買賣過戶四大流程？簽約、用印、完稅與過戶交屋
04 Jun, 2025
問題摘要：
不動產買賣雖然程序看似繁瑣，但只要事前做好文件準備並與專業地政士或代書密切配合，加上買賣雙方對於時間安排、交屋流程、價金支付及稅費負擔等細節達成共識，實際上可以在合理時間內順利完成所有過戶程序。不動產交易牽涉稅項繁多，買方主要需繳印花稅與契稅，賣方則須負擔土地增值稅及財產交易所得稅，而雙方還需拆算年度性的房屋稅與地價稅。為避免誤解與糾紛，建議買賣雙方於簽約時應由專業地政士、代書或律師協助審閱與見證文件內容，核對契約條款是否完備並符合法規要求，若涉及特殊狀況如瑕疵擔保、貸款條件、代理人簽約或特殊稅務問題等，更應由專業人士協助，確保合約具有法律效力，並明確保障雙方權利與義務。透過完整簽約與文件審查流程，將可大幅降低未來交易爭議與訴訟風險，讓整體房屋買賣程序更加安心順利。
律師回答：
在購買不動產的過程中，從找到房屋到真正成為屋主，並非簽下合約就萬事搞定，實際上牽涉到許多法律程序與行政作業，稍有不慎就可能引發日後糾紛。完整的房屋買賣四大流程，包括簽約、用印、完稅與過戶交屋等階段，並附上每階段買賣雙方需注意的重點事項，協助你安心完成購屋交易。整體而言，若買賣雙方無特別約定拉長流程，從簽約到完成交屋約需一個月左右的時間。
一般買賣案件從簽約到完成過戶，通常需要約1到1.5個月的時間，但實際長短會受到不同因素影響，例如賣方是否申請土地增值稅的自用優惠稅率，或案件是否涉及共有人、土地跨縣市、授權人在國外等特殊情況，這些都可能延長整體辦理時間。為避免過戶進度延遲而影響雙方權益，建議在委任地政士處理不動產交易前，買賣雙方應具體協商並確認雙方都能接受的點交日期及流程安排，事前溝通愈完整，未來糾紛與爭議就愈少。
房屋買賣涉及的行政流程繁瑣，若想要快速、順利完成交易，建議雙方及早準備相關文件並確認各自責任。若交易案情較為複雜，例如共有人未齊聚一堂、土地分屬不同縣市、或涉及跨國授權，務必要提前與地政士或律師討論完整交易架構與程序，確保不動產交易的法律效力及實務可行性。在確保各項資料與程序完整後，買賣雙方才能順利完成過戶登記，並正式移轉所有權，避免因行政作業不周延導致交屋延期、糾紛產生或甚至交易破局。
在辦理房屋或土地買賣過程中，買賣雙方需準備一定的文件與資料。賣方方面，應備妥土地與建物所有權狀正本、身份證正反面影本、印鑑證明兩份（需至戶政事務所辦理並註明用途為「不動產登記」）、印鑑章、最近一期的房屋稅與地價稅單（必須為已繳納狀態）、戶口名簿影印本（若欲申請土地增值稅自用優惠者）、以及收款帳戶之存摺影本。此外，若由代理人代為辦理簽約事宜，則應一併準備授權書正本並加蓋印鑑章，同時提供被授權人之身份證影本。簽約當日，賣方也需備妥簽約金，以示交易正式啟動。
買方需準備的文件相對簡單，包含身份證正反面影本、印章及簽約金即可。不過，若買方需申請房屋貸款，則需額外提供財力證明文件以利銀行審核。這些文件通常包含近六個月的薪資轉帳或一般往來銀行帳戶之存摺影本（封面與明細頁）、定存單影本、基金與股票投資明細等資產證明資料。這些資料將有助於銀行評估借款人的還款能力，決定可貸金額與利率條件，並且加速申貸流程。
簽約
