因毀損之房屋損害賠償得向加害人請求賠償，是否包括尚未修復前的租金支出？

04 Jun, 2025

問題摘要：

建物遭毀損若造成生活功能中斷，無論是否支出租金，均得主張使用利益損害，請求合理且必要範圍內之金錢賠償，並不違反損害賠償制度的基本精神。此種房屋毀損導致使用利益喪失的損害類型，在過往多數判決中往往未被正視，僅侷限於實體修復費用之認定，但隨著居住權與生活保障理念逐漸受到重視，縱使未有實際金錢支出，亦不因此喪失請求權，法院得依其生活狀況、使用需求、當地房屋租金行情等因素，斟酌定其賠償金額，以回復被害人遭受損害前之應有狀態，並實現損害賠償之公平正義精神。

律師回答：

如房屋因地震而毀損，被害人被迫遷出，未另覓租屋但原建物為其與家人之主要居所，因此即使未有實際租金支出，其居住利益仍受侵害，構成應賠償的使用利益損失。

該損害為生活所依賴，且使用價值具隨時、立即啟用可能性，交易觀念上已有實質價值，不應以是否支出金錢為唯一衡量標準。此見解也排除「只賠償實際支出」的傳統思維，承認生活實需與主觀依賴亦為損害判斷依據。

建物遭第三人不法侵害的其他情況。無論是車輛衝撞、火災延燒、工程意外導致結構毀損，若使得房屋功能中止、使用中斷或被迫遷出，只要可證明該物對生活具有依賴，並因不能使用而受有「應支出但未支出」的合理代價，即構成可賠償損害。

實務上，若被害人另覓居所仍屬自有房產，亦不構成加害人得以免責的理由。被害人因此減少之實際支出，係以其其他資源調配抵換原本應得之使用利益，故不應加惠於加害人。

在房屋因外力致毀損所引發的損害賠償爭議中，為我國針對房屋損害賠償案件之重要方向。

其一，即使「房屋使用可能性」表面上不屬於典型的財產損害，但若該使用利益在交易觀念中具有可換得之經濟價值，便屬一種可請求金錢填補的損害類型。

其二，若該房屋為被害人與家屬生活上之依賴，具基本居住功能，即便毀損後被害人未實際支出租金，僅是轉而使用其他自有或可支配房屋，其使用利益仍應認定為受損，無從以「未實際支出」為由免除加害人賠償責任。

在房屋因他人侵權行為而毀損的情況下，受害人得依據民法第184條規定向加害人請求損害賠償，而損害賠償的範圍除包含房屋本身毀損修復的費用外，是否也包括尚未修復前因無法使用該房屋而必須另尋居所所支出的租金，亦即所謂的「使用利益損失」，即為實務與學理長期討論的重要課題。

損害賠償義務人所應負之責任，乃是回復被害人在損害發生前應有之經濟狀態，而非僅限於回復外觀形式上的原狀，因此房屋毀損致使居住功能喪失，即便未支出租金，亦應列入損害賠償的合理範疇。此項見解與傳統民事損害計算中「須有實際支出」的觀念已有實質突破，反映法院對「居住權」、「生活依賴」與「使用利益」之保護提升。

例如建築瑕疵導致傾斜、毀損、危樓，住戶不得不搬遷、租屋過渡，其損失即包含兩類：一為直接修繕、重建費用，另一為因無法繼續使用原建物而生之使用利益損失。針對後者，是否必須有實際租屋支出才得以請求賠償？

損害賠償的目的在於填補受害人因加害行為所遭受的損失，亦即回復其於損害發生前「應有經濟狀態」，而非僅限於形式上的「原狀」，因此，若因房屋遭毀損導致被害人無法使用原屋，為滿足居住需求而支出租金，該等費用即屬合理且必要的損害支出，應可列入損害賠償範圍之中。更進一步而言，即便被害人於房屋毀損後未實際支出租金，而係使用自有其他房屋或由親屬提供住宿場所以解決臨時居住需求，

有以為，即使被害人另有可用居所，該「得以支配」的居住權益實質是其本人以自有資源補足受損之居住需求，不應因其未額外支出而減輕加害人責任。就此判斷基準而言，法院已將「房屋使用利益」視為具經濟價值之法益，而非抽象概念，並認為該損害可於「合理且必要範圍內」獲得填補。

如被毀損之房屋，原係被害人為滿足其本人及共同生活之人基本住房權之需求，且確為其生活上所依賴者，縱被害人於房屋毀損後，因有其他居住處所可得使用，未實際支出租金，該本應支出而未支出之房屋使用對價，係因被害人以其可支配其他居住處所之使用利益換得，自不能加惠於加害人，應認被害人就該房屋遭受毀損所受之使用利益損害，於合理且必要之範圍內，得請求加害人損害賠償，以回復損害發生前之應有狀態

