如經確定判決拆屋還地，遭行政執行拍賣，該如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
民事與行政執行程序若發生競合，執行法院得依具對世效力之民事確定判決優先執行拆除行為，即便行政執行已完成查封甚至拍賣，民事執行法院仍可逕行拆屋而不受限制。為避免發生拍定標的遭拆之窘境，行政執行機關應善盡查核責任，並在必要時撤回執行，才不致損及國民對行政處分與司法程序之信賴保護。而對於拍定人而言，在投標法拍物件前應全面審查標的法律狀況，謹慎評估風險，以保障自身權益。
律師回答：
關於這個問題，在台灣法律制度中，拆屋還地的法律基礎主要來自民法第767條。該條文明定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」這表示，如果他人未經合法授權而占用他人土地，該土地的所有權人得依法向法院提起訴訟，請求返還土地，即所謂的「拆屋還地」訴訟。
此外，民法第962條進一步賦予所有權人排除非法侵害的權利，強調所有人對於所有物有排他性的支配權，任何未經授權而侵害所有權的行為，都可依法請求排除或返還。因此，只要占用者無正當法律依據，例如無租賃、借用或共有使用等合法占有關係，所有權人即得主張返還權。當法院判決所有權人勝訴，並裁定被告應將土地返還時，若占有人遲不遷出或拒不履行返還義務，則進入「強制執行程序」階段。
此時，強制執行法第127條提供了具體執行依據。第1項規定：「依執行名義，債務人應為一定行為而不為者，執行法院得以債務人之費用，命第三人代為履行。」換言之，若判決已確定占有人應拆除違建返還土地，而其怠於履行，法院即可依據該判決，命令第三人（例如拆除公司）代為進行拆除工程，並將費用由債務人（占有人）負擔。第二項則補充，拆除費用由法院酌定後，可命債務人預行支付，若債務人不配合，亦可命債權人（即土地所有人）代為預納，事後再依法向債務人追償，必要時也可委託鑑定人估算拆除所需費用，以利法院命費代履行之裁定執行。這套制度目的在於確保判決不僅停留在書面上，而能實質實現返還權與排除妨害的效果。
在民事與行政執行程序中，若同一標的物同時受到兩種執行行為，尤其是當執行目的彼此矛盾，例如民事強制執行主張拆屋還地，而行政執行則進行法拍並將該不動產售予第三人，此即構成執行程序的「競合」情形。若民事強制執行所依據的執行名義為具有「對世效力」之終局確定判決，例如基於所有權所主張的拆屋還地請求權，即使行政執行分署早已對該標的完成查封並執行在先，執行法院仍有權逕依該對世效力的民事判決執行拆除行為，不受行政執行查封效力拘束。
亦即，若法院確定某地應拆屋還地，且該判決已具對世效力，即使行政執行分署早已將該地查封並拍賣予第三人，執行法院仍可強制執行拆屋行為，且該第三人作為繼受人，自應承受原執行名義所生法律後果。
此舉雖將造成拍定人權益受損，但拍定人只能向行政執行分署主張權利或損害賠償，而不得阻止民事執行程序之進行。為避免此類情形發生，行政執行分署若發現其拍定標的涉及民事執行案件且可能導致標的遭拆除，應即時通知原移送機關撤回執行，否則若標的被拆除導致拍定無效或財產權受損，行政機關可能需面對拍定人之賠償請求。
按行政執行分署與執行法院關於執行標的物之執行競合，且執行程序之目的相互牴觸者，苟民事執行之執行名義係具對世效力之拆屋還地確定終局判決，縱行政執行分署之執行在先，執行法院仍得依該執行名義逕為強制執行，不受行政執行分署查封效力之拘束。又執行標的物縱經該行政執行分署執行拍賣程序而由第三人拍定，該第三人係該確定終局判決後之標的物繼受人，亦為該執行名義之執行力所及，執行法院仍得對之為強制執行，不惟徒增問題，苟因此造成拍定人之權益受損，拍定人非不得向執行拍賣之行政執行分署主張權利。故執行公法上金錢給付義務之行政執行分署，為避免執行標的物有於拍定後遭拆除之瑕疵，允宜勸諭移送機關撤回執行，以避免造成問題。如不撤回，本案之執行法院仍得依該執行名義逕為強制執行。
(最高法院104年度台抗字第1084號判決意旨)
因此，在實務操作中，民事與行政執行權限競合時，須依下列原則處理：第一，是否同時存在民事與行政執行程序；第二，兩種執行程序間是否存在執行目的之衝突，如拆屋與拍賣；第三，民事執行之執行名義是否具對世效力。
只要上述三項要件同時具備，法院在執行民事拆屋還地之判決時，即享有優先效力，不受行政機關查封限制。此確立執行名義性質之重要性，也彰顯民事確定判決在法律秩序中之優越地位。
惟此種機制在實務運作上也引發諸多爭議，例如當拍定人於法拍中已支付價金，卻於移轉登記完成前或完成後即遭民事執行程序拆除房屋，不僅價金受損，亦損及買受人對司法拍賣信賴之保障，對於法律安定性與買受人保護機制之設計，無疑是一大挑戰。
因此，最高法院雖明示行政執行分署有勸諭移送機關撤回執行之義務，實際上卻未能提供明確補救機制，使得行政法拍買受人之法律地位陷於不安。基於此，購買行政執行分署拍賣的法拍物件時，務必要謹慎評估，詳細查明該不動產是否存在民事訴訟確定判決，尤其是拆屋還地之判決，此外，對於已被拆除之法拍標的，拍定人雖可依法提起國家賠償或行政訴訟，但訴訟歷程曠日廢時，且結果未必能彌補實際損害。
-房地-所有物返還-拆屋還地
(相關法條=強制執行法第4條=強制執行法第4-2條=強制執行法第5條=強制執行法第124條)
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