農地、耕地分割最小面積是多少? 不能分割怎麼辦?
04 Jun, 2025
問題摘要：
耕地雖受最小分割面積限制，但在符合法定例外情形或透過法院變價分割機制下，仍有適法處理土地分割的途徑。民眾在處理耕地分割問題時，應審慎評估、依法申請，才能既保護自身權益，又符合法令規範，確保土地利用的合理與合法。
律師回答：
關於這個問題，依據民法第823條規定，各共有人，除法律另有規定外，原則上可以隨時請求分割共有物。雖然稱作「請求權」，但依其法律意義與性質，其實屬於一種形成權，即共有人行使該權利時，無須對方同意即可單方面促成法律關係的變動，即為將共有狀態解除，改為單獨所有或將標的物處分分配價金。且此項分割請求權與共有關係具有不可分的相依性，只要共有關係存在，分割請求權即隨時存在，並可在任何時點依法行使，不受時效限制。
不過，共有物分割的行使，並非毫無限制，而是仍須受法律明文規範的拘束。例如針對特殊種類標的物，如耕地，共有物分割更須符合特別法規定。對於共有耕地辦理分割為單獨所有者，必須事先取得全體共有人之協議或經由法院裁判確定，始得辦理分割。此外，分割後新產生的土地筆數，也必須遵守特別的限制，即不得超過原共有人的人數。此一規範，旨在避免耕地過度細碎化，保護農業經營基本規模與效能，確保農地資源之有效利用，並防止土地破碎化對農業生產力及土地利用所造成的不利影響。
上述規定之法源，主要依據農業發展條例第16條第1項第4款及第2項。農業發展條例第16條第1項第4款明定，於本條例施行後繼承取得的耕地，辦理分割時得不受最小面積0.25公頃的限制，但必須以分割後土地筆數不得超過繼承人人數為前提。第2項則進一步針對共有耕地訂有相同限制，即便是原本因共有而持有的耕地，在辦理分割時亦必須遵循不得超過共有人人數的原則。若逾越此限制，即屬違法，不得准予分割登記。
依農業發展條例第16條規定，耕地分割時的最小面積原則上是0.25公頃，也就是2,500平方公尺，若分割後導致各共有人所有的耕地面積不足0.25公頃，依法原則上不得分割。這個規定的目的在於維持耕地合理經營規模，避免因土地破碎化而降低農業生產效能或導致土地資源浪費。因此，想要處理農地、耕地分割問題的民眾，必須先了解土地種類與適用規定，確保分割行為合法有效。第一步，請民眾先確認自己所持有的土地是屬於「耕地」還是「農地」。因為「耕地」與「農地」在法律上是有區別的，只有「耕地」才會受到0.25公頃最小分割面積的限制，而「農地」的管理規定則可能依用途不同有所差異。民眾可以持地籍資料向地政事務所查詢確認土地的區域計畫分類與使用分區，確認土地性質後，才能進一步討論分割的可行性與程序。
如果確認土地確屬「耕地」，則依農業發展條例第16條的基本原則，未達0.25公頃者不得隨意分割。不過，法律也設置了若干例外情形，使得特定情況下，即使分割後每人所有面積未達0.25公頃，仍可依法申請分割。
這些例外情形包括：
第一，若因購置毗鄰耕地，且將耕地與原持有耕地合併，得以辦理分割合併；第二，若同一所有權人持有兩宗以上相鄰耕地，且合併後土地宗數並未增加者，也可以辦理分割合併；第三，部分土地依法變更為非耕地使用者，例如變更為建築用地、道路用地等，變更部分及剩餘的共有未變更部分，可以申請分割；第四，本條例於民國八十九年一月四日修正施行後，因繼承而取得的耕地，可以不受0.25公頃面積限制辦理分割，但分割後筆數不得超過繼承人數；第五，在農業發展條例八十九年修正施行前即存在的共有耕地，得分割為單獨所有，同樣不受0.25公頃限制，但分割後筆數亦不得超過共有人人數；第六，若是耕地三七五租約下，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，也可以依法分割為租佃雙方單獨所有；第七，非農地重劃地區的耕地，變更為農路或水路使用者，在依法完成用地編定變更後，也可辦理分割；第八，其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，也可以申請分割。
這些例外規定雖然為耕地分割提供了一定彈性，但每一個案是否符合例外規定，必須視具體事實，由地政事務所或主管機關個案審查認定。因此，在處理共有耕地分割時，首先須確認是否取得全體共有人協議，若無法協議，則須循民事訴訟途徑，由法院裁判分割；其次，即使有協議或確定判決，分割後之土地宗數亦必須符合農業發展條例所定之人數限制，不得隨意將土地細碎化為過多宗數。此外，若耕地因分割行為產生宗數增加超過共有人人數，則登記機關可依法駁回分割登記申請，當事人如不服，亦可循訴願或行政訴訟途徑救濟，但除非能證明符合法律例外規定，否則難以撤銷駁回處分。
實務上，土地共有分割常涉及繁複程序與權利人意願協調，尤其牽涉耕地分割時，不僅須符合法定程序，還要遵循耕地保護政策。因此，建議在擬辦理共有物分割時，應事先充分了解相關法令，並諮詢地政專業或律師協助，確保分割程序合法、有效，且避免後續產生法律爭議或登記障礙。總之，民法賦予共有物分割請求權的同時，也明文要求分割行為須依法進行，特別是耕地分割，不僅關乎共有人個別利益，更涉及農地政策與公共利益的維護，應當特別慎重處理。
如果經確認後，土地確屬耕地且不符合任何例外情形，則依法不得原物分割，民眾仍可以考慮「變價分割」的方式解決共有問題。變價分割是指由共有人向法院聲請變價分割程序，由法院裁定將土地拍賣或變賣，再依共有人原持分比例分配賣得的價金。此種方式雖無法直接保有原地物，但可以合理解決共有人對土地處分意願不同或無法協議分割的困境，也避免因強行分割而違反土地法令，造成日後登記困難或衍生法律糾紛。辦理變價分割時，共有人需向土地所在地管轄的地方法院提起分割共有物之訴，法院審理後依共有物性質、面積、是否適合原物分割等情形，決定是以原物分割或變價分割方式處理，若裁定變價，法院將委任拍賣，並在拍賣完畢後將拍賣款按持分比例發還各共有人。
值得注意的是，不論是申請原物分割還是變價分割，在正式啟動程序前，建議民眾應詳加盤點土地現況、所有權人持分比例、使用情形，以及土地是否涉及抵押、查封或限制登記等情事，並向地政事務所、農業主管機關或法律專業人士諮詢，以確認最適合自身權益保護的處理方式，避免日後因程序瑕疵、法規誤解或忽略細節而產生不必要的權益損失。
-房地-地政-農地-共有物分割-耕地分割
(相關法條=民法第823條=農業發展條例第3條=農業發展條例第16條)
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