預告登記是保全不動產請求權最重要有效的手段

04 Jun, 2025

問題摘要：

預告登記是一項強而有力的保障工具，能夠讓買方、債權人、家人或伴侶，在尚未完成正式移轉登記前，透過限制登記名義人的處分能力，以確保自身的請求權與利益。它不是不動產交易的萬靈丹，但卻是減少糾紛、保障權益不可或缺的法律防線。在進行房屋買賣或設定債權時，適當運用預告登記，將更能確保整體交易的安全與穩定。

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易中，「預告登記」是一項極為重要且有效的保全措施，能夠保障請求權人的權益，防止因登記延遲所產生的風險與爭議。舉例來說，假設A與B簽訂買賣契約，約定將B名下位於台中七期的一棟房屋售予A，雙方價格談妥並簽訂書面契約，但尚未辦理產權移轉登記。此時，因房市熱絡，房價短期內大漲，第三人C提出更高的價格向B購買該房屋，B轉而與C成交並完成登記。由於我國民法第758條明定，不動產物權的取得須以登記為生效要件，因此雖然A與B的買賣契約先於B與C，但由於A未及時辦理預告登記，故不能對抗C，導致A只能依民法第226條向B請求損害賠償，卻無法主張該房產的權利。這對A極為不利，為此，土地法特別設計了「預告登記」制度，用以保全請求權，避免此類一屋二賣問題。

土地法第79條之1規定，聲請保全請求權所為的預告登記，應由請求權人檢附登記名義人的同意書辦理，所保全的請求權類型包括：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；二、土地權利內容或次序變更之請求權；三、附條件或期限之請求權。條文第二項進一步明確指出，預告登記未塗銷前，若登記名義人所為之處分對所登記請求權有妨礙者，該處分無效。惟同條第三項也說明，若因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，則預告登記無法排除其效力。

值得注意的是，條文雖然以「土地」為例，但實務上建物亦包含在內。所謂的「移轉」，也不僅限於所有權的移轉，亦包括如抵押權等其他物權的設定。預告登記的本質雖是債權請求權的保全手段，但其經登記後具有某種程度的「對抗第三人」效力，故具實際法律拘束力，能夠有效防止名義人擅自處分不動產。

在申請程序上，申請人應為債權人，需備齊登記申請書、登記名義人同意書、印鑑證明等文件，向地政事務所辦理。申請完成後，該預告登記內容會登載於土地或建物謄本的所有權部「其他登記事項」欄位，並自此限制登記名義人之處分行為。換言之，房屋若設有預告登記，不論是欲出售、贈與或設定抵押權，皆需經請求權人同意方得為之。

實務上，常見預告登記運用情境包括：一、私人借貸關係中，債權人為保障借款而設置預告登記，避免債務人脫產或再行抵押借款；二、父母將房屋登記於子女名下，為防子女擅自出售或抵押房產，設立預告登記予以約束；三、夫妻之間為保障各自權益，也可能透過預告登記方式，限制對方對不動產的處分權。

至於預告登記的實務效力，也就是說，有了預告登記之後，若他人欲對該不動產進行移轉、設定抵押等行為，則此類行為必須經請求權人同意，否則對該登記所保全的請求權會產生妨礙，依法律規定則為無效處分。