在購買房屋的過程中，第一步就是「簽約」(民法第345條)，這通常會在買方下訂後約一週內進行，雙方會約定時間至代書事務所完成簽約手續。簽約時，買方應特別注意土地與建物謄本上的資訊是否正確無誤，例如房屋實際坪數是否如實揭露、是否存在尚未塗銷的限制登記、土地使用分區是否合法、以及原屋主是否仍有尚未清償的抵押貸款，尤其是抵押設定的金額是否過高等問題，這些都可能直接影響後續過戶或辦理貸款的程序。此外，為保障交易安全，若有疑慮也可考慮申請不動產交易價金專戶存管制度，確保在取得產權前賣方不會任意動用款項。若買方是未成年人，必須由其法定代理人代為簽約。簽訂合約的過程中應特別審慎，若契約內容有修改或勘誤處，須加蓋雙方印章；若契約頁數超過兩張以上，也應加蓋騎縫章以防止爾後爭議。對於付款部分，若雙方協議買方分期付款或尾款遲付，賣方可要求買方簽立擔保本票，以確保自身權益；如由代理人代簽契約，則須備妥授權書正本及印鑑證明。
在簽約過程中，常見的糾紛之一是「瑕疵擔保」問題。依民法第354條規定，賣方對買方應負責保證房屋在移轉時無滅失、無減損其價值或效用之瑕疵，並保證其物具有所承諾之品質。簡單來說，就是賣方應保證房屋結構、功能、狀況無重大缺陷，並符合買方所期望或約定的使用目的。若房屋存在滲水、海砂屋、違建等瑕疵，買方可要求賣方進行事前說明，並在契約中註明違約或損害賠償條件，或要求可解除契約。若賣方不願負責，也應至少誠實揭露其所知瑕疵內容，免於日後衍生法律責任。
依民法第355條規定，若買方於簽約當時已知該物有瑕疵，賣方原則上不負責任；但若賣方故意隱匿瑕疵，或買方因重大過失而未察知，則仍可能需負責。此外，第356條與第357條，買方應在交屋時盡速檢查物件，若發現瑕疵，應立即通知賣方。若怠於通知，則視同買方承認該房屋無瑕疵。這部分在實務操作上非常關鍵，尤其房屋交屋後才發現重大結構問題，是否能主張解除契約或請求損害賠償，將與當初雙方在合約中對「瑕疵擔保責任」的約定密切相關。
除瑕疵擔保問題外，另一個買方需注意的事項是房貸核准與否的風險。若擔心無法核貸或貸款金額不足，可在契約中明訂「合意解除條件」，也就是若銀行貸款未核准或金額低於預期，買方可依契約無條件解除買賣契約。此舉可避免買方因資金斷鏈而違約並面臨損失。
此外，雙方亦可約定特別審約期或解約條款，例如簽約後保留數日內得無條件解約的權利，但須支付約定的違約金作為賠償，例如三萬或五萬的定額解約金，既保留買方冷靜審約的空間，也讓賣方獲得一定保障。這類彈性設計，在房屋現況或交易流程存在不確定性時，特別有其實用價值。
用印、完稅及過戶（交屋）
在房屋買賣流程中，完成簽約後的下一階段是「用印」，通常於簽約後一至兩週內進行，標誌著進入正式報稅與過戶流程。此時買賣雙方須依據契約內容準備報稅與產權登記所需之各項文件，若買方需申請房貸，應於此階段確定貸款銀行並啟動申貸流程，包括審查、估價、對保與用印，整體時程約為兩至三週。土地增值稅之申報時間則依土地使用性質而異，自用住宅類型約需二十個工作天核發稅單，非自用住宅則約十四個工作天。建議在簽約階段即預留稅務與銀行流程的時程，並於契約內明定相關時限與文件準備責任，以避免影響後續的完稅及過戶作業。
接著進入「完稅」階段，稅單核發後，應儘速繳清稅款，賣方須繳納土地增值稅，買方則需繳納契稅與房屋稅，雙方皆應妥善保存繳稅單據作為未來登記或查證之依據。此階段應確保稅額計算無誤並如期完成繳納，避免因稅務欠繳導致產權無法順利移轉，特別是賣方若有歷史欠稅紀錄，可能使地政事務所拒絕辦理登記。此外，銀行也會以完稅為前提安排款項撥付並辦理抵押權設定，因此應於契約內詳細說明貸款、撥款、抵押登記等條件與時限，確保雙方權益。
