農舍是什麼？法律定位為何？
04 Jun, 2025
問題摘要：
農舍並非一般住宅或渡假小屋，而是屬於農業生產支援設施的一環，興建與使用必須依法規範，並以促進農業發展、維護農地資源為核心目標。農民在考量農舍興建計畫時，應充分解相關法規、申請流程與使用義務，以免誤觸法律規定，不僅影響自身權益，亦可能對農業資源與農村環境造成負面影響。隨著農村轉型與農業現代化的推動，農舍的功能也逐步提升，除作為農民居住、休息之用外，也可能結合農業經營活動，發展為農場、休閒農業、教育推廣等多元用途，但前提仍需合法使用農地，並取得相應許可，才能確保農業用地的合理利用與永續發展。農舍的存在，不只是農民生活的空間保障，更是農地政策、農業發展與農村景觀維護的重要支撐，必須兼顧個人需求與公共利益，才能發揮真正的價值。
律師回答：
關於這個問題，農舍是指建築於農業用地上，供農民從事農業生產或配合農業經營所需而興建的建築物，其主要目的是為支援農業活動與農村生活，而不是單純作為一般住宅使用。依照農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法的規定，農舍的興建對象限於具備特定資格的農民，且必須符合一系列土地使用、面積比例、設施配置及建築標準等法定條件。農舍興建的基本精神是要確保農業用地仍以農業為主要用途，避免農地遭到濫用或轉為非農業用途的住宅開發。申請興建農舍的農民必須年滿成年，戶籍所在地與農業用地須位於同一縣市內，且土地取得及戶籍設立均需滿兩年以上，並且在申請時不得已擁有其他自用農舍。農舍用地的面積原則上不得超過整體農業用地面積的百分之十，剩餘百分之九十以上的面積必須維持作為農業經營用途，保持土地的完整性與可耕作性。此外，農舍興建的位置必須設置污水處理設施，並使放流水符合規定標準，以保障農業環境與水體資源的品質。
農舍興建需經過直轄市或縣市農業主管機關的審查，並檢附詳細的農業經營計畫書，說明農業經營現況、農業設施配置與農舍使用規劃，確保農舍的設置不會妨礙農業生產，也不會破壞農村整體發展。建築規模方面，農舍的建築面積、樓層數與總樓地板面積均有明確限制，不得隨意擴大，並且應符合建築技術規則的要求。農舍通常可興建一至兩層樓，建築物高度亦有限制，且附屬設施如儲藏室、農具室等亦須納入規劃，並受總樓地板面積的規範。若農民在農業用地上興建農舍，未經核准或違反相關規定，即屬違章建築，將面臨罰鍰、斷水斷電及強制拆除等行政處分，且可能影響土地未來的使用與買賣。因此農民若有興建農舍的需求，必須事先詳加規劃並依法申請，避免因程序或內容違規而遭受損失。
依農業發展條例第18條第5項訂定「農業用地興建農舍辦法」，旨在規範農民於農業用地上興建農舍的資格條件與程序。依本辦法第2條規定，申請興建農舍者須為成年農民，且其戶籍所在地與農業用地須位於同一縣市內，並已取得土地及設籍滿兩年，參加興建集村農舍者則不受土地取得年限限制。此外，申請興建農舍之農業用地面積不得小於0.25公頃，但離島地區及集村農舍則無此限制。申請人不得已有自用農舍，且該農業用地應確供農業使用並屬未曾興建農舍者，興建不得影響農業生產環境及農村發展。上述第五款之認定，需依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明農業經營現況與配置計畫，送請直轄市、縣市主管機關審查。
至於依農業發展條例第18條第3項規定申請興建農舍者，亦須符合第2條第一項第四款及第五款之條件，並依都市計畫法、區域計畫、建築法、國家公園法及其他相關法令辦理。申請興建農舍之農業用地，若屬於非都市土地之工業區、河川區、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地或森林區養殖用地等，皆不得申請農舍興建。同樣地，若申請興建集村農舍，其用地不得位於特定農業區、森林區農牧用地或都市計畫保護區。
申請興建農舍，必須備具申請書、主管機關核定文件、地籍圖、土地權利證明文件、土地使用分區證明、農舍平面圖、立面圖、剖面圖，以及農業用地配置圖等文件，向直轄市、縣市主管建築機關申請建造執照。申請人必須是該農舍坐落土地的所有權人，農舍興建必須符合圍牆不得超出農舍用地面積範圍、地下層面積不得超過地上建築面積、農舍用地面積不得超過農業用地面積10%、其餘90%以上土地必須維持農業經營等要求。特別是離島地區，若係於農業發展條例修正前因繼承或贈與取得之農業用地，申請興建農舍者，得免受最小面積與比例限制。農舍建築必須設置污水處理設施，且放流水需符合排放標準，如排入灌排系統或私有水體，須經相關機關或所有人同意。原則上一筆農業用地只能申請興建一棟農舍，分期興建者，各期申請人亦須符合基本資格條件。
除個別農舍外，法律也規定可以興建集村農舍，即數位農民共同於特定區域內興建農舍群，形成農村聚落型態，以提升農業生產效能與農村生活機能。集村農舍的興建，必須符合都市計畫或區域計畫的整體規劃，並經主管機關核准，土地面積、建蔽率與容積率亦有個別規範，並須保持農業經營地與建築用地的合理比例。
農舍興建之後，主管機關會於土地登記簿上加註註記，並於地籍圖上套繪標示，興建完成且取得使用執照後，若農業用地變更用途或符合特定條件時，方可申請解除套繪管制。未經解除套繪者，農業用地不得分割或變更作其他用途，確保農地農用政策之持續推行。
核發建造執照後，主管建築機關應將農舍坐落地號及農業用地地號造冊列管，並將資料通知地政機關於土地登記簿上註記，且農業單位亦須建檔列管。申請興建農舍之土地須進行地籍套繪，區分興建與未興建部分，並於土地圖上著色標示。未解除套繪管制前，不得辦理土地分割。至於已領有使用執照之農地，僅於農地變更為非農業用地、或農舍用地與農業用地比例符合法定規定且農地面積仍達0.25公頃以上等情形，始得解除套繪管制。解除管制後，主管建築機關應將相關地號資料囑託地政機關塗銷原註記。
申請農舍興建變更起造人時，原則上仍須符合原申請人之資格限制，但施工中若因法院拍賣導致變更起造人者，可免受土地取得年限及最小面積之限制。農舍建築面積以地上層水平投影面積計算，不包括法定停車空間。農舍用地面積係指農舍及其附屬設施水平投影面積的總和，農業經營用地則為申請土地扣除農舍用地後之面積。
-房地-地政-農地-農舍
(相關法條=農業發展條例第2條=農業發展條例第18條)
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