農地上非農用？違章建築未拆除的責任是什麼？
04 Jun, 2025
問題摘要：
對於民眾來說，若欲購買農地或使用農地時，必須特別注意是否符合農地農用的相關規定，並應清楚了解土地目前的使用分區及其容許用途，避免因為使用不當而遭致高額罰鍰、刑事處罰甚至面臨強制拆除與稅賦追繳的重大風險。若不幸被主管機關認定違反農地使用規定，當事人應儘速諮詢專業律師，針對行政裁罰、稅捐追繳及刑事責任等問題，提出全面性的法律因應策略，以期能有效降低損失，並爭取最有利的法律處理結果。農地管理政策已從過往偏重行政輔導，逐步轉向嚴格法律制裁與積極稽查，在此趨勢下，民眾對於農地相關法令的認識與遵守，已成為不可忽視的重要課題。
律師回答：
近年來，為整頓農地非農用的亂象，政府除透過主動查報違章建築並限期拆除的行政措施外，地方稅捐稽徵機關亦會同步針對違規使用行為進行稅捐處分，例如課徵非農業使用地價稅率，加重違規成本，同時地政單位亦採取行政裁罰與連續處罰的手段，持續對違規行為施加壓力。實務上常見主管機關會搭配行政處分與稅捐追繳雙重手段，迫使民眾或企業配合改善違規行為，若屆期未改善，還將面臨每次處罰加重金額的連續裁罰，情節重大者將不排除移送地檢署進行刑事偵辦。
除傳統由政府單位主動查報外，現今亦可由行政機關或其他人民檢舉違章事實，進而啟動刑事偵查程序。檢舉後常見主管機關以違反區域計畫法之罪嫌將案件移送地檢署偵查，而此時民眾或公司多因對於土地使用相關法令不熟悉，或對違章原因有其個別理由而不服行政認定，因此進入刑事辯護階段。此時，因案件往往涉及行政法、刑事法、土地法等多重法律領域，若未能妥善應對，輕則處罰金額龐大，重則背負刑事責任，對當事人未來的財產或名譽均造成極大影響。
關於這個問題，土地若依法編定為特定農業區或一般農業區之農牧用地，原則上應依相關法令從事水稻、蔬菜、水果栽種、造林或其他農作物種植，這些皆符合農業用地之編定使用目的。若欲於該農地興建自用農舍、農業設施、畜牧設施、養殖設施、休閒農場設施或其他容許項目設施，應事先向縣市政府農業處或鄉鎮市區公所等相關主管機關提出容許申請，並依照核准之容許項目進行使用，不得自行任意變更土地用途或擅自增設其他非容許項目，始能符合農業用地作農業使用的法定要求。
倘若農業用地被作為非農業使用，或未依核准容許項目使用，經查報屬實者，依法將依區域計畫法第21條規定，由管轄之直轄市、縣（市）政府處以新台幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令行變更使用、停止使用或拆除違規設施以恢復土地原狀。若經限期命令後仍不改善者，依區域計畫法第22條，主管機關除可依行政執行法強制執行外，尚得以刑事處分，對違規人處以六個月以下有期徒刑或拘役，法律責任相當重大。
新修正的農業發展條例雖然放寬原本嚴格的「農地農有」政策，讓農地的買賣、繼承等權利有較大的彈性，但對於「農地農用」的基本原則依然採取非常嚴格的管制態度。為落實農地僅供農業使用的政策目標，主管機關必須對農業用地的使用狀況加強稽查，並且設置專責的農地違規使用稽查單位。此外，為鼓勵民眾主動檢舉農地違規使用情形，中央主管機關也得訂定農地違規使用檢舉獎勵辦法，作為促進農地管理政策落實的輔助手段，這些規範都明定於農業發展條例第32條。
如果農業用地違反區域計畫法或都市計畫法所訂的土地使用管制規定，依法應適用區域計畫法或都市計畫法的相關處理規範來處理，同時主管機關也應依農業發展條例第32條的規定加強稽查，並且通知有權管轄的機關依法進行行政處罰，這一整套程序規定在農業發展條例第69條第1項與第2項中。為配合農地必須作農業使用的政策方針，區域計畫法與都市計畫法在民國八十九年一月二十六日也同步進行修正，以加強土地使用違規時的處置力道與法律效果。
首先，如果農業用地未依規定作農業使用，而該土地位於非都市土地範圍內，應依區域計畫法第21條及第22條的規定處理。其處理流程包括由該管直轄市、縣（市）政府對土地或建築物的所有權人、使用人或管理人處以新台幣六萬元以上三十萬元以下的罰鍰，並得限期命令其變更使用、停止使用或拆除地上物以恢復土地原狀。如果經限期命令後仍未改善者，主管機關可按次加重處罰，並可依法採取停止供水、供電、封閉地區、強制拆除違章建築或其他必要手段強制恢復土地原狀，且所生費用由土地或地上物的所有權人、使用人或管理人負擔。此外，若經處以罰鍰後限期繳納仍不履行者，將移送法院進行強制執行。更進一步地，對於違反土地使用管制且不配合限期改正的行為人，除行政強制外，還可以刑事處理，處以六個月以下有期徒刑或拘役，嚴重打擊違規行為。
其次，如果農業用地位於都市計畫範圍內未作農業使用，則依都市計畫法第79條與第80條規定處理。依照都市計畫法規定，都市計畫範圍內的土地或建築物使用若違反都市計畫法或各級政府依據該法發布之命令者，主管機關得對土地或建築物的所有權人、使用人或管理人處以新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令其拆除、改建、停止使用或恢復土地原狀。若不配合拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，主管機關可依法按次連續處罰，並可採取停止供水、供電、封閉地區、強制拆除等強制措施，恢復土地原狀，相關強制處理費用亦由土地或建物的權利人或使用人負擔。倘若罰鍰逾期未繳納，亦將移送法院強制執行，確保處罰具有實際效果。同時，對於頑抗不拆除、不改建、不停止使用或不恢復原狀者，主管機關除可以依法進行行政強制外，還可以處以六個月以下有期徒刑或拘役，使違規者負擔刑事責任。
新修正的農業發展條例及配套區域計畫法、都市計畫法的立法架構，清楚展現出國家對於農地使用嚴格控管的政策意志。即便放寬農地可以自由買賣的限制，但對於農地非農用的查處並未鬆懈，反而在法律制裁與行政手段上更加強化，包括提高罰鍰金額、強化連續處罰機制、增加刑事責任等，並且透過設立專責稽查單位與推動檢舉獎勵制度，形成行政處罰、刑事處罰及民眾參與的多重防線。
-房地-地政-農地-違反土地使用-農地農用
(相關法條=農業發展條例第32條=農業發展條例第69條=區域計畫法第21條=區域計畫法第22條=都市計畫法第79條=都市計畫法第80條)
瀏覽次數：42
