農地出租供工廠使用，地主有何責任？
04 Jun, 2025
問題摘要：
農地「農地農用」的原則仍是我國土地管理政策中的重要基石，不論是都市計畫範圍內或非都市土地，主管機關對農地違規使用的態度均十分嚴格，手段也日益多元，包括行政罰鍰、強制拆除、刑事處罰與課稅追繳等。地主若因出租農地而涉及違規使用，必須正視可能面臨的多重法律風險，絕不可心存僥倖，否則一旦被查獲，不僅影響自身財產權利，還可能面臨龐大的經濟與法律負擔，故有必要於出租前即做好充分的法律諮詢與契約管理。若已有爭議或遭遇處分，則應即時聘請專業律師介入處理，以期將損失控制在最小範圍內，爭取最佳的法律結果。
律師回答：
關於這個問題，
農地出租供他人作工廠使用的情況在實務上屢見不鮮，然而根據現行法令，這種行為可能會給地主帶來極大的法律風險與責任。
首先依據農業發展條例第31條的規定，耕地的使用必須符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制的相關規定，才能辦理所有權移轉登記，僅有因繼承或法院拍賣而移轉者除外。換句話說，若農地上存在違規使用情形，即使想要出售該土地，也可能無法順利過戶，影響交易與土地價值。
此外，農業發展條例第32條進一步明確要求主管機關加強農業用地違規使用的稽查，並設置專責稽查單位，同時賦予中央主管機關得訂定檢舉獎勵辦法的權限，藉以提高違規案件的揭露率與處理效率。這代表，一旦違規情事被舉發，地主即使聲稱不知情或非自用，仍可能被列為受處罰的對象。
若農地位於都市計畫範圍內，依都市計畫法第79條規定，土地或建築物之使用若違反都市計畫法或各級政府發布的相關命令，將處以土地或建築物所有權人、使用人或管理人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並且勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。若不配合改善，主管機關可以連續按次處罰，並可採取停止供水、供電、封閉、強制拆除等措施，恢復土地原狀，且所需費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。若罰鍰逾期不繳納，也會移送法院強制執行。進一步而言，如果違規行為持續且不依限改善，除行政強制執行外，還可能依法處六個月以下有期徒刑或拘役，法律責任極為重大。
如果農地屬於非都市土地，則應依區域計畫法辦理。依區域計畫法第15條規定，非都市土地須依分區使用計畫與分區圖使用，並由地方政府制定及實施分區使用管制。若違反分區管制使用土地，則依同法第21條，主管機關可以處以新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期命令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀。若限期內仍不改善，可按次連續處罰，並依法停止供水、供電、封閉、強制拆除，恢復土地原狀，所生費用亦由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。與都市計畫法相同的是，若罰鍰逾期未繳納，將移送法院強制執行。若違反規定且未依限改善者，除行政執行外，亦得處六個月以下有期徒刑或拘役，加重法律責任。
總結來看，地主若將農地出租供作工廠使用，實質上即屬於違反「農地農用」的管制原則。地主除須負有回復農地原狀的義務，還必須面對高額罰鍰、強制執行、連續處罰的風險，甚至可能因未依限改善而遭受刑事追訴。更重要的是，農地一旦存在違規使用情形，將嚴重影響其交易自由，因為依農業發展條例第31條規定，違反土地使用分區管制規定的土地，原則上不得辦理所有權移轉登記，這將使土地失去流通性，大幅降低其經濟價值。
此外，實務上常見的情形是，地主雖無意親自違規使用農地，但因出租行為未審慎管理，導致承租人違規使用農地而連帶受罰。因此，地主在出租農地時，應特別注意審查承租用途，並於租賃契約中明訂不得違反土地使用分區規定的條款，並保留適當的監督與提前終止契約的權利，以自我防範法律風險。若發現承租人違規使用，應即時採取行動，通知其限期改善或解約，以避免自身被連帶追究責任。
若地主已經遭受行政處分，或被通知需負擔刑事責任，則應即刻尋求專業律師協助，針對行政處罰、刑事程序、可能的稅捐問題以及土地回復程序進行全盤評估與因應。律師可協助提出異議或訴願，爭取減輕處罰，或協助在刑事程序中為地主提出有效的辯護，釐清事實與責任歸屬，避免遭受不必要的刑事處罰或高額經濟損失。
-房地-地政-農地-違反土地使用-農地農用
(相關法條=農業發展條例第31條=農業發展條例第32條=農業發展條例第69條=區域計畫法第15條=區域計畫法第21條=區域計畫法第22條=都市計畫法第79條=都市計畫法第80條)
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