負損害賠償責任者，所應回復之狀態為何？因建物因混凝土強度不足等違反建築法規之瑕疵，致使建物傾斜，住戶無法居住，須拆除重建，被迫遷出，另行租屋居住，因而依侵權行為等之規定，向建商請求損害賠償。就此較有疑義者是，所謂損害賠償之範圍應如何計算？除房屋遭毀損而喪失使用可能性外，遷出之租屋損失是否包含之？倘無實際租金支出，是否即不得請求？

在侵權情境下，若房屋損毀導致不能使用，其金錢賠償額度應以請求時或起訴時之市價為準。賠償目的在於填補損害而非恢復原狀，因此應將損害發生後之市況變動一併納入，具體以起訴時市價計算。如原告於起訴前已有書面請求，則以請求時之市價為依據，從而確保被害人財產價值之完整恢復。

因房屋使用功能喪失所導致的「使用利益損害」，法院並不以實際金錢支出為賠償請求的唯一要件，而強調該房屋若係為滿足基本居住需求、實際生活所依賴之處所，即具有交易上之經濟價值，其使用利益可視為一種財產法上之利益，並得以相當費用衡量之，縱未實際支出租金，亦不得因此減輕加害人之責任。舉例而言，如被害人原居住於自有住宅，因地震或其他外力致建物毀損、傾斜，經建築主管機關認定不堪居住而遭強制遷出，即便其並未向外租屋，而是暫時遷居至親友家中或其他持有房產中居住，其「不得使用原有房屋」的事實本身即構成損害，該損害並非全無經濟價值，而是可衡量之應有利益損失。

法院於此類案件中，常依房屋市值、類似物件租金水準、市場行情、被害人居住需求之實際性等因素，認定合理使用價值範圍，以此作為損害賠償的金額依據，並非必須證明被害人實際向房東交付租金，始得獲賠，否則將造成加害人因被害人本身具有替代居住手段而得以減輕責任，與損害賠償應完全回復之基本原則相違。此外，若加害人爭執「尚未修復房屋期間之租金支出」為被害人自行選擇生活方式之結果，並非直接因侵權行為所生，法院仍會就該費用與毀損事實之間是否具備「相當因果關係」作為判斷標準，只要被害人支出係為填補房屋不能使用所生之居住空缺，且在合理範圍內，即應認定其支出有正當性，構成侵權損害賠償之標的。

物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準，詳如

「按物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。」(最高法院102年度台上字第242號判決)

本件系爭建物原為被上訴人居住所需，為其與家屬生活上之依賴，因地震毀損遭強制遷出，為滿足適足住房權，於被上訴人獲得系爭建物毀損之賠償前，其未因另覓居住處所而實際支出之相當租金，仍屬其所受系爭建物使用利益之損害，應由上訴人賠償方為允洽。「按損害賠償義務人所應負之損害賠償責任，係回復被害人於損害發生前之應有經濟狀態，而非原來狀態。又房屋遭毀損而喪失之使用可能性（使用利益），原雖不屬於財產上之損害，須至因其不能使用，致實際支出費用（如另覓居住處所而支出租金）時，方足以具體化其損害數額，並據以請求財產上之損害賠償。惟房屋之使用利益，一般均得以相當之費用換得，且有隨時、立即使用之可能性，在交易觀念上，已具有經濟上利益。如被毀損之房屋，原係被害人為滿足其本人及共同生活之人基本住房權之需求，且確為其生活上所依賴者，縱被害人於房屋毀損後，因有其他居住處所可得使用，未實際支出租金，該本應支出而未支出之房屋使用對價，係因被害人以其可支配其他居住處所之使用利益換得，自不能加惠於加害人，應認被害人就該房屋遭受毀損所受之使用利益損害，於合理且必要之範圍內，得請求加害人損害賠償，以回復損害發生前之應有狀態。查系爭建物原為被上訴人居住所需，為其與家屬生活上之依賴，因331地震毀損遭強制遷出，且上訴人應就系爭建物之毀損負侵權行為損害賠償責任等情，為原審確定之事實。則依上說明，為滿足適足住房權，於被上訴人獲得系爭建物毀損之賠償前，其未因另覓居住處所而實際支出之相當租金，仍屬其所受系爭建物使用利益之損害，應由上訴人賠償。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。」

(最高法院107年度台上字第402號民事判決)

損害賠償的核心邏輯，根據民法第213條及第215條，被害人得請求損害發生前的「應有經濟狀態」為基準，法院若遇金額舉證困難時，可依民事訴訟法第222條第2項準則，斟酌全案情節、生活習慣、市場行情等因素酌定之。