自殺導致兇宅侵權行為爭議性何在？
04 Jun, 2025
問題摘要：
自殺致使房屋成為凶宅，固使所有權人面臨重大經濟損失，但是否成立侵權損害賠償，仍須具體個案認定該行為是否具不法性、損害是否具可賠償性、是否逾越可期待之社會風險承擔範圍，以及損害是否屬於可受法律保護之權利減損，並依行為人之主觀故意或過失程度加以判斷，實難一概而論。建議在租賃契約中應明確約定承租人就其本人及同居人或允許使用者於屋內發生特殊事件所致價值減損，負連帶擔保或賠償責任，以補法律未竟之保護。
律師回答：
自殺導致房屋成為凶宅所引發的侵權行為損害賠償問題，長期以來在學理與實務上均存有高度爭議。當承租人在租賃房屋內自殺致死，致使該房屋在社會觀感上被認為為凶宅，房屋因而難以出售或出租、價值大幅貶損，房東作為所有權人，確實面臨資產大幅減損的情形，這是否能主張承租人或相關行為人負損害賠償責任，涉及「凶宅認定」與「純粹經濟損失」是否可賠的雙重法律問題。
凶宅的認定標準
此外，關於凶宅的認定標準亦具彈性，傳統上凶宅多指兇殺、自殺致死之房屋，但部分判決已擴張至包括陳屍多日之自然死亡事件、屋內發生重大意外致死等情形，並非必須限於「暴力死亡」始構成凶宅，而係採取「是否足以影響一般人心理與交易意願」為主要判準。至於凶宅認定是否擴及至鄰戶或同棟建物其他樓層，則因牽涉公平性與市場穩定，實務多採限縮解釋，認為非發生於專有部分之死亡事件，通常不構成法律意義上的凶宅，不得作為價值減損之請求依據。
實務上認為所謂「非自然身故」之房屋，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。但依民間一般觀念而言，凶宅係指曾發生過死亡案件之場所，包括兇殺、自殺、意外致死等等。惟亦有判決將凶宅之認定範圍擴及於發生意外致死情事之房屋；另有判決將自然病症死亡而陳屍腐爛多日之情形，認定屬非自然死亡事件，該判決表示所謂非自然死亡事件，不應重於死亡原因之限定，而應在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。
必須限於「故意」且「違反善良風俗」
在權利保障面，所有權人固然未喪失對房屋的所有權，其使用與收益權能亦未必實質受到法律限制，然而，因該房屋產生心理負面聯想，導致交易價值與實際可得利益降低，使所有權之「經濟價值」遭受實質性減損，此是否為民法第184條所稱「權利被侵害」之範疇，為實務見解所爭。部分學說與實務認為，若僅因凶宅而導致之市場價值下跌，應屬「純粹經濟損失」（pure economic loss），即並非基於財物毀損或人身侵害直接導致之損害，而是基於整體資產價值下降或市場心理變化所致，因此不應任意擴張民法第184條的適用範圍，否則恐對加害人形成過重的不確定法律風險。
凶宅效應所導致的房屋貶值損失，屬於一種抽象性之財產價值變動，與房屋本身之物理毀損無涉，難以作為侵權損害賠償的基礎。然而，也有法院基於善良風俗、公序良俗與社會通念之立場，認為若加害人以自殺等極端行為，明知其將導致房屋價值劇烈貶損，且實際產生不利益結果，構成民法第184條後段之「違背善良風俗」的不法行為，應負相對損害賠償責任。特別是當行為人非房東本人，而係承租人或借用人，其行為對所有權人形成重大負面影響時，從法律衡平與實質正義觀點出發，傾向認定行為人對價值減損應負賠償義務。
臺灣臺北地方法院102年度訴字第3155號民事判決：「至原告雖主張系爭房屋因上情而變為凶宅，造成房屋貶值之金額及無法出租之損失等情，惟此核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬『純粹經濟上損失』，又按學理上所稱『純粹經濟上損失』（pure economic loss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。
即使發生死亡事件，並不必然代表當事人是自殺身亡，因為有些情況可能實際上屬於意外死亡，而並非出於自我結束生命的行為。在法律實務上，釐清死因的性質非常重要，尤其在涉及房屋價值、租賃爭議或侵權責任問題時，自殺與意外死亡所引發的法律後果可能天差地遠。尤其所謂凶宅認定，在多數民眾心中，自殺所造成的心理衝擊遠大於意外死亡，因此若房屋曾發生自殺致死案件，常會直接被認為是凶宅，進而影響房屋的交易價格與市場接受度。但若死者其實是因疾病、意外或其他非自願因素而死亡，則法律上不能輕易將該房屋認定為凶宅，否則不僅可能損及無辜所有權人的財產權益，也可能造成社會不必要的恐慌與誤解。
故意導致他人死亡固然是侵權行為，然過失導致他人死亡者，或同意第三人使用而第三人自然者，皆需釐清必要事實，即使發生死亡事件，並不必然代表當事人是自殺身亡，因為有些情況可能實際上屬於意外死亡，而並非出於自我結束生命的行為。
在法律實務上，釐清死因的性質非常重要，尤其在涉及房屋價值、租賃爭議或侵權責任問題時，自殺與意外死亡所引發的法律後果可能天差地遠。尤其所謂凶宅認定，在多數民眾心中，自殺所造成的心理衝擊遠大於意外死亡，因此若房屋曾發生自殺致死案件，常會直接被認為是凶宅，進而影響房屋的交易價格與市場接受度。但若死者其實是因疾病、意外或其他非自願因素而死亡，則法律上不能輕易將該房屋認定為凶宅，否則不僅可能損及無辜所有權人的財產權益，也可能造成社會不必要的恐慌與誤解。
而要認定一個死亡事件是否為自殺，必須有明確的事實依據或客觀證據，例如留有遺書、自殺前有與親友表達尋短意圖、經法醫或檢警調查確認為自我結束生命等情況。否則，若僅以「死亡發生於屋內」、「房客單獨死亡」、「死亡狀態看似自殺」等間接或主觀推測作為判斷基礎，極可能導致誤認與法律適用錯誤。實務上曾有案例中，死者陳屍於房屋內，現場並無外力侵入跡象，初步研判為燒炭死亡，但後續鑑識報告並未明確排除其他可能致死原因，亦未找到遺書或其他自殺意圖的具體證據，法院因此認定不能確定為自殺事件，該屋亦不屬凶宅。
因此在法律上處理凶宅與否時，不僅要考量死亡原因，更需審慎審查是否有明確證據支持為自殺。只有在有遺書、錄音、證人證述、現場遺留物、通訊紀錄或其他可合理證明其為自殺的資料存在時，才能依法認定死亡係屬自殺行為，否則應推定為非自殺死亡。此一原則不僅有助於維護死者尊嚴與家屬名譽，更能防止社會對房屋不當標籤與不實損害主張，也能避免房東無辜承受租賃糾紛或市場損失。
此外，在租賃法律關係中，若房客或第三人在承租房屋內發生死亡事故，而房東因此主張房屋價值減損或損害賠償，則更須清楚釐清死亡的性質是否為可歸責於承租人的不當使用或過失行為。例如，若證明房客明知有精神疾病傾向仍未就醫，或他人曾有威脅自殺的言行，房客仍允許其進入住屋並未盡告知義務，則房客可能需對後續損害負部分法律責任。但若無任何可歸責事由，且死因尚未確定為自殺前，就主張房屋貶值及房客應賠償，未免過於武斷。(民法第432條、民法第433條)
-房地-自殺-兇宅
(相關法條=民法第184條=民法第432條=民法第433條)
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