完成完稅後，即進入「過戶（交屋）」階段，通常於完稅後五個工作天內辦理所有權移轉登記。此階段標誌著買方正式成為房屋所有權人，同時房貸銀行亦會完成房屋抵押權之設定。交屋當日，買方應檢查房屋是否具備約定條件，有無瑕疵、附贈設備是否符合合約內容，並確認所交付之鑰匙是否齊全。賣方則應確保不包含於買賣範圍之物品已清空，並辦妥水電瓦斯等費用結清事宜。此外，買方應再次確認產權登記資訊是否正確，建議將屋況確認、點交清單等作為契約附件，以避免未來發生處分爭議。買賣雙方應於交屋前檢視所有約定是否履行完畢，並依據契約內容完成交屋流程。
在進行房屋買賣交易時，買方與賣方除要備齊相關文件、完成簽約、完稅與過戶外，最重要的還有一個環節不能忽視，那就是各類稅金的繳納。稅務的問題應列明並放在契約中詳談，何方應負擔，都要清清楚楚。
對於買方來說，第一筆必繳的稅金是「印花稅」，這是買賣雙方在簽訂不動產買賣契約書時所需貼附的稅票，也是辦理產權移轉登記的前置作業。其計算方式為：房屋評定現值加上土地公告現值後，再乘以0.1%，即為應繳印花稅額。
第二筆稅金是「契稅」，契稅是針對房屋移轉所課徵的稅金，若交易內容包含土地與房屋，則只對房屋部分課徵契稅，土地部分不課稅。契稅計算公式為：房屋評定現值乘以6%。買方應注意這些費用大多須在過戶前繳清，否則地政事務所不會受理產權登記。
至於賣方，則需負擔最主要的稅金是「土地增值稅」。凡是土地所有權人出售土地時，皆須繳納此稅，並依據土地的使用情形與賣方條件區分稅率。若土地屬於自用住宅用途且符合特定條件，則可適用10%的優惠稅率；否則則屬一般稅率，依土地增值額採20%、30%、40%三級累進課徵。稅額計算方式為土地漲價總數額乘以稅率，並扣除累進差額與符合條件的長期持有減徵額。完整計算與相關規定可參考財政部稅務入口網所提供的土地增值稅試算工具。
賣方若於2016年1月1日之前取得不動產並於持有滿2年後出售者，則適用「舊制」財產交易所得稅。此項稅負並非於交易當下繳納，而是併入次年綜合所得稅申報，由財政部依5%至40%的累進稅率課稅。若賣方於2016年1月1日之後取得房地，則適用「房地合一稅制2.0」，須於產權移轉登記完成之次日起30日內完成申報。此稅制持有期間長短訂有不同稅率，持有未滿2年課45%、持有超過2年未滿5年課35%、持有超過5年未滿10年課20%、超過10年以上者課15%，目的在打擊短期炒房行為，強化不動產課稅公平性。
除上述各稅之外，在交易過程中買賣雙方還需共同分擔「房屋稅」與「地價稅」。這兩項稅負屬於年度課徵，通常以交屋當日為界線，由買賣雙方依實際持有期間按比例拆算。房屋稅計算方式為房屋現值乘以適用稅率，自住用途者為1.2%，非自住則可能為1.5%至3.6%之間。地價稅部分，計算方式為課稅地價乘以稅率後減去累進差額，一般用地的稅率為千分之10至55不等，自用住宅用地則適用優惠稅率千分之2。這兩項稅務的負擔方式建議在簽約時由地政士或代書協助明確載明於買賣契約中，以避免交屋時發生分攤爭議。
-房地-房地買賣-簽約
(相關法條=民法第345條=民法第354條=民法第355條)
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