農地遭蓋違建，應如何處理？
04 Jun, 2025
問題摘要：
農地上搭蓋違建物會直接影響到土地移轉登記與日後使用風險。若屬耕地且有違建，原則上不得自由買賣過戶，除非將違建拆除或透過繼承、拍賣等特定方式移轉。即便現行法律已放寬耕地違規使用得以移轉，但土地使用違法仍可能受罰。面對農地違建問題，應優先透過行政檢舉程序處理，必要時提起民事訴訟，爭取拆除違建與還地權利。同時，在買賣或贈與農地前，應審慎確認土地用途與違建狀況，避免未來因違規使用引發不必要的法律責任與經濟損失。農地農用政策的目的在於保障糧食安全與農業發展，依法使用與合理經營農地，不僅符合法律規範，也是維護自身權益的基本之道。
律師回答：
關於這個問題，農地遭蓋違建是一個常見且複雜的法律問題，涉及農地使用、土地移轉登記、違章建築處理與農業發展政策等多項規範。依據農業發展條例第31條規定，耕地的使用必須符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制的相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記。但若是因繼承或法院拍賣取得的耕地，則不受此限制。因此，若該農地屬於耕地，且上面有違章建築物，因不符合土地使用分區管制法令，即使出售予他人，原則上仍無法辦理所有權移轉登記。不過，若該農地屬一般農地，亦即非耕地範圍，則即使有違章建築存在，仍可以依法辦理所有權移轉登記。若在耕地上搭蓋違章建築，欲進行所有權移轉登記，依法必須將違章建築物拆除恢復農業使用，或是透過繼承、法院強制執行拍賣方式取得權利移轉證明書後辦理登記，若是因法院判決確定、和解或調解成立移轉，則仍需符合合法使用規定，否則不得辦理移轉登記。
面對農地被蓋違建的情況，可以向農地所在地縣市政府建築管理單位檢舉，無論違建用途為住宅或農具工寮，依法皆屬違建範疇，應依建築法及違章建築處理辦法進行處置，包括開罰、斷水斷電及強制拆除等措施。若檢舉無效或政府未積極處理，可透過民事訴訟，向法院提出拆屋還地之訴，請求判決拆除違建並返還土地。即便農地上有違建物，自二○○七年農業發展條例修正後，已解除違規耕地不得辦理所有權移轉登記之限制，但必須留意農地違反農地農用規定，仍會受到相關行政處罰。現行農業發展條例第31條及第39條已明確規定，耕地雖有違規使用情形，仍可辦理移轉登記，但移轉過程中是否須提出農地農用證明，則視是否申請稅賦優惠而定。
農地興建農舍必須符合農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法的規定，需經直轄市或縣市主管機關核定，未經核定即興建者即屬違建。部分工廠或非農業經營者購買農地，以興建農舍名義進行非法使用，實質上是掛羊頭賣狗肉的行為，不僅違反農地農用政策，也違反區域計畫法或都市計畫法的相關規定。對於違規行為，現行法律規定明確，地方政府在執行違規裁處時，依法可採連續開罰、斷水斷電或強制拆除等方式。不過，實務上地方政府常因人情或壓力導致執行力不足，因此輔導取代重罰的手段漸受重視，希望透過引導方式改善農地使用秩序。
要注意的是，耕地辦理所有權移轉登記時，如申請不課徵土地增值稅或免徵贈與稅時，需檢具農地農用證明書，證明農地作農業使用。若不申請上述稅賦優惠，則不需檢附農用證明，只要依法辦理登記程序即可。但若該農地使用違反區域計畫法或都市計畫法規定，例如作住宅或工廠使用，即便可以移轉登記，仍可能被主管機關處以行政罰鍰或命令限期改善。建議在辦理農地轉移前，應先查明土地使用分區及現況是否合法使用，以避免移轉後因違規使用而產生法律糾紛。
-房地-地政-農地-農舍
(相關法條=農業發展條例第18條=農業發展條例第31條)
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