一併主張不當得利請求權，依民法第179條規定，要求對方支付相當於土地租金的金額作為補償。土地法第97條第1項規定，土地一年租金不得超過公告現值的百分之十，因此可依公告現值計算合理租金，並依民法第126條關於分期給付請求權的五年時效，追回過往五年內的土地使用補償。
除訴訟外，若考慮繼續與現有屋主協調使用方式，也可以主動提出重新訂立租賃契約，並視情況收取租金。若對方願意購買土地，也可進一步洽談出售條件，讓雙方利益獲得妥善安排。但若對方耍賴不願意租、也不願購地卻又堅持繼續住在土地上，且也未能提出合法占有的依據，則建議儘速進行訴訟，並且請求法院確認其無權占有之事實。法院判決勝訴後，仍需透過強制執行程序來落實拆屋還地的結果，不得自行拆除建物，否則將有觸犯毀損罪的風險。
簡言之，當發現祖先土地被占用，不論對方是否主張早年有口頭允諾或其他模糊的說法，只要無法提出合法的法律關係證明，身為合法土地所有人，即可主張所有權保障，提起拆屋還地及不當得利返還之訴訟。如能和平協議租售，則可考慮讓對方續租或購地；如無法協商則依法處理，確保自身財產權益不受侵害，才是最穩妥的解決方式。
-房地-拆屋還地
(相關法條=民法第126條=民法第179條=民法第470條=民法第472條=民法第767條=)
瀏覽次數